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I requisiti necessari per un’assemblea straordinaria

6 Agosto 2021 | Autore:
I requisiti necessari per un’assemblea straordinaria

In caso di necessità e di urgenza, può essere indetta un’assemblea condominiale straordinaria sia su iniziativa dell’amministratore sia su impulso dei condòmini.

Le decisioni relative alla vita di un condominio vengono prese dai condòmini riuniti in assemblea. Il Codice civile delinea quelle che sono le principali attribuzioni di tale organo che, tra l’altro, provvede alla conferma dell’amministratore e all’eventuale retribuzione, all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condòmini, all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, alle opere di manutenzione straordinarie ed alle innovazioni [1]. L’assemblea condominiale può essere di due tipi: ordinaria o straordinaria. Quando occorre convocare l’assemblea ordinaria e quando può essere convocata quella straordinaria? Quali sono i requisiti necessari per un’assemblea straordinaria?

L’assemblea ordinaria, obbligatoria per legge, deve essere convocata dall’amministratore almeno un volta all’anno per l’approvazione dei conti della gestione, ovvero dei preventivi di spese e dei consuntivi dell’anno precedente.

L’assemblea straordinaria, invece, può essere convocata quando ve n’è necessità oppure quando occorre decidere su questioni particolari. A tal proposito, i quattro requisiti necessari per un’assemblea straordinaria sono rappresentati dalla natura delle questioni da decidere, dalle modalità di convocazione, dal numero di condòmini che devono essere presenti affinché l’assemblea si possa svolgere regolarmente (quorum costitutivo) e dalla maggioranza richiesta per l’approvazione delle delibere condominiali (quorum deliberativo).

Assemblea straordinaria: quando può essere indetta?

Il primo requisito necessario per un’assemblea straordinaria è dato dalla natura particolare degli argomenti che devono essere trattati durante la riunione. Di solito, si tratta di questioni necessarie ed urgenti, la cui decisione non può essere in alcun modo rimandata.

Ad esempio, se una tromba d’aria provoca la scoperchiatura di parte del tetto di un condominio, l’amministratore deve provvedere tempestivamente a convocare un’assemblea straordinaria al fine di decidere gli interventi da realizzare. Parimenti, se l’amministratore dovesse rendersi responsabile di gravi irregolarità nella gestione, i condòmini possono richiedere che venga indetta un’assemblea straordinaria nel più breve tempo possibile.

Come si convoca l’assemblea straordinaria?

La legge stabilisce che l’assemblea condominiale straordinaria può essere convocata:

  • dall’amministratore, quando questi lo ritiene necessario;
  • oppure quando ne è fatta richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio [2]. Si pensi ad un condominio composto da 12 unità immobiliari e da altrettanti partecipanti. In tale ipotesi la richiesta di convocazione dell’assemblea straordinaria può essere presentata da almeno due condòmini che rappresentino 166,67 millesimi, cioè un sesto del valore millesimale dell’edificio.

Da ciò consegue che il soggetto legittimato a convocare l’assemblea straordinaria è l’amministratore di condominio su propria iniziativa e/o su richiesta di parte ogni qualvolta ve ne sia la necessità. La predetta richiesta può essere presentata con consegna a mano dell’amministratore, il quale deve controfirmare per ricevuta, mediante invio di una raccomandata con avviso di ricevimento, a mezzo pec o via fax. In calce al presente articolo si trova un modulo di richiesta di convocazione assemblea straordinaria da adattare alle proprie esigenze.

Trascorsi dieci giorni dalla presentazione della richiesta, in caso di inerzia dell’amministratore, i condòmini stessi possono autoconvocarla. In tal caso, la convocazione va fatta con le stesse modalità previste per l’assemblea ordinaria ovvero con un avviso scritto inviato a tutti i condòmini almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione.

Altresì, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea straordinaria quando:

  • la richiesta proviene anche da un solo condòmino per decidere sull’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva o per l’accesso ad una rete informatica;
  • uno dei condòmini decide di eseguire sulla sua proprietà esclusiva delle opere che possono provocare dei danni per gli altri condòmini;
  • uno dei condòmini fa richiesta di installare sulla sua proprietà un impianto di produzione di energia.

Assemblea straordinaria: qual è il quorum costitutivo?

Le modalità e lo svolgimento dell’assemblea straordinaria sono identiche a quelle prescritte per le assemblee ordinarie. Pertanto, affinché la riunione in prima convocazione sia regolarmente costituita, è richiesto l’intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza del numero legale, l’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio [3].

Assemblea straordinaria: qual è il quorum deliberativo?

Il quorum richiesto per l’approvazione di una delibera in un’assemblea straordinaria, in seconda convocazione, è pari alla maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio [4]. Quindi, per approvare la delibera dovranno essere presenti almeno 501 millesimi di 1.000 e dovrà essere d’accordo la maggioranza in numero dei condomini intervenuti.

In un condominio con 7 unità immobiliari, se all’assemblea straordinaria si presentano solo 4 condòmini per un totale di 350 millesimi, non sarà possibile deliberare; se, invece, si presenta un altro condòmino e, quindi, si raggiunge un totale di 700 millesimi, allora l’assemblea straordinaria può validamente deliberare e devono essere d’accordo 3 condòmini su 5 intervenuti.


MODULO RICHIESTA DI CONVOCAZIONE ASSEMBLEA STRAORDINARIA

Egr. Sig.______

nella qualità di amministratore del condominio _____

sito in via_________, n.________, città_______

via/piazza_________

Cap___________Città_________

Oggetto: Richiesta di convocazione assemblea straordinaria

I sottoscritti condomini:

  • _______________________________________
  • _______________________________________
  • _______________________________________
  • _______________________________________
  • _______________________________________

che rappresentano un totale di millesimi pari a_____________, superiore a 1/6 del valore dell’edificio

CHIEDONO

ai sensi dell’art. 66 disp. att. cod. civ. la convocazione dell’assemblea straordinaria del condominio in oggetto per deliberare sui seguenti punti all’ordine del giorno:

  1. _____________________________________________________________________________________;
  2. varie ed eventuali.

Si informa che, trascorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, gli scriventi procederanno, così come previsto dal dettato normativo posto dall’articolo sopracitato, alla convocazione dell’assemblea.

In attesa di un Suo immediato riscontro, porgiamo distinti saluti.

Data e luogo

Firme dei condomini sopraelencati

______________

note

[1] Art. 1135 cod. civ.

[2] Art. 66 disp. att. cod. civ.

[3] Art. 1136 co. 1 e 3 cod. civ.

[4] Art. 1136 co. 2 cod. civ.

[5] Art. 1136 co. 4 cod. civ.


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