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Scrittura privata per cointestazione immobile

1 Aprile 2021
Scrittura privata per cointestazione immobile

Valore della scrittura privata con cui una persona si impegna a vendere o donare un immobile o una quota di immobile a un altro. 

Una nostra lettrice ci scrive per sapere che validità ha una scrittura privata che lei e il suo ex compagno hanno redatto sette anni fa, di proprio pugno, su un foglio di agenda, con la quale quest’ultimo si impegnava a venderle la sua quota di una casa acquistata in comproprietà. Nella scrittura, veniva specificato anche il prezzo a cui sarebbe dovuta avvenire la cessione. Ad oggi, il suo ex non ha mai voluto perfezionare l’accordo e risulta pertanto inadempiente.

Abbiamo voluto riportare il quesito a beneficio di tutti, ben adattandosi la questione a qualsiasi scrittura privata per cointestazione di immobile. La risposta che stiamo per dare, infatti, vale anche per il caso inverso, quello cioè in cui un soggetto, titolare esclusivo di un’abitazione, si impegni per il futuro a cointestare l’immobile a un’altra persona o a venderglielo o donarlo.

Di tanto ci occuperemo qui di seguito. Detto in parole ancora più semplici, risponderemo al seguente quesito: che valore ha la scrittura privata inerente a un patto di trasferimento della proprietà di un immobile (a prescindere quindi dal fatto che tale trasferimento si riferisca solo a una quota o all’intero bene, o che avvenga a titolo di donazione o di compravendita)? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Valore della scrittura privata

La scrittura privata è l’atto che due soggetti redigono e sottoscrivono di proprio pugno, senza cioè l’assistenza di un pubblico ufficiale come potrebbe essere – il più delle volte – il notaio. Tipica scrittura privata è il contratto, ma potrebbe anche trattarsi di una promessa unilaterale di pagamento, di un testamento olografo e così via.

La scrittura privata è dunque un documento che non ha alcun requisito di forma: può essere predisposto su qualsiasi foglio di carta, senza bolli e senza formule specifiche.

La scrittura privata, proprio perché “privata”, ha valore solo tra le parti ma, se trascritta, acquista efficacia anche per i terzi.

Dire che la scrittura privata «ha valore tra le parti» significa che i contraenti sono obbligati a rispettarla, come se fosse “legge” tra di loro. Ma ciò solo a condizione che tale documento rispetti le norme imperative dell’ordinamento e non presenti profili di nullità o annullabilità. In tal senso, è sempre opportuna l’assistenza di un avvocato che possa indicare alle parti il miglior contenuto che la scrittura debba avere al fine di non violare le disposizioni di legge. 

Valore scrittura privata per immobili

I passaggi di proprietà di immobili devono sempre avvenire per atto pubblico ossia per atto notarile (il cosiddetto “rogito”). Il rogito è richiesto a pena di nullità dell’atto. Dunque, l’eventuale scrittura privata che disponga la vendita o anche la donazione di un immobile (o di una quota dell’immobile) sarebbe nulla e non comporterebbe alcun trasferimento del diritto di proprietà.

Tanto per fare un esempio, un’eventuale donazione che un soggetto faccia a un altro di una quota di proprietà di una casa, fatta con una semplice scrittura privata – senza cioè il passaggio dal notaio – non avrebbe alcun valore e l’ipotetico beneficiario di tale atto non potrebbe acquisire la titolarità del bene. 

Se una persona vende un immobile a un’altra in forza di una semplice scrittura privata, l’atto è nullo e, non essendo sufficiente a determinare il trasferimento della proprietà, il prezzo dovrà essere restituito all’acquirente.

L’azione per far dichiarare la nullità dell’atto è imprescrittibile: ciò significa che può essere intrapresa senza limiti di tempo, anche a distanza di numerosi anni. 

Promessa di trasferimento della proprietà di un immobile con scrittura privata

Assodato quindi che il trasferimento di un immobile, o della quota di un immobile, è nullo se eseguito con una scrittura privata e non per atto pubblico (a prescindere dal fatto che si tratti di vendita o di donazione), vediamo invece che valore ha il patto con cui un soggetto si impegni, per il futuro, a vendere o donare la quota di un immobile a un altro. Parliamo cioè di una sorta di atto preparatorio, che formi un vincolo giuridico a stipulare un successivo atto pubblico notarile.

Nel caso in cui vi sia l’impegno a stipulare una successiva compravendita (per l’intera proprietà del bene o solo di una quota del bene), siamo in presenza di un contratto preliminare o, come comunemente (e impropriamente) viene anche detto, un «compromesso». 

Il contratto preliminare per la vendita di un immobile è pienamente valido anche se effettuato con scrittura privata, la quale non deve neanche essere per forza trascritta nei pubblici registri immobiliari. L’eventuale trascrizione serve solo per cautelarsi nell’ipotesi in cui il proprietario venda il medesimo bene a più persone: in tale ipotesi, infatti, prevarrà chi per prima ha trascritto il preliminare. 

Il compromesso andrà registrato entro 20 giorni presso l’Agenzia delle Entrate, ma tale adempimento ha valore puramente fiscale e non incide sulla validità dell’atto. Quindi, in caso di omessa registrazione, il contratto preliminare per la futura vendita della proprietà di un immobile è ugualmente valido. 

Non è invece valido il contratto preliminare per la donazione di un immobile: la donazione infatti non è soggetta ad obblighi, si tratta di un atto spontaneo. Quindi, non è possibile auto-vincolarsi a regalare, in un momento successivo, un immobile. O si esegue la donazione con atto pubblico notarile nello stesso momento in cui viene manifestata la volontà di donare, oppure qualsiasi impegno di tale tipo per il futuro è nullo.

È anche possibile stipulare con scrittura privata l’opzione di acquisto di un immobile (o di una quota di esso): si tratta cioè dell’impegno, assunto dal proprietario del bene, di offrire a un’altra persona – che invece è libera di accettare o meno – la proprietà del bene stesso. Quindi, in questo caso, il vincolo sorge in capo solo a uno dei due contraenti.

Che succede se non viene rispettato l’impegno a vendere l’immobile?

Torniamo al caso della lettrice e all’ipotesi in cui il titolare del bene non rispetti l’impegno, assunto in precedenza con la scrittura privata, a trasferire la proprietà dell’immobile all’altra. Quest’ultima ha la possibilità di rivolgersi al tribunale civile affinché trasferisca coattivamente la titolarità del bene. È ciò che si chiama tecnicamente esecuzione forzata dell’obbligo di concludere un contratto. 

In buona sostanza, se il proprietario (promittente-venditore) si rifiuta di presentarsi dal notaio per concludere l’atto di compravendita del bene – o di una quota del bene – l’altro può ottenere dal giudice una sentenza che sostituisca il rogito notarile e che disponga detto trasferimento in via coattiva.



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