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Cortile e lastrico solare: come dividere le spese?

4 Agosto 2021 | Autore:
Cortile e lastrico solare: come dividere le spese?

Ripartizione delle spese di manutenzione delle parti comuni in condominio: quale criterio si applica e quali sono le deroghe?

L’eterno problema di chi vive in condominio è quello di dividere correttamente le spese tra proprietari. Di norma, si seguono i criteri dettati dal regolamento o, in assenza, quelli stabiliti dalla legge, in ragione della quale ognuno paga in proporzione alla quota di proprietà di cui è titolare. Talvolta, però, occorre fare ricorso a principi diversi, a seconda dell’area che è stata oggetto di lavori. Con questo articolo vedremo come dividere le spese del cortile e del lastrico solare.

Sin da subito, possiamo anticipare che entrambi, cioè sia il cortile che il lastrico, sono di norma parti comuni dell’edificio, nel senso che di essi può servirsi qualunque condomino e, nel caso di manutenzione, le spese vanno suddivise tra tutti. Ciò vale a meno che il regolamento contrattuale non abbia stabilito il contrario. Ad esempio, accade spesso che il lastrico sia attribuito alla titolarità di un solo soggetto, oppure che solamente uno dei condòmini ne possa fare uso. In casi del genere, come si ripartiscono le spese? Anche per il cortile potrebbero verificarsi condizioni particolari che impongono di derogare al normale criterio di suddivisione delle spese: è il caso, ad esempio, del cortile che funge da copertura di alcuni locali sotterranei. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme come si dividono le spese del cortile e del lastrico solare.

Cortile condominiale: cos’è?

Per cortile condominiale si intende l’area scoperta, compresa tra i corpi di un fabbricato oppure situata nella parte opposta alla facciata di un edificio, destinata a dare aria e luce agli ambienti interni, al passaggio delle persone o ad altre funzioni.

Lastrico solare: cos’è?

Il lastrico solare è la superficie che copre un edificio nella sua parte superiore. In altre parole, il lastrico solare è quell’area piana che funge da copertura di un immobile, in genere un condominio.

In pratica, il lastrico solare funge da tetto dell’edificio. A differenza di quest’ultimo, però, il lastrico è generalmente piano (o soltanto leggermente inclinato) e, pertanto, la sua superficie è calpestabile, esattamente come quella di una terrazza.

Lastrico e cortile: sono parti comuni?

Secondo il Codice civile [1], salvo che il regolamento contrattuale non disponga diversamente, sia il cortile che il lastrico solare rientrano tra le parti comuni.

Ciò significa che entrambi appartengono all’intero condominio, il quale dovrà affrontare unitamente tutte le spese che attengono ad esso (riparazione, ristrutturazione, ecc.).

Parti comuni: come si dividono le spese?

Secondo la legge [2], le spese inerenti alle parti comuni devono essere pagate da tutti i condòmini, secondo i seguenti criteri fissati dalla legge:

  • criterio dell’utilizzazione generale: le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa pattuizione;
  • criterio dell’utilizzazione differenziata: in deroga al primo criterio, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Ad esempio, i proprietari dei locali al pianterreno non sono tenuti a partecipare alle spese di illuminazione delle scale che conducono agli appartamenti posti ai piani superiori.

La legge, dunque, non prevede esclusioni: tutti i condòmini sono tenuti a contribuire alle spese condominiali, per il semplice fatto di essere proprietari di un’unità immobiliare inserita all’interno del condominio.

L’unica differenza riguarda l’entità dell’importo, il quale è commisurato o alle quote millesimali possedute (primo criterio di ripartizione) oppure all’utilizzo delle cose.

Lastrico solare condominiale: divisione spese

Quando il lastrico solare è di proprietà condominiale, tutti i condòmini sono tenuti a partecipare alle spese, in proporzione ai millesimi di proprietà posseduti.

In deroga a quanto appena affermato, la legge [3] stabilisce che, quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Questa regola si applica anche se il lastrico solare è di proprietà esclusiva di un solo condomino. Secondo la giurisprudenza [4], il lastrico solare, pur essendo di proprietà esclusiva dell’attore, è comunque parte della struttura che interessa l’intero edificio e, pertanto, l’assemblea ha il potere di deliberare per disporre interventi di manutenzione necessari.

Ciò significa che l’assemblea può validamente deliberare sui lavori da effettuare sul lastrico solare, anche se questo è di proprietà esclusiva solamente del condomino che vive all’ultimo piano.

Secondo la giurisprudenza, per quanto concerne la divisione delle spese, anche se la manutenzione straordinaria non è stata voluta del proprietario del lastrico ma è stata deliberata in assemblea, i suoi costi vanno senza dubbio divisi tra tutti i condòmini nella misura anzidetta, e cioè per un terzo a carico di colui che ne ha l’uso esclusivo e, per altri due terzi, a carico di tutti i condomini dell’edificio, proprio in virtù dell’evidente funzione che svolge il lastrico solare, imprescindibile copertura del fabbricato medesimo, a giovamento dell’intera comunione condominiale.

Dunque, ricapitolando:

  • se il lastrico solare è di proprietà comune, le spese andranno divise pro quota tra i condòmini, in ragione delle tabelle millesimali;
  • se il lastrico solare è di proprietà esclusiva, le spese sono a carico per un terzo del titolare esclusivo e per la rimanente parte tra tutti gli altri condòmini.

Cortile condominiale: divisione spese

Anche per il cortile condominiale vale il consueto principio di ripartizione delle spese: ciascuno paga in proporzione alla quota di proprietà posseduta, espressa generalmente in millesimi.

Una specifica applicazione di questo principio riguarda il cortile che funge da copertura per i locali posti al di sotto di esso.

Secondo la Corte di Cassazione [5], se il cortile funge a tutti gli effetti da copertura dei locali, allora ai fini del riparto delle spese si applica la norma del Codice civile pensata per la divisione delle spese inerenti ai soffitti.

Secondo questa disposizione di legge [6], le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Insomma: poiché il cortile condominiale è utilizzato da tutti i proprietari, essi si divideranno le spese inerenti alla sua manutenzione. Il proprietario dei locali posti al di sotto, invece, si farà carico esclusivo dell’intonacatura e degli altri lavori necessari al decoro dell’immobile.


note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 1123 cod. civ.

[3] Art. 1126 cod. civ.

[4] Trib. Lecce, sentenza n. 85 del 16 gennaio 2020.

[5] Cass., sent. n. 14511 del 28 maggio 2019.

[6] Art. 1125 cod. civ.

Autore immagine: canva.com/


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