Impugnazione delibere condominiali: come si fa?

Una decisione dell’assemblea condominiale può essere impugnata per annullabilità o per nullità. La procedura è identica, cambiano i tempi per proporre l’opposizione e i soggetti legittimati.

Se in un condominio l’assemblea adotta una decisione illegittima, contraria alla legge o al regolamento condominiale oppure lesiva dei diritti di uno o più condòmini, è possibile impugnarla dinanzi all’autorità giudiziaria. In assenza di opposizione, la delibera si presume valida, quindi, vincolante per tutti i partecipanti al condominio, compresi gli assenti e i dissenzienti. Come si fa l’impugnazione delle delibere condominiali?

Il Codice civile ha delineato le ipotesi di annullabilità delle delibere condominiali. La giurisprudenza, invece, ha chiarito i casi in cui le decisioni assembleari devono ritenersi viziate da nullità e, pertanto, prive di efficacia giuridica.

Nell’ipotesi di annullabilità, l’impugnazione delle delibere condominiali si propone entro un termine piuttosto breve, mentre nell’ipotesi di nullità, la legge lascia più ampie possibilità ai condòmini dissenzienti.

Quando e chi può impugnare una delibera assembleare annullabile?

Il Codice civile prevede che le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini [1], tant’è che si parla di presunzione di validità delle delibere assembleari. Ne consegue che, anche quelle annullabili, sono efficaci fino a quando il giudice non ne accerta l’illegittimità.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento condominiale, ogni condòmino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria, chiedendone l’annullamento, nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti [2].

Detto in altre parole, se il condòmino (dissenziente o astenuto) ha partecipato alla riunione, il termine di trenta giorni decorre dalla data della riunione/deliberazione. Se era assente, il termine decorre dal ricevimento della raccomandata contenente il verbale dell’assemblea inviata dall’amministratore di condominio. In caso di momentanea assenza da casa del destinatario al momento dell’arrivo del postino, il termine decorre da quando la raccomandata viene ritirata presso l’ufficio postale. Se tale ritiro avviene dopo dieci giorni dal deposito dell’avviso di giacenza, il termine decorre dall’11° giorno dopo tale deposito.

Ad esempio, sono delibere annullabili quelle assunte con il voto di un condòmino fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento oppure quelle non precedute dalla convocazione di uno o più condòmini.

Se le delibere annullabili non vengono impugnate nel termine perentorio prescritto dalla legge, la mancata opposizione sana definitivamente ogni invalidità e, pertanto, la delibera non potrà mai più essere messa in discussione.

L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione. Tuttavia, il giudice può disporre diversamente se ravvisa subito come fondati i presupposti dell’azione di annullamento (ad esempio, quando esiste il pericolo di un danno irreparabile che potrebbe seguire all’esecuzione della delibera).

Se prima dell’inizio della causa di merito viene presentata un’istanza per ottenere la sospensione dell’esecuzione della delibera, quest’ultima non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione.

Quando e chi può impugnare una delibera assembleare nulla?

La delibera è nulla quando è affetta da un vizio più grave della annullabilità, tale da non consentire alla stessa di avere alcuna efficacia giuridica. Pertanto, la delibera può essere impugnata in qualsiasi momento, senza alcun limite di tempo.

L’azione di nullità può essere esercitata da qualunque condòmino vi abbia interesse, dunque, non è limitata ai soli condòmini assenti, dissenzienti o astenuti.

Devono considerarsi nulle le delibere che hanno un oggetto illecito (ad esempio, quella con la quale l’assemblea ha deciso di non rispettare la normativa di sicurezza in relazione alla prevenzione degli incendi oppure quella con cui ha deciso di applicare degli interessi a carico dei condòmini morosi), che interferiscono sul diritto di proprietà dei singoli condòmini (vedi quelle che vietano di tenere degli animali domestici negli appartamenti) oppure che mancano di uno dei requisiti essenziali (ad esempio, quella adottata durante un’assemblea di cui non è stato redatto il verbale).

Come si impugna una delibera assembleare?

A seguito delle modifiche introdotte in materia condominiale dal Decreto Legge n. 69/2013, il condòmino che intende impugnare dinanzi all’autorità giudiziaria una delibera assembleare, è obbligato a tentare preventivamente la conciliazione presso un organismo presente nella città ove si trova il più vicino tribunale competente a decidere.

Per evitare la causa, il condominio può decidere di revocare la delibera impugnata e di sostituirla con un’altra sempre sulla medesima questione. In tal caso, i condòmini sono chiamati a votare una nuova decisione che andrà ad abrogare oppure a modificare la delibera oggetto di opposizione.

Se la conciliazione non riesce, il condòmino può impugnare la delibera, rivolgendosi a un legale, il quale deposita l’atto introduttivo del giudizio (ricorso o citazione) nella cancelleria del giudice territorialmente competente in base al luogo in cui è ubicato il condominio (tribunale o giudice di pace a seconda del valore della causa).

Nell’atto introduttivo del giudizio vanno specificati:

• la delibera o le delibere che si intendono impugnare;
• i profili di illegittimità della/e delibera/e, indicando in cosa consiste il contrasto con la legge o con il regolamento condominiale.