Diritto e Fisco | Articoli

Immobile abbandonato dal conduttore

29 Marzo 2021
Immobile abbandonato dal conduttore

Si può riprendere la casa abbandonata dall’inquilino senza andare dal giudice?

Potrebbe accadere che, prima della scadenza del contratto di affitto, l’inquilino vada via senza dire nulla, abbandonando l’appartamento e portando con sé le chiavi. Cosa deve fare il padrone di casa per riprendere possesso della sua casa? La legge gli vieta di agire arbitrariamente, senza l’intervento del giudice; sicché, non potrebbe, ad esempio, cambiare le chiavi della serratura nell’incertezza che l’affittuario possa far ritorno. In un’ipotesi del genere, quest’ultimo potrebbe addirittura querelarlo. Ed allora che fare nel caso di immobile abbandonato dal conduttore? Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

Come ottenere la restituzione dell’immobile abbandonato dal conduttore?

Come anticipato, il padrone di casa non può farsi giustizia da sé. E se anche è consapevole del fatto che l’inquilino non farà più ritorno nel proprio appartamento, per riottenere ciò che, nel frattempo, è diventato il domicilio di un’altra persona, deve ricorrere a un giudice. In particolare, se il contratto di affitto è scaduto o se l’inquilino non sta pagando i canoni di locazione, il locatore deve attivare la procedura di sfratto. Anche se ciò potrà apparire eccessivamente lungo e costoso, si tratta dell’unico rimedio previsto dalla nostra legge se il contratto di locazione non viene rispettato. 

Quindi, anche se il conduttore ha abbandonato l’immobile, senza restituire le chiavi, il locatore non può usare il duplicato per aprire la porta o forzarla con un fabbro per entrarvi senza il consenso del primo. Tale comportamento integrerebbe un reato. E ciò vale anche se nel contratto di affitto è prevista l’automatica risoluzione del contratto stesso in caso di mancato pagamento del canone.

Come funziona la procedura di sfratto per ottenere la restituzione dell’immobile?

La procedura di sfratto va intrapresa per il tramite del proprio avvocato che, nel caso in cui l’inquilino sia irreperibile, notificherà l’atto di ricorso alla Casa comunale, così come prevede la legge per tutti i soggetti di cui sia ignoto il luogo di trasferimento. In tal caso, il giudizio si svolgerà comunque in sua assenza e si consumerà in una sola udienza. 

Dopo lo sfratto, il locatore dovrà rivolgersi – sempre tramite il proprio avvocato – all’ufficiale giudiziario che procederà materialmente allo sfratto, accertandosi personalmente che l’appartamento sia ormai vuoto.

Se invece l’immobile era in comodato, l’azione da svolgere è quella di restituzione: la stessa che bisogna intraprendere nel caso di affitto non registrato (il cosiddetto «affitto in nero»).

Cosa comunicare all’Agenzia delle Entrate?

Dal momento della notifica dell’atto di ricorso per convalida di sfratto all’inquilino, il locatore può ottenere un ulteriore vantaggio: quello di non dover più dichiarare i canoni di locazione non percepiti nella dichiarazione dei redditi, evitando così di pagare le relative tasse. Dovrà poi comunicare la risoluzione della locazione all’Agenzia delle Entrate con il modello RLI. È previsto il versamento dell’imposta di risoluzione del contratto tramite modello F23 (Codice tributo 113 T).

Che fare degli arredi e dei vestiti?

Se l’inquilino ha lasciato arredi o vestiti all’interno dell’appartamento, il locatore non può buttarli via o portarli al macero; al contrario, dovrà lasciarli in un deposito, addossando le spese sul conduttore. È verosimile però che quest’ultimo potrebbe non farsi più vivo, neanche per ritirare la propria roba; il che giustificherà un nuovo intervento al giudice, tramite avvocato, per farsi autorizzare alla distruzione dei beni in questione. 



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