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Demolizione manufatto abusivo in condominio

31 Marzo 2021 | Autore:
Demolizione manufatto abusivo in condominio

Quali condizioni per eseguire l’ordine di abbattimento delle opere illecite; cosa fare se gli interessati non provvedono.

Qualcuno occupa senza autorizzazione una parte del cortile condominiale e vi installa un’opera edilizia: inizia con una tettoia e poi a poco a poco si espande fino a costruire un vero e proprio fabbricato in muratura. L’amministratore reagisce e denuncia l’abuso commesso, sia al Comune sia alla procura della Repubblica. Seguono gli accertamenti amministrativi e il processo penale. In questi casi cosa succede e quando si arriva finalmente alla demolizione del manufatto abusivo in condominio?

I tempi sono piuttosto lunghi perché la demolizione presuppone una sentenza di condanna del giudice penale e l’emissione di un’ordinanza del Comune, che però non può restare inerte e tantomeno rifiutarsi di provvedere: una recente sentenza del Tar Lombardia [1] ha affermato che l’Ente dispone di soli due mesi di tempo per intervenire coattivamente contro il privato che non adempie spontaneamente all’ordine, altrimenti il condominio può chiedere la nomina di un commissario “ad acta” delegato dal prefetto.

Abusi edilizi in condominio

Le opere edilizie realizzate abusivamente in un condominio possono essere le più varie e disparate: c’è chi realizza una sopraelevazione abusiva all’ultimo piano, chi chiude un balcone ricavando volumetria e superficie in più per il suo appartamento, chi installa tettoie e verande, chi costruisce muri o colloca senza permesso tettoie nei cortili.

L’abuso edilizio consiste nel fatto che l’opera viene realizzata senza l’autorizzazione del Comune (il permesso di costruire o la Scia, segnalazione certificata di inizio attività, a seconda dei casi) o in difformità rispetto all’autorizzazione rilasciata.

A seconda dei casi, l’abuso può essere compiuto nelle parti di proprietà esclusiva oppure nelle parti comuni ma il condominio è sempre interessato a reprimere gli illeciti. Infatti in entrambi i casi può esservi, oltre la violazione delle norme edilizie ed urbanistiche generali e di interesse pubblico, anche una compromissione della stabilità o della sicurezza dell’edificio o una violazione del decoro architettonico del fabbricato e allora le opere sono vietate anche in ambito privatistico e condominiale [2]. Se ciò si verifica, il condominio è legittimato a intervenire per ottenere la loro rimozione anche con un ordine del giudice civile, a prescindere dagli accertamenti sulla consistenza dell’abuso edilizio da compiersi in sede amministrativa e penale.

Denuncia per abusi edilizi in condominio

L’amministratore ha il dovere di denunciare ogni abuso edilizio rilevato nell’ambito del condominio, senza dover attendere l’autorizzazione dell’assemblea. Anche i singoli condomini hanno il potere di denunciare gli abusi edilizi di propria iniziativa, se l’amministratore è restio a intervenire: per i dettagli sulla procedura da seguire leggi l’apposito articolo “Abuso edilizio: come fare denuncia“. Se i lavori sono ancora in corso di esecuzione e vuoi interromperli prima che si concludano, leggi “Come far bloccare lavori edilizi non autorizzati“.

L’ordine di demolizione

La demolizione delle opere abusive viene disposta dal giudice che accerta la commissione del reato o dalla Pubblica Amministrazione quando il manufatto non viola le norme penali ma contravviene comunque alle normative urbanistiche ed edilizie degli Enti locali (Regioni, Province e Comuni); in tal caso il provvedimento di demolizione emanato dall’Ente è ricorribile al Tar (Tribunale amministrativo regionale).

La Corte di Cassazione [3] afferma che se il reato di abuso edilizio si estingue per prescrizione l’ordine di demolizione deve essere revocato: l’esecuzione della demolizione come sanzione accessoria di un reato accertato presuppone infatti una sentenza di condanna. Per gli approfondimenti leggi “Ordine di demolizione abuso edilizio: cosa c’è da sapere“.

Abuso edilizio in condominio: chi demolisce?

Secondo la giurisprudenza prevalente [4] il condominio non è un soggetto giuridico ma soltanto un «ente di gestione» e come tale non può essere il diretto destinatario dell’ordine di demolizione delle opere abusive, che va invece rivolto a tutti i singoli condomini in quanto comproprietari, ma ciò solo quando l’abuso concerne le parti comuni.

Diversamente, quando l’opera abusiva è interamente attribuibile ad un proprietario esclusivo o a un terzo estraneo alla compagine condominiale (come un vicino confinante o l’affittuario di un negozio) sarà a costui che dovrà essere indirizzato l’ordine di demolizione, senza coinvolgere i comproprietari delle aree comuni [5]: in tali casi la demolizione non spetta al condominio.

Per ulteriori approfondimenti leggi i seguenti articoli:


note

[1] Tar Lombardia, sent. n. 724/21 del 19.03.2021.

[2] Art. 1122 Cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 9915/21 del 12.03.2021.

[4]  Tar Lombardia, sent. n. 1764 del 29.07.2019.

[5] Tar Campania sent. n. 3005/2020 del 10.07.2020.


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