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Quanto costa impugnare una delibera condominiale?

5 Agosto 2021 | Autore:
Quanto costa impugnare una delibera condominiale?

Prima di impugnare una delibera condominiale è opportuno valutarne la convenienza economica in considerazione delle spese connesse alla procedura.

Vivere in un condominio comporta il rispetto di precise regole. In particolare, ciascun partecipante ha l’obbligo di osservare le delibere approvate durante le assemblee [1], anche se non era presente, se aveva votato a sfavore o se si era astenuto dalla votazione. Tuttavia, se un condòmino assente, dissenziente o astenuto, ritiene illegittima una decisione assunta dall’assemblea condominiale in quanto lesiva dei suoi diritti ovvero contrastante con la legge o con il regolamento, può impugnarla dinanzi all’autorità giudiziaria. In assenza di impugnazione, la decisione dell’assemblea si presume valida e la mancata opposizione nei termini ne sana l’invalidità. Ma quanto costa impugnare una delibera condominiale?

Non è possibile stabilire in anticipo e in maniera certa il costo per l’impugnazione di una delibera condominiale poiché la relativa procedura si articola in più passaggi. Prima di iniziare la causa civile, infatti, bisogna tentare la mediazione dinanzi a uno degli appositi organismi accreditati dal ministero della Giustizia. Se il tentativo non dà esito positivo, si può procedere dinanzi al giudice territorialmente competente in base al luogo ove è ubicato il condominio, ovvero dinanzi al giudice di pace o il tribunale a seconda del valore della causa.

Il costo dell’impugnazione di una delibera condominiale, quindi, risulta dalla somma dei costi della mediazione obbligatoria e di quelli relativi alla fase giudiziale nonché dell’onorario del legale, potendo variare da caso a caso anche di molto.

Quali sono le tipologie dell’invalidità di una delibera condominiale

Una delibera condominiale può presentare due diverse tipologie di invalidità. Più precisamente, può essere:

  • annullabile, perché contraria alla legge o al regolamento condominiale. In tal caso, ogni condòmino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria, chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o gli astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti [2]. Se un condòmino delega un altro soggetto a partecipare all’assemblea e questi esprime voto favorevole alla delibera, il condòmino che ha conferito la delega si considera automaticamente favorevole e non può impugnare la delibera;
  • nulla, quando è affetta da un vizio talmente grave che non consente alla stessa di avere alcuna efficacia giuridica. In questa ipotesi, la delibera può essere impugnata senza alcun limite di tempo da qualsiasi condòmino vi abbia interesse. La legittimazione a presentare l’opposizione, dunque, non è limitata ai soli condòmini assenti, dissenzienti o astenuti, come nei casi di annullabilità, ma anche il condòmino che ha votato a favore della delibera può impugnarla per nullità.

Qual è il termine per impugnare una delibera condominiale

Il termine di impugnazione per annullabilità di una delibera condominiale è di trenta giorni, che decorrono a seconda se il condòmino ha partecipato all’assemblea o è rimasto assente.

Per il condòmino presente alla riunione che ha votato a sfavore della delibera (condòmino dissenziente) o che si è astenuto dal voto, il termine di trenta giorni decorre dalla data in cui si è tenuta l’assemblea ovvero dalla data della delibera.

Per il condòmino assente, invece, il termine di trenta giorni inizia a decorrere dalla data di comunicazione della delibera assembleare. Se detta comunicazione avviene a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno e il suo destinatario non si trova in casa al momento dell’arrivo del postino, questi lascia un avviso di giacenza nella cassetta delle lettere. Successivamente, il destinatario deve provvedere al ritiro della raccomandata presso l’ufficio postale. Se tale ritiro avviene dopo 10 giorni dal deposito dell’avviso di giacenza, il termine per l’impugnazione decorre dall’11° giorno successivo al deposito.

Viceversa, per impugnare una delibera nulla non ci sono termini da rispettare né decorrenze.

Come si impugna una delibera condominiale invalida

Una delibera condominiale invalida per annullabilità o per nullità può essere impugnata dinanzi all’autorità giudiziaria, previo esperimento della mediazione obbligatoria presso uno degli organismi del luogo di competenza del tribunale [3].

Se la conciliazione non riesce, il legale incaricato dal condòmino può iniziare la causa civile. A tal fine, redige l’atto introduttivo del giudizio, che può assumere la forma di una citazione oppure di un ricorso. In entrambi i casi, e sempre che la delibera venga impugnata per annullabilità, bisogna osservare i termini prescritti dalla legge per la proposizione dell’opposizione. Pertanto, la citazione va notificata all’amministratore entro trenta giorni dalla comunicazione della delibera al condòmino assente oppure dalla data della riunione/della delibera nel caso di condòmino dissenziente o astenuto.

Il ricorso, invece, va depositato nella cancelleria del giudice territorialmente competente nel termine di trenta giorni dalla comunicazione della delibera al condòmino assente oppure dalla data della riunione/della delibera al condòmino dissenziente/astenuto.

L’azione di annullamento di una delibera condominiale non ne sospende l’esecuzione. Al fine di non recare pregiudizio ai condòmini, la legge prevede che il giudice possa sospenderne l’efficacia in attesa della decisione.

La richiesta di sospensione dell’esecuzione della delibera può essere presentata dopo o contestualmente all’impugnazione della delibera oppure prima dell’inizio della causa di merito con un ricorso in via cautelare. In quest’ultimo caso, l’istanza di sospensione comunque non sospende né interrompe il termine di trenta giorni per la presentazione dell’opposizione.

Quanto costa impugnare una delibera condominiale

I costi della procedura di impugnazione di una delibera condominiale vanno suddivisi tra quelli relativi alla:

  • fase della mediazione obbligatoria, che possono essere compresi tra 40 euro e 112 euro, oltre Iva, a cui vanno aggiunti quelli relativi all’onorario dell’avvocato. Nello specifico, quest’ultimo può variare tra i 270 euro a salire a seconda del valore della controversia;
  • fase giudiziale, che possono andare dai 1.000 euro, se la causa si svolge dinanzi al giudice di pace, ai 3.500/4.000 euro per i procedimenti che, avendo un valore più alto, si svolgono presso il tribunale.

In ogni caso, trattandosi di un costo soggetto a oscillazioni anche notevoli, al condòmino conviene chiedere un preventivo scritto prima di intraprendere qualsiasi azione di impugnazione di una delibera condominiale.


note

[1] Art. 1137 co. 1 cod. civ.

[2] Art. 1137 co. 2 cod. civ.

[3] D.L. n. 69/2013.


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