Frazionamento immobile: normativa

Quando si può dividere una casa per ricavare più appartamenti. Quali permessi servono e cosa fare in caso di abuso edilizio.

La tua casa è diventata troppo grande per te e per il tuo coniuge. I figli si sono sistemati, hanno messo su famiglia e sono andati a vivere altrove ed ora vi trovate in due nell’abitazione in cui prima stavate in cinque. Il tutto diventa più impegnativo col passare degli anni, tra pulizia, manutenzione, spesa per riscaldare un ambiente troppo grande per voi. L’ideale sarebbe dividere la casa in due, creare due appartamenti autonomi e affittare o vendere la parte che non userete più. È quello che si chiama frazionamento di immobile. La normativa è complicata?

Tecnicamente, per frazionamento dell’immobile in ambito catastale e urbanistico si intende la divisione di un’unità in due o più realtà diverse e autonome ed è tra le modifiche più richieste tra quelle comprese nell’edilizia privata, proprio per la convenienza di cui abbiamo appena parlato: la possibilità di affittare o di vendere una parte della casa che non si utilizza più.

Può risultare conveniente anche frazionare un immobile grande ricevuto in eredità oppure da mettere sul mercato per un cambio di residenza: se da una casa se ne possono far due, significa fare un doppio affare sia in caso di vendita sia in caso di affitto.

Vediamo, a questo punto, cosa prevede la normativa sul frazionamento di un immobile, quali permessi occorrono e che cosa si rischia se si commette un abuso.

Frazionamento immobile: quando si può fare?

Abbiamo già detto che il frazionamento di un immobile consiste nel dividere un immobile in due o più unità da registrare, successivamente, al catasto. Tuttavia, si tratta di un intervento non sempre consentito: ci sono dei casi in cui il frazionamento è vietato.

Chi, ad esempio, abita in un condominio, per prima cosa, deve leggere per bene il regolamento condominiale. Ci potrebbe essere, infatti, una clausola che impedisce di dividere un appartamento, purché tale impedimento sia stato inserito in un regolamento di tipo contrattuale, cioè approvato da tutti i condòmini. Non ci saranno problemi, invece, nel caso in cui il regolamento condominiale abbia avuto il via libera con un altro tipo di maggioranza, cioè assoluta, qualificata o relativa: per vietare il frazionamento in condominio ci vuole l’approvazione all’unanimità.

Un altro vincolo che potrebbe ostacolare il frazionamento è quello di tipo igienico-sanitario: le unità ricavate dalla divisione dell’appartamento dovranno rispettare le condizioni di abitabilità, le metrature minime dei locali, il rapporto tra i metri quadri e le aperture e gli altri requisiti richiesti dal Comune di riferimento. Senza dimenticare la presenza degli impianti adatti, sia quello elettrico sia quello di riscaldamento sia l’impianto idraulico con i relativi scarichi.

Frazionamento immobile: i permessi richiesti

Il frazionamento di un immobile che, come detto, fa parte dell’edilizia libera rientra nei lavori di manutenzione straordinaria, come stabilito dal decreto Semplificazioni.

La Cassazione [1] ha stabilito che per un intervento di frazionamento di un immobile occorre soltanto una Scia, cioè una segnalazione certificata di inizio attività, indipendentemente da quando vengono realizzati i lavori. Questo perché, secondo la Suprema Corte, la norma inserita nel decreto Sblocca Italia [2] produce effetti retroattivi ed annulla qualsiasi contestazione di abuso edilizio nei confronti di chi in passato è intervenuto senza titolo.

È per questo che il frazionamento di un immobile non richiede un permesso di costruire. A patto, però, che non ci sia un aumento della volumetria e non venga modificato il prospetto dell’edificio.

Per la Cassazione, infatti, «pur potendosi convenire sulla qualificazione giuridica dell’intervento come ristrutturazione edilizia piuttosto che come risanamento conservativo, non tutti gli interventi di ristrutturazione necessitano del permesso di costruire». Quest’ultimo viene richiesto per i lavori di ristrutturazione «pesante» che modificano in tutto o in parte un edificio e la sua volumetria complessiva. In caso contrario, come detto, basta la Scia.

Può capitare che il Comune richieda anche la certificazione di inizio dei lavori asseverata, la cosiddetta Cila. La Scia viene normalmente richiesta per interventi su elementi strutturali come su un muro portante (ad esempio, l’apertura di un nuovo ingresso dall’esterno), un solaio, delle travi, ecc. In questo caso, sarà necessario un progetto strutturale redatto da un professionista, da depositare presso il Genio civile. Per altri lavori di frazionamento, può essere sufficiente la Cila [3]. Le pratiche vanno consegnate in Comune.

Frazionamento immobile: la procedura

Vediamo, dunque, in sintesi che cosa bisogna fare quando si decide di fare un frazionamento di un immobile nella propria casa.

Prima di tutto, come abbiamo appena spiegato, bisogna presentare in Comune la comunicazione di inizio lavori asseverata (la Cila), compito che spetta al tecnico abilitato. In caso di interventi strutturali o di cambio di destinazione d’uso, va presentata anche la Scia, cioè la segnalazione certificata di inizio attività. È opportuno ricordare che non è necessario il permesso di costruire.

Occorre, poi, aggiornare le planimetrie al catasto. La legge, infatti, prevede l’obbligo di comunicare al catasto e al Comune qualsiasi modifica apportata alla planimetria di un immobile. Sarà necessario aggiornare anche la visura catastale, in modo da far sapere all’Agenzia delle Entrate la diversa rendita su cui calcolare le imposte.

Fatto questo, è possibile iniziare i lavori di frazionamento di un immobile, alla fine dei quali va presentato in Comune il certificato di collaudo.

Frazionamento immobile: quando scatta l’abuso?

Come ben potrai immaginare, un frazionamento abusivo di un immobile è quello che viene effettuato senza le dovute comunicazioni appena citate al Comune, al catasto o all’Agenzia delle Entrate. In questi casi, scatta il reato di abuso edilizio (leggi Abuso edilizio: tutto ciò che c’è da sapere).

Per sanare tale abuso, è necessario presentare al Comune la Scia o la Cila (o entrambe, se la natura dei lavori lo richiedessero) e pagare le relative sanzioni amministrative. In questo modo, sarà possibile evitare la condanna penale.