Diritto e Fisco | Articoli

In condominio vale sempre la maggioranza?

2 Aprile 2021
In condominio vale sempre la maggioranza?

La maggioranza in assemblea condominiale può imporre alla minoranza spese che sono troppo gravose?

In condominio, vale la regola della maggioranza: quando la votazione dell’assemblea “passa” con i quorum indicati dalla legge, la minoranza è costretta ad adeguarsi all’altrui decisione. Pertanto, chi non vuol pagare, dovrà comunque farlo. Ma che succede a chi non ha i soldi per farlo e che, giocoforza, è costretto ad opporsi ai lavori costosi? In condominio vale sempre la maggioranza? La risposta è «no»: il Codice civile prevede delle deroghe, a tutela di chi non può permettersi spese gravose e di chi vuol risparmiare su quelle inutili. 

Di tanto parleremo qui di seguito, anche alla luce di una recente sentenza del tribunale di Pavia secondo cui compie abuso del diritto la maggioranza condominiale che impone spese elevate alla minoranza. In tal caso, il giudice potrebbe annullare la delibera dell’assemblea. 

Ma procediamo con ordine e vediamo quando, in condomino, non vale la regola della maggioranza.

Innovazioni gravose e voluttuarie

Ai sensi dell’articolo 1121 del Codice civile, tutte le volte in cui l’assemblea di condominio delibera un’innovazione non necessaria (cioè voluttuaria, ossia priva di utilità) rispetto alle condizioni dell’edificio o che comporti una spesa molto alta (ossia gravosa), ogni partecipante al condominio può “dissociarsi” da essa e non parteciparvi. Il che significa che si può evitare di pagare la propria quota in presenza di innovazioni gravose e voluttuarie.

Questo potere però spetta solo per quelle particolari opere, impianti o manufatti che sono «suscettibili di utilizzo separato», ossia i cui vantaggi non ricadano indistintamente su tutti i condomini e senza possibilità di essere divisi (come potrebbe essere, ad esempio, un’opera di abbellimento). 

Se l’utilizzazione separata non dovesse essere possibile, non si potrebbe procedere all’approvazione dell’innovazione, a meno che la maggioranza dei condomini che vuol ugualmente effettuare i lavori ne sostenga integralmente le spese.

Tale norma si applica solo alle innovazioni, vale a dire alle opere dirette al miglioramento, all’uso più comodo, o al maggior rendimento delle parti comuni (v. paragrafo successivo). In tal caso, l’assemblea decide con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 2/3 del valore dell’edificio.

Quindi, se l’opera deliberata dall’assemblea non è un’innovazione ma una spesa di ristrutturazione o manutenzione straordinaria, resa necessaria ad esempio dalle particolari condizioni dell’edificio (si pensi al rifacimento della facciata ormai vetusta o del tetto da cui filtra acqua), non è possibile opporsi; pertanto, in tale ipotesi, anche chi non ha i soldi dovrà ugualmente sostenere la spesa (eventualmente, ricorrendo al credito bancario).

Cosa succede se ci si oppone alla spesa gravosa o voluttuaria?

In presenza di opposizione da parte della minoranza o anche di un solo condomino, la maggioranza dovrà decidere se abbandonare l’intenzione di effettuare i lavori o sostenerne integralmente la spesa.

I dissenzienti non potranno usufruire dell’innovazione a cui non hanno contribuito. A tal fine, spesso e quando è possibile, si ricorre a serrature (per nuovo ascensore, per nuovi locali o attrezzature) la cui chiave non viene loro consegnata, o a meccanismi elettronici (decoder per antenne, codici d’accesso, badge ecc.).

I condomini dissenzienti, i loro eredi ed eventuali successivi proprietari (acquirenti o donatari) possono comunque decidere, in un successivo momento, di partecipare ai vantaggi delle innovazioni stesse, contribuendo pro quota nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera, ragguagliate al valore attuale della moneta.

Cosa si intende per innovazioni?

Come anticipato, la regola per cui è possibile opporsi alle spese gravose o voluttuarie riguarda solo le innovazioni. Come detto, le innovazioni sono le opere non strettamente necessarie ma dirette al miglioramento di esso. 

Ad esempio, sono innovazioni:

  • l’allargamento del portone per consentire il passaggio delle macchine;
  • la trasformazione del tetto in terrazza
  • la trasformazione del cortile in giardino;
  • l’installazione di cancello automatico per l’accesso al cortile;
  • il cambio di colore delle facciata dell’edificio per mere valutazioni estetiche; 
  • l’installazione di un ascensore in un edificio che ne sia sprovvisto;
  • la sostituzione delle cassette postali oramai divenute vecchie.

L’opera nuova può dar luogo ad un’innovazione anche quando interessa la cosa comune (o le sue parti), ma anche beni estranei ma funzionalmente collegati e sia stata costruita a spese di un solo condomino.

Quali sono le spese gravose?

Le spese gravose, da cui è possibile esimersi, sono quelle che comportano un esborso elevato in relazione alle condizioni dell’edificio e alla sua natura. Chiaramente, è più facile che la spesa sia considerata gravosa in una casa popolare rispetto a un edificio di pregio artistico o storico. 

La legge comunque non dice cosa debba intendersi per spesa gravosa, lasciando il compito, caso per caso, al giudice. 

Quali sono le innovazioni voluttuarie?

La seconda ipotesi in cui è possibile esimersi dalla partecipazione alle innovazioni riguarda quelle che siano voluttuarie ossia le innovazioni che, pur essendo destinate a servizio od ornamento di un preesistente bene comune, non comportano una rilevante utilità per i condomini, o non forniscono rilevabili vantaggi.

La maggioranza in condominio può imporre spese alla minoranza?

Secondo la sentenza del tribunale di Pavia che abbiamo citato in apertura, la maggioranza in assemblea condominiale non può approfittare della posizione dominante per imporre spese insostenibili alla minoranza. In tal caso, compirebbe un abuso di diritto che renderebbe annullabile la delibera su ricorso degli interessati.

È vero, il giudice non può entrare nel merito e stabilire se una spesa è congrua o meno, ma ha comunque la facoltà di rilevare l’eccesso di potere quando la decisione risulta deviata dal suo modo di essere. 

Il giudice però deve accertare, sulla base di gravi indizi, che vi sia un’attività persecutoria da parte della maggioranza a carico della minoranza. Si pensi a una villetta bifamiliare dove un condomino abbia più di 500 millesimi e, allo scopo di danneggiare l’altro, gli imponga spese costose. 

Serve inoltre la prova che, con la delibera, l’assemblea abbia voluto realizzare finalità estranee agli interessi del condominio. Oppure che abbia posto in essere una situazione di pregiudizio per la collettività o di abuso ai danni della minoranza. Insomma: rientra nell’ipotesi di «abuso in danno della minoranza» l’ipotesi in cui la deliberazione trovi la reale giustificazione nella volontà di arrecare pregiudizio alla minoranza. 

Approfondimenti

Per ulteriori informazioni, leggi:


note

[1] Trib. Pavia, sent. n. 433/21.

Autore immagine: depositphotos.com


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube