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Chi paga l’agenzia immobiliare in caso di vendita?

31 Marzo 2021
Chi paga l’agenzia immobiliare in caso di vendita?

Venditore o acquirente: chi paga il mediatore immobiliare? In assenza di un contratto scritto o di un mandato, chi compra deve versare la provvigione?

Il più delle volte chi intende vendere casa si rivolge a un’agenzia immobiliare affinché l’aiuti nel reperimento di soggetti interessati all’acquisto. Dall’altro lato, chi intende comprare, nel momento in cui si accorge di un appartamento di proprio interesse (sia che ciò avvenga tramite la consultazione del sito internet dell’agenzia che presso l’ufficio dell’agenzia stessa) chiede di visionarlo, pur senza firmare alcun tipo di mandato con l’agente. 

Qualora le parti, a seguito delle consuete trattative, arrivino a un accordo, chi paga l’agenzia immobiliare in caso di vendita? 

Il dubbio sorge proprio perché a conferire l’incarico all’agente è sempre il venditore mentre l’acquirente si limita ad avvalersi dell’ausilio del professionista nel semplice reperimento dell’offerta più vantaggiosa. È istintivo ed immediato ritenere allora che, nel momento in cui si opta per una delle offerte messe in tavolo dall’agente, si sta facendo l’interesse del suo cliente e, in definitiva, dell’agente stesso. Ed è proprio questo atteggiamento mentale che induce spesso a credere che a pagare l’agenzia immobiliare, in caso di vendita, debba essere il venditore e non già l’acquirente.

Invece, quasi sempre, il mediatore immobiliare presenta la richiesta di pagamento ad entrambe le parti. È legittimo tale comportamento? Vediamo cosa prevede la legge a riguardo.

Compiti dell’agente immobiliare e diritto alla provvigione

Compito dell’agente immobiliare è mettere in contatto le parti, presentare l’una all’altra, affinché giungano alla conclusione dell’affare. Il suo scopo è quello di fare da intermediario, senza essere legato a vincoli di subordinazione o di collaborazione con nessuno dei contraenti. La sua posizione è di terzietà e quindi di imparzialità.

Accanto a questa attività principale possono inserirsi una serie di ulteriori prestazioni accessorie, come l’occuparsi delle trattative, della visione dell’appartamento (di cui spesso l’agente ha le chiavi), delle pratiche burocratiche necessarie alla stipula dell’atto notarile definitivo. Anche in assenza di tali attività, l’agente ha ugualmente diritto alla provvigione se risulta che l’affare è stato concluso proprio grazie al suo intervento. Dall’altro verso, se le parti si sono conosciute indipendentemente dall’intermediazione dell’agente, a quest’ultimo nulla è dovuto. Si pensi al caso di un soggetto che, pur avendo dato mandato all’agente, venda l’appartamento al vicino di pianerottolo venuto a sapere della vendita direttamente dall’interessato.

Se alla conclusione del medesimo affare contribuiscono più mediatori, anche se intervenuti in tempi diversi, ciascuno di questi ha diritto ad una quota della provvigione.

Se il mediatore partecipa a una prima fase di trattative che non danno risultato positivo, ma le parti concludono comunque l’affare riavviando le negoziazioni diversi anni dopo per effetto di iniziative nuove non ricollegabili all’originario intervento del mediatore, quest’ultimo non ha diritto alla provvigione.

Quando bisogna pagare l’agente immobiliare

L’agente va pagato nel momento in cui l’affare viene concluso per effetto della sua attività, anche solo quella minima dell’aver presentato le parti.

È sufficiente che tra le parti si formi un qualsiasi vincolo giuridico, anche la stipula del compromesso (il cosiddetto «contratto preliminare»).

Il mediatore matura il diritto al compenso anche quando l’affare tra le parti intermediate non si conclude per colpa di una di queste, salvo che essa dimostri che il proprio comportamento era sorretto da serie motivazioni, quale ad esempio l’inaffidabilità della controparte presentata dal mediatore.

L’agente immobiliare va pagato anche se non c’è un contratto scritto con le parti: l’incarico infatti gli può essere conferito verbalmente o tramite comportamenti concludenti. In questo secondo caso è quindi sufficiente che le parti dimostrino di volersi avvantaggiare della sua attività e non rifiutino l’intermediazione da questi proposta. Pertanto solo un espresso dissenso ad avvalersi dei servizi del mediatore potrebbe escludere il diritto di questi alla provvigione.

La provvigione è poi dovuta anche se a firmare il mandato al mediatore è stato uno solo dei contraenti (ad esempio, il venditore).

Il mediatore non ha diritto a chiedere il pagamento della provvigione alla parte intermediata che non è stata posta nelle condizioni di conoscere l’opera di mediazione e ha dunque incolpevolmente ignorato l’attività del mediatore [1].

Chi deve pagare l’agente immobiliare

A dover pagare l’agente immobiliare è sia il venditore che l’acquirente. Come detto infatti non rileva l’affidamento di uno specifico incarico o la firma di un contratto scritto. Ciò che conta è l’essersi avvantaggiati dell’attività di intermediazione dell’agente e di non aver esplicitamente dissentito sul fatto che questi mettesse in contatto le parti. Per il semplice fatto di aver presentato il venditore all’acquirente, quest’ultimo è tenuto a pagare la provvigione. Provvigione quindi che va versata sia da chi vende che da chi compra e non già divisa tra i due. 

Dunque non rileva il fatto che ad incaricare inizialmente l’agenzia, e a firmare il contratto di mandato, sia stato solo il venditore se poi l’acquirente si avvale dell’intermediazione dell’agenzia stessa. L’obbligo di pagare il compenso al mediatore immobiliare scatta non tanto per la presenza di un contratto tra l’agente e una delle parti, quanto per l’attività di intermediazione svolta dal professionista, attività che procura un’utilità a entrambi i contraenti. 

Eventuali accordi stretti tra le parti non possono derogare a tale obbligo: non può ad esempio la rassicurazione del proprietario esonerare l’acquirente dall’obbligazione che questi assume nei confronti dell’agente. Solo quest’ultimo ha la facoltà di rinunciare al proprio compenso. Proprio per questo motivo è sempre bene, nel momento in cui si ha a che fare con una agenzia immobiliare, chiedere quale sia la provvigione da questa richiesta nel caso in cui si arrivasse alla conclusione dell’affare.


note

[1] Cass. 7 giugno 2011 n. 12390, Cass. 15 marzo 2007 n. 6004

Autore immagine: depositphotos.com


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