Verbale assemblea condominiale: termine invio

Le deliberazioni dell’assemblea di condominio vanno comunicate agli aventi diritto che non hanno partecipato alla riunione. Non è stabilito, però, un termine massimo entro il quale tale comunicazione va eseguita.

La legge prevede che delle riunioni dell’assemblea condominiale venga redatto processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore [1]. Della redazione del verbale di assemblea condominiale si occupa il segretario, cioè quel condomino che all’uopo è stato nominato nel corso della riunione.

Nei giorni successivi allo svolgimento dell’assemblea, il documento deve essere comunicato ai condomini assenti, in modo che gli stessi possano essere informati su cosa è stato deliberato. In materia di verbale di assemblea condominiale, un termine di invio non è espressamente stabilito dal Codice civile. La legge prevede soltanto che contro le decisioni assembleari contrarie alla legge o al regolamento condominiale i condòmini assenti possono proporre impugnazione, chiedendone l’annullamento, nel termine di trenta giorni dalla data di comunicazione delle deliberazioni [2].

Pertanto, poiché da tale comunicazione dipende la possibilità per gli assenti di presentare opposizione contro le decisioni dell’assemblea, è importante che gli stessi vengano a conoscenza del verbale tempestivamente. Si potrebbe ovviare alla mancanza della previsione legislativa fissando, nel regolamento, uno specifico termine di invio del verbale di assemblea condominiale. In tal modo, l’amministratore sarebbe tenuto a rispettarlo quale parte integrante delle modalità di esecuzione delle delibere [3].

In cosa consiste il verbale di assemblea condominiale?

Il verbale di assemblea condominiale racchiude la descrizione delle attività che si sono svolte durante la riunione condominiale.

Tra l’altro, questo documento riporta la data, l’ora e il luogo dell’assemblea, se si tratta di una prima o di una seconda convocazione, l’elencazione dei condòmini presenti, sia personalmente sia a mezzo delega, con l’indicazione dei millesimi rappresentati, del testo degli argomenti sui quali si è deliberato e con quali maggioranze.

Il verbale di assemblea condominiale ha natura di scrittura privata e, quindi, non possiede pubblica fede. Per contestarne il contenuto è possibile adoperare qualsiasi mezzo senza necessariamente ricorrere ad una querela di falso.

Come va comunicato il verbale dell’assemblea condominiale?

Il verbale dell’assemblea condominiale va comunicato ai condòmini che non hanno preso parte alla riunione, in altre parole agli assenti, attraverso strumenti che assicurano la sua corretta ricezione. A tal fine, la comunicazione può avvenire:

1. a mezzo posta, tramite una raccomandata con avviso di ricevimento;
2. via fax;
3. via pec;
4. oppure con consegna a mano, personalmente al destinatario o a un suo incaricato.

Tali mezzi forniscono un riscontro immediato dell’avvenuta ricezione della comunicazione da parte del destinatario.

Nel caso di invio del verbale tramite raccomandata a/r se il destinatario è momentaneamente assente da casa al momento dell’arrivo del postino, questi inserisce una cartolina di avviso di giacenza nella sua cassetta delle lettere. Successivamente, spetta al destinatario provvedere al ritiro della raccomandata presso l’ufficio postale.

In questa ipotesi, il termine di trenta giorni per impugnare le delibere assembleari decorre da quando la raccomandata viene ritirata presso l’ufficio postale. Se tale ritiro avviene dopo dieci giorni dal deposito dell’avviso di giacenza, il termine decorre dall’11° giorno successivo a tale deposito.

Il termine per impugnare le delibere è perentorio, quindi, una volta che è decorso, la mancata opposizione sana ogni invalidità e le delibere diventano definitive.

Verbale di assemblea: qual è il termine di invio?

Si è già detto in precedenza che la legge non prevede alcun termine per l’invio del verbale dell’assemblea condominiale agli assenti. Tuttavia, considerato che da detta comunicazione inizia a decorrere il termine per l’impugnazione delle delibere assembleari, è interesse dell’amministratore procedere entro tempi piuttosto brevi. Infatti, prima invia la comunicazione, prima inizia a decorrere il termine per l’opposizione. Ciò gli consentirà di ottenere delle delibere definitive in minor tempo così da poterle eseguire evitando di incorrere in spiacevoli problemi.

Se l’amministratore non invia il verbale, può andare incontro ad un’azione di revoca per gravi irregolarità nella gestione.

Come si può impugnare un verbale di assemblea condominiale

L’invio del verbale di assemblea condominiale assume importanza ai fini di un’eventuale impugnazione delle delibere da parte dei condòmini assenti. Ne consegue che una volta che gli stessi hanno ricevuto la relativa comunicazione possono impugnare le decisioni assembleari nei termini prescritti. Prima, però, devono tentare la conciliazione presso un organismo presente nella città dove si trova il più vicino tribunale competente a decidere. Se la conciliazione non riesce, possono conferire mandato ad un legale per l’impugnazione.

Quindi, il legale redige l’atto introduttivo del giudizio che può assumere la forma di:

• una citazione, che va notificata all’amministratore nel termine di trenta giorni dalla ricezione del verbale da parte degli assenti;
• oppure di un ricorso, che va depositato presso la cancelleria del giudice competente a decidere in base al luogo dove si trova il condominio (giudice di pace o tribunale a seconda del valore della causa), sempre nel termine di trenta giorni dalla ricezione del verbale.