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Lo sai che? Vendita immobili: se il proprietario non vuole più fare il rogito quale risarcimento?

Lo sai che? Pubblicato il 11 marzo 2014

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> Lo sai che? Pubblicato il 11 marzo 2014

Danno emergente parametrato alla differenza del valore dell’immobile tra il momento di inizio della contestazione e quello pattuito.

Vendita di immobili. Dopo la firma del compromesso (i giuristi lo chiamano “contratto preliminare[1]), il venditore e il compratore si danno appuntamento dal notaio per il cosiddetto rogito, ossia per la stipula del contratto definitivo che segnerà il definitivo passaggio di proprietà della casa, del terreno, del magazzino, ecc.

Ma che succede se il venditore ci ripensa e, decidendo unilateralmente di non adempiere più al compromesso, non collabora per il trasferimento della titolarità dell’immobile?

All’interessato acquirente non resterà che adire le vie legali, non prima di aver mandato una formale lettera di diffida.

Le possibilità che, a questo punto, si profilano sono due:

a) ottenere una sentenza dal giudice che disponga il trasferimento della proprietà anche senza il consenso del venditore (in pratica, la sentenza si sostituirà al rogito notarile e stabilirà il nuovo titolare dell’immobile). I giuristi chiamano questa azione: “esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre”.

b) agire – sempre davanti al giudice e con l’ausilio di un avvocato – per la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

Ma fino a quanto può ammontare tale danno? La soluzione ce la fornisce una recente sentenza della Cassazione [2].

Il risarcimento del danno dovuto all’acquirente per la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita, per colpa del venditore, viene così calcolato: si considera la differenza tra il valore commerciale del bene medesimo al momento dell’inizio della causa (cioè, al tempo in cui l’inadempimento è diventato definitivo) ed il prezzo pattuito nel contratto di compravendita.

La Cassazione esclude che si possa chiedere anche il risarcimento del cosiddetto lucro cessante (ossia per il mancato utile che si sarebbe ottenuto se si fosse acquistata la proprietà del bene). Ma tale ragionamento potrebbe trovare eccezione nel caso, per esempio, di una ditta immobiliare, specializzata nell’affitto o nel leasing di appartamenti e proprietà, nel qual caso lo scopo commerciale sarebbe ben più evidente e il danno maggiormente valutabile in termini economici. Invece, con i privati, tale ragionamento è più difficile da sostenere e da provare; così colui che non gestisce alcuna attività commerciale dovrà accontentarsi solo del danno economico subìto per come sopra conteggiato.

note

[1] Il contratto preliminare è l’accordo attraverso il quale due parti assumono, l’una verso l’altra, l’obbligo di stipulare entro un determinato termine un contratto definitivo. E’ un contratto ad effetti obbligatori, dal quale nasce un obbligo a contrarre, cioè a stipulare un contratto definitivo. Tuttavia, nella prassi, il contratto preliminare, oltre al suo contenuto tipico, può anche avere un contenuto atipico e, cioè, può contenere accordi autonomi, occasionali o collegati con l’accordo principale di stipulare un futuro contratto definitivo.

[2] Cass. sent. n. 470 del 13.01.2014.

Autore immagine: 123rf.com


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6 Commenti

  1. Non è molto chiara la spiegazione di come viene calcolato il “Risarcimento del danno”: potreste spiegare meglio la metodologia di conteggio (meglio se poteste fare degli esempi pratici). Grazie

    1. @ Valerio
      Per esempio: vendita di una casa al prezzo (indicato in contratto) di euro 100.000.
      Il venditore non si presenta al rogito. Dopo un anno inizia la causa per il risarcimento del danno intentata dall’acquirente. Al giorno in cui l’acquirente notifica la citazione, quella stessa casa non vale più 100.000 euro ma 120.000 euro. La misura del risarcimento è di 20.000 euro

  2. Se il compromesso non è stato registrato e al rogito il venditore non si presenta , il compromesso è valido ugualmente come scrittura privata tra venditore e compratore ?

  3. Buongiorno,
    io ho versato una caparra confirmatoria di 25.000€ dopo aver stipulato il contratto preliminare. Il venditore non ha ricevuto il finanziamento per estinguere il mutuo (che risulta superiore al prezzo di vendita) e ha già posticipato il rogito due volte senza presentarsi. Se anche il terzo rogito non andrà a buon fine voglio recedere il contratto, come mio diritto.
    Vorrei però sapere entro quali tempistiche il venditore è tenuto a ridarmi la caparra, e cosa succede nel caso in cui il venditore non disponga dei soldi che mi spettano.
    Il venditore ha già incassato la caparra e attualmente risulta nullatenente, con due figli piccoli a carico. L’agenzia quali responsabilità ha in questo caso? grazie in anticipo per la risposta

  4. Salve io ho un problema contrario sono il venditore mi hanno versato la caparra di 20000 euro l agenzia mi ha scritto nessun nome dicendo che era un privato ho preparato tutti i documenti e dopo 1e mese mezzo la signora acquirente mi dice che la cartina catastale non è come quella disegnata nel 1934 la differenza è un tramezzo spostato di 20 cm che non cambia nulla vado al catasto e loro mi confermano che c’è una legge che dice che le minime variazioni non sono obbligatorie da variare ma la signora allora dice che lei compra x rivendere che è una società è se non presento la planimetria variata recide il contratto e vuole il doppio
    A me sembra fatto apposta visto che vendo x disperazione
    Come mi devo comportare chi ha ragione??
    La ringrazio se riesce a rispondermi saluti flavia

  5. Dopo aver fatto un contratto in agenzia e ho pagati 20.000 euro di acconto per l’acquisto di una casa, Dicembre 2016, con la conclusione dell’atto notarile, 28 Febbraio 2017, il proprietario non essendosi presentato all’incontro ho deciso di chiamarlo in mediazione conforme le norme legali dove egli ripetutamente non si è presentato.
    Dopo questa sua azione ho deciso di andare in Tribunale, prima di pagare il tributo giudiziario egli, tramite l’avocato mi ha comunicato che si rifiuta di vendere la casa.
    Tramite l’agenzia e il proprietario ho ricevuto le chiavi per ristrutturare l’immobile (con l’accetto di proprietario e agenzia).
    Il mio avocato mia ha comunicato che il proprietario mi vuole restituire solo il doppio di caparra senza altri danni nonostante non abbia il diritto di fare ciò specificando, però, che io non ho il diritto ad altro.
    Cosa posso fare? Fatemi sapere presto.
    GRAZIE CORDIALI SALUTI.

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