Conferma amministratore condominio senza indicazione compenso

L’amministratore di condomino deve ribadire il preventivo anche al rinnovo dell’incarico successivo alla prima nomina?

L’amministratore di condomino, prima del formale conferimento dell’incarico da parte dell’assemblea, è tenuto a specificare il proprio compenso. Si tratta di una sorta di preventivo che non è più possibile modificare o integrare. In assenza di tale indicazione la delibera è nulla, così come è nullo il mandato conferito al professionista. Risultato: l’amministratore non potrà poi chiedere il pagamento delle proprie spettanze maturate durante la gestione, neanche a mezzo del tribunale.  

Tanto si evince chiaramente dall’articolo 1129 del codice civile a norma del quale «L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta». 

Ci si è più volte chiesto se l’indicazione della parcella sia obbligatoria solo all’atto della prima nomina o anche ai successivi rinnovi, sebbene l’importo non muti. Cosa succede insomma in presenza della conferma dell’amministratore di condominio senza indicazione del compenso? La questione è stata sottoposta già al vaglio della giurisprudenza. Ecco cosa dicono i giudici in merito.

Indicazione compenso alla nomina dell’amministratore di condominio

Come abbiamo appena detto, il capo condomino, prima di essere nominato formalmente dall’assemblea – e quindi prima della votazione sul conferimento dell’incarico o del suo rinnovo – deve specificare analiticamente l’importo che egli chiede a titolo di compenso per l’attività professionale svolta. Il preventivo deve contenere sia gli oneri dovuti per l’ordinaria amministrazione che, eventualmente, quelli per la straordinaria amministrazione (come nel caso di supervisione ai lavori di ristrutturazione). Pertanto il compenso richiesto dall’amministratore e approvato in sede assembleare è onnicomprensivo per tutta l’attività gestoria che egli deve svolgere, senza poter quindi pretendere cifre ulteriori per lavori o adempimenti connessi alla vita condominiale.

In mancanza di disposizioni di legge o di minimi tariffari, spetta esclusivamente all’assemblea valutare l’ammontare richiesto al momento della nomina, applicando eventualmente il regolamento condominiale, se dispone in materia.

Una delibera assembleare che nomini un amministratore senza indicare quale compenso sia stato pattuito, è nulla, e la nomina inefficace; tuttavia è da ritenersi valida la nomina se il verbale dell’assemblea contiene in allegato il preventivo fatto pervenire dall’amministratore, e in tale documento compaiono tutti gli estremi (generalità, sede, orari di apertura degli uffici) richiesti dalla legge.

Indicazione compenso amministratore: obbligatoria anche al rinnovo dell’incarico?

L’amministratore di condomino dura in carica un anno, con un primo rinnovo automatico. Dopodiché, al temine di ogni anno, è suo dovere convocare l’assemblea per l’eventuale conferma dell’incarico o per la sua sostituzione. In questa sede è necessario che, ogni volta, il professionista ribadisca il compenso richiesto al condominio, pur se questo non muta rispetto alle precedenti annualità?

Il citato articolo 1129 del codice civile specifica che l’indicazione del compenso deve essere effettuata sia «all’atto dell’accettazione della nomina che del suo rinnovo». Quindi, dalla lettura della norma, sembrerebbe che non vi siano dubbi sull’obbligo di indicazione, ad ogni rinnovo, del preventivo. Tale è ad esempio l’orientamento sposato dal Tribunale di Udine [1] secondo cui «l’articolo 1129, comma 14 del codice civile non lascia spazio ad ulteriori interpretazioni». È del tutto irrilevante quindi che il compenso richiesto dall’amministratore sia rimasto invariato rispetto alle gestioni degli anni pregressi e che, dunque, l’assemblea sia già al corrente del suo compenso. Dunque, ad ogni rinnovo, l’amministratore è tenuto a rinnovare l’indicazione del proprio compenso, a pena di nullità della nomina, con conseguente impossibilità di richiedere il pagamento. 

Della stessa opinione è anche il tribunale di Milano [2] secondo cui tale regola «mira a garantire la massima trasparenza ai condomini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone l’emolumento dell’organo gestorio al momento del conferimento del mandato, si applica sia nel caso di prima nomina dell’amministratore che nel caso delle successive riconferme».

Di diverso avviso è invece il tribunale di Roma [3] secondo cui la specificazione analitica del compenso dell’amministratore in sede di rinnovo dell’incarico è requisito di validità della delibera solo nel caso in cui la somma non sia stata precisata con la prima nomina o, comunque, precedentemente al rinnovo. Sarebbe pertanto del tutto superflua una specificazione quando la parcella del professionista è già nota all’assemblea e non è mutata rispetto al passato.

Secondo il giudice della capitale, l’obbligo di indicare il compenso dell’amministratore nell’atto di nomina è finalizzato ad evitare che ai còndomini, nel corso del mandato o alla fine di esso, possano essere richieste, da parte dell’amministratore stesso, somme non preventivamente concordate. Questo rischio non sembra concretizzabile nel caso in cui l’amministratore venga solo confermato, in quanto, in tal caso, la conferma riguarda anche, implicitamente, il suo compenso che è già a conoscenza dei condòmini. 

Un tale orientamento sembra però in aperto contrasto con la dizione del codice civile che non sembra lasciare spazi ad equivoci in merito alla necessità di ribadire il preventivo ad ogni rinnovo dell’incarico.