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Quanto costa la stipula di un contratto di locazione?

5 Agosto 2021
Quanto costa la stipula di un contratto di locazione?

Quali costi sostenere al momento della sottoscrizione di un contratto di affitto?

Hai deciso di prendere una casa in affitto perché devi spostarti in un’altra città per motivi di lavoro. Non hai molti soldi a disposizione e ti chiedi quanto costa la stipula di un contratto di locazione.

Prendere in affitto una casa è, sicuramente, molto meno costoso che acquistare un immobile. Ci sono, tuttavia, anche per chi decide di sottoscrivere un contratto di affitto, una serie di costi che devono essere sostenuti per legge e altri che dipendono dagli accordi presi dalle parti.

Ma quanto costa la stipula di un contratto di locazione? Non esiste un importo fisso e rigido poiché i principali oneri che devono essere sostenuti per prendere una casa in affitto dipendono dall’ammontare del canone annuo che è stato pattuito dalle parti. Inoltre, ci sono degli oneri ulteriori che devono essere negoziati tra proprietario ed inquilino. Vediamo quali sono.

Contratto di locazione: cos’è?

Il contratto di locazione [1], ossia quello che comunemente viene definito affitto, è l’accordo con cui il proprietario di un bene (detto anche locatore) ne concede l’uso ad un altro soggetto (detto conduttore, inquilino o locatario), per un determinato periodo di tempo, previo pagamento di un corrispettivo mensile detto canone di locazione o, più comunemente, affitto mensile.

Nel nostro ordinamento, la gran parte delle regole che disciplinano il contratto di affitto sono previste direttamente dalla legge [2]. In particolare, per le locazioni abitative, ovvero i contratti di affitto di immobili che il conduttore destina ad abitazione principale, la legge prevede due possibili schemi:

  • il contratto 4+4;
  • il contratto a canone concordato o 3+2.

Locazioni abitative: quali differenze?

Le due tipologie contrattuali previste dalla legge sulle locazioni abitative si differenziano, essenzialmente, per la determinazione dell’affitto mensile e per la durata.

Il contratto 4+4 ha una durata iniziale di 4 anni che vengono automaticamente prorogati alla scadenza per altri 4 anni. In questa tipologia contrattuale, le parti sono del tutto libere di determinare l’ammontare del canone di locazione mensile, sulla base del libero incontro tra domanda e offerta di mercato.

Il contratto 3+2, invece, ha una durata iniziale di 3 anni con proroga automatica di un altro biennio. La particolarità di questa tipologia contrattuale è la presenza di un vincolo sull’ammontare dell’affitto. Le parti, infatti, non possono prevedere un canone di affitto mensile superiore a quello stabilito da apposite tabelle stipulate dalle associazioni dei proprietari immobiliari e dai sindacati degli inquilini.

Come si stipula il contratto di locazione?

Il contratto di locazione deve essere stipulato dalle parti in forma scritta. Non è, tuttavia, richiesta la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autentica. Ciò significa che per redigere questo contratto non è necessario recarsi presso un notaio ma può essere firmato privatamente dalle parti sotto forma di scrittura privata semplice. Talvolta il proprietario e il conduttore decidono di farsi assistere nella stipula da un avvocato oppure dalle associazioni di rappresentanza degli inquilini.

Stipula del contratto di locazione: quali costi?

Ogni contratto di locazione che ha una durata superiore a trenta giorni nell’anno solare deve essere obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione del contratto di locazione determina anche dei costi il cui ammontare dipende dal regime fiscale scelto dalle parti, ossia:

  • regime ordinario;
  • cedolare secca.

Se si opta per il regime ordinario si deve procedere al pagamento dell’imposta di registro e di quella di bollo.

L’imposta di registro che deve essere pagata con riferimento agli immobili destinati a uso abitativo corrisponde al 2% del canone annuo pattuito, moltiplicato per il numero degli anni del contratto di affitto.

Con riferimento agli altri tipi di fabbricati, invece, l’imposta di registro dipende dalla tipologia di immobile. In particolare:

  • fabbricati strumentali per natura: 1% (se l’affitto riguarda soggetti passivi Iva) oppure 2% del canone annuo;
  • fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero di anni;
  • altri immobili: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Il pagamento di questa imposta deve essere suddiviso, al 50%, tra proprietario e conduttore.

L’imposta di bollo consiste, invece, nell’obbligo di acquistare e applicare sul contratto di affitto due marche da bollo del valore di 16 euro per ogni 4 facciate del contratto oppure ogni 100 righe.

La registrazione del contratto di locazione con cedolare secca, invece, comporta dei costi sensibilmente inferiori. Infatti, non sarà necessario pagare né l’imposta di registro né quella di bollo. Per quanto concerne, poi, il regime fiscale del canone di affitto percepito dal proprietario, la cedolare secca determina un evidente vantaggio poiché, sul reddito derivante dall’affitto, sarà applicata un’imposta sostitutiva all’Irpef del 21% o del 10% se si tratta di affitto a canone concordato.

Come si registra il contratto di locazione?

Dal punto di vista pratico per procedere alla registrazione del contratto di locazione si possono scegliere tre diverse strade:

  • utilizzo dei servizi telematici dell’Agenzia;
  • richiesta della registrazione in ufficio, recandosi presso una sede dell’Agenzia delle Entrate. In questo caso occorre compilare il modello RLI;
  • incaricando un intermediario abilitato (tra cui i professionisti, le associazioni di categoria, i Caf, ecc.) oppure un delegato.

Il modello RLI, che deve essere presentato all’ufficio per la registrazione del contratto, è un documento nel quale devono essere inseriti da parte del richiedente le seguenti categorie di dati:

  • dati generali;
  • dati relativi ai soggetti stipulanti il contratto;
  • dati relativi all’immobile oggetto di locazione;
  • natura della locazione (abitativa o non) ed opzione per la cedolare secca.

Stipula del contratto di locazione: i costi ulteriori

Oltre al dovere di pagare le imposte legate alla registrazione del contratto, prendere una casa in affitto determina anche altri costi per il conduttore, tra i quali si possono segnalare i seguenti:

  • versamento della caparra: al fine di garantire il pagamento dei canoni mensili di affitto e tutelarsi in caso di danni arrecati al bene locato, spesso, il proprietario esige che il conduttore versi una caparra che, generalmente, è di importo pari a due o tre canoni di affitto;
  • stipula di un contratto di fideiussione: a volte il proprietario esige che il conduttore presenti una fideiussione con cui un istituto di credito fa da garante del pagamento degli affitti mensili;
  • voltura delle utenze: i costi connessi al passaggio delle utenze a nome del conduttore sono a carico di quest’ultimo;
  • spese per trasloco ed extra.

Occorre, comunque, evidenziare che le parti, nel contratto, possono prevedere che tutte le spese di registrazione siano a carico di una o dell’altra parte e negoziare gli ulteriori costi che abbiamo esaminato da ultimo.


note

[1] Art. 1571 cod. civ.

[2] L. 9 dicembre 1998, n. 431.


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