Contratto preliminare: cos’è e come funziona

Il contratto in virtù del quale entrambe le parti si obbligano alla stipula del contratto definitivo.

In una compravendita immobiliare, spesso, accade che le parti, durante la fase delle trattative, raggiungano l’accordo sui punti essenziali del contratto che intendono concludere; tuttavia, possono avere interesse a rinviarne gli effetti ad un momento successivo oppure possono subordinare l’accordo definitivo al verificarsi di determinati presupposti. Ad esempio, si pensi al caso in cui il contratto definitivo non possa essere immediatamente concluso perché manca una licenza edilizia. In tali ipotesi, le parti stipulano un contratto preliminare, nella pratica anche denominato compromesso, con il quale si obbligano vicendevolmente alla stipula del contratto definitivo. Ma cos’è e come funziona il contratto preliminare?

Il Codice civile prevede il contratto preliminare nella sezione intitolata “forma del contratto” [1] ma non ne dà una definizione precisa né delinea i tratti essenziali della disciplina. Il Codice non dice nulla in merito alla sua struttura ed agli effetti; è stato, quindi, compito della dottrina e della giurisprudenza elaborare i contorni del contratto preliminare.

Contratto preliminare di compravendita: cos’è e qual è il contenuto?

Il contratto preliminare di compravendita è quel contratto, da stipulare in forma scritta, con il quale:

1. una parte proprietaria di un immobile, denominata parte promittente venditrice, si obbliga a vendere ad un’altra parte, denominata parte promittente acquirente, la proprietà dell’immobile al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti nel compromesso;
2. la parte promittente acquirente si obbliga ad acquistare l’immobile alle condizioni descritte nel preliminare;
3. contestualmente, le parti si impegnano a stipulare un nuovo contratto, ovvero quello definitivo di compravendita, con il quale verrà trasferita la proprietà.

Il contratto preliminare deve indicare gli elementi principali della compravendita quali:

• il prezzo di vendita dell’immobile da acquistare;
• l’ubicazione e la descrizione del bene oggetto della compravendita, comprese le eventuali pertinenze (ad esempio, un garage o una soffitta);
• i dati catastali, ai fini dell’esatta identificazione dell’immobile;
• le modalità di pagamento;
• i tempi di consegna.

Altresì, nel compromesso, vanno inseriti tutti gli obblighi che assumono le parti. Nello specifico, la parte acquirente deve impegnarsi a saldare il prezzo nei tempi e nei modi indicati nel contratto e il venditore deve obbligarsi a cedere le quote dell’immobile come stabilito dal preliminare. Inoltre, salvo diversa pattuizione, il bene deve essere libero da gravami quali ad esempio pignoramenti, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli.

Cosa sono le clausole accessorie nel contratto preliminare

Nel contratto preliminare di compravendita, è possibile inserire delle clausole accessorie in relazione ad alcuni elementi importanti per l’esito positivo della vendita. Si tratta comunque di clausole facoltative.

Ad esempio, è possibile prevedere una penale a carico del venditore da pagare in caso di consegna dell’immobile oltre la data prevista nel compromesso oppure è possibile inserire una clausola che prevede la nullità del preliminare se l’acquirente non ottiene il mutuo nonché la restituzione dell’eventuale caparra già versata.

Chi deve redigere il contratto preliminare di compravendita?

Per la stipula di un contratto preliminare di compravendita non è obbligatorio rivolgersi ad un notaio. Nella maggior parte dei casi, infatti, l’acquirente e il venditore redigono una scrittura privata, risparmiando così sull’onorario del professionista.

Talvolta, però, è opportuno ricorrere ad un notaio per una maggiore tutela di entrambe le parti. In particolare nelle ipotesi di:

• acconti prezzo sostanziosi;
• tempi lunghi tra preliminare e definitivo;
• venditore soggetto fallibile.

Il notaio stipula il contratto preliminare mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico, quindi, provvede a trascriverlo nei Registri immobiliari.

Trascrizione del contratto preliminare: quali sono gli effetti

La trascrizione del contratto preliminare di compravendita vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Non si tratta più di un semplice accordo tra acquirente e venditore, ma l’atto assume valore legale verso chiunque, cioè è opponibile nei confronti dei terzi. Da ciò consegue che il venditore, ad esempio, non potrà vendere l’immobile ad altri, non potrà concedere un’ipoteca sul bene oppure costituire una servitù passiva.

Gli eventuali creditori del venditore non potranno pignorare il bene né iscrivere un’ipoteca sull’immobile. Qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe comunque effetto nei confronti del futuro acquirente.

Registrazione del contratto preliminare: quanto si paga?

Il contratto preliminare di compravendita va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data di stipula.

I costi da sostenere sono pari a:

• 200 euro a titolo di imposta di registro;
• 0,50% sulla caparra, a titolo di imposta proporzionale;
• 3% delle somme pagate come acconto prezzo.

Inadempimento del contratto preliminare: cosa fare?

Se uno dei soggetti obbligati si rifiuta di stipulare il contratto definitivo, l’altra parte può:

1. chiedere la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento, con condanna dell’inadempiente al risarcimento del danno;
2. ottenere la pronuncia di una sentenza da parte del giudice che produca gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso [2].