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Lo scioglimento del condominio

6 Agosto 2021 | Autore:
Lo scioglimento del condominio

Per sciogliere un condominio deve essere presente una condizione essenziale ovvero le unità immobiliari che formano l’edificio o il gruppo di edifici, devono avere caratteristiche di autonomia.

Abiti in un condominio composto da due edifici indipendenti, posti uno di fronte all’altro, che si affacciano su un cortile comune; tuttavia, poiché gli stabili comprendono numerose unità abitative, la loro gestione amministrativa è diventata piuttosto impegnativa. In questa ipotesi, è possibile sciogliere il condominio? La risposta è affermativa se i due fabbricati sono autonomi dal punto di vista strutturale e statico. Infatti, lo scioglimento del condominio è realizzabile solo per gli edifici con caratteristiche di autonomia. Ne consegue che la separazione non può derivare da una semplice decisione dell’assemblea condominiale ma deve essere corrispondente alle reali caratteristiche architettoniche del complesso residenziale.

A livello normativo, i presupposti dello scioglimento del condominio si ritrovano negli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Il primo stabilisce che se un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, si può dividere in parti che hanno le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Il successivo articolo 62 precisa che, allo scioglimento, si può procedere anche se restano in comune con gli originari partecipanti, alcune delle parti comuni degli edifici (vedi l’impianto di riscaldamento oppure l’impianto idrico-fognante).

Scioglimento del condominio: quando è possibile

Presupposto necessario affinché si possa realizzare lo scioglimento del condominio è che le unità immobiliari che formano l’edificio o il gruppo di edifici presentino caratteristiche di autonomia.

In tal senso, si è pronunciata più volte la Corte di Cassazione, da ultimo nella sentenza n. 22041 del 03.09.2019, laddove ha affermato il principio secondo cui lo scioglimento del condominio di un edificio o di un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, può dare luogo alla costituzione di condomini separati, in quanto l’immobile o gli immobili oggetto del condominio originario, possono dividersi in parti che hanno le caratteristiche di edifici autonomi sebbene restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del Codice civile.

Peraltro, su dette parti comuni, si continua ad applicare la disciplina del condominio degli edifici con la conseguente attribuzione all’assemblea unitaria originaria delle delibere ad esse relative, la cui applicazione prescinde dalla circostanza che i piani o le porzioni di piano servite da quelle cose, siano ubicate in edifici distinti [1]. Inoltre, la giurisprudenza ha chiarito che diversi corpi di fabbrica e, persino, diverse ali di un unico edificio possono soddisfare il requisito dell’autonomia strutturale. Al contrario, non è permesso sciogliere un condominio se le parti risultanti sono strutturalmente legate [2].

In cosa consiste l’autonomia degli edifici

L’autonomia degli edifici necessaria perché si possa realizzare lo scioglimento del condominio, non è un’autonomia meramente amministrativa o gestionale bensì strutturale. Pertanto, il termine “edifici” va riferito a quelle costruzioni che per dare luogo alla costituzione di più condomini, devono essere suscettibili di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo. Altresì, gli edifici si possono considerare strutturalmente autonomi se dotati di parti e pertinenze necessarie per il normale godimento delle unità abitative. Questo è un concetto assai rigoroso, la cui unica interpretazione estensiva consentita è quella prevista dal già citato articolo 62 delle disposizioni di attuazione del Codice civile con riferimento alle parti comuni dell’edificio [3].

La stessa dottrina considera un edificio autonomo quando l’insieme dei piani o degli appartamenti da cui risulta composto, sono disposti in modo da costituire, con le parti accessorie e con i servizi comuni un tutto a sé che potrebbe qualificarsi, secondo i comuni criteri edilizi, come un edificio indipendente.

Come viene disposto lo scioglimento del condominio

Lo scioglimento del condominio può essere disposto:

  • dall’assemblea condominiale, con la maggioranza degli intervenuti e almeno della metà del valore dell’edificio;
  • dal giudice, su istanza di almeno un terzo dei comproprietari della parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

La giurisprudenza [4] ha precisato che l’autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento del condominio solo se il complesso immobiliare è suscettibile di divisione senza che debba attuarsi una ristrutturazione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale. Se, invece, non è possibile procedere alla divisione del condominio senza una previa modifica dello stato delle cose, lo scioglimento e la costituzione di più condomini separati possono essere approvati dall’assemblea solo con un numero di voti che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio [5].

In tale ipotesi, la maggioranza deve essere calcolata con riferimento a tutti i partecipanti del condomino oggetto dello scioglimento e, inoltre, l’espressione un terzo, va riferita al numero delle persone e non delle quote.

Quando lo scioglimento viene deciso dall’assemblea, la relativa deliberazione deve occuparsi anche dei beni rimasti in comune, della ripartizione di quelli per i quali è possibile effettuare la separazione ed indicare le opere ritenute indispensabili per modificare lo stato delle cose o per dare una differente sistemazione ai locali e alle dipendenze.

Una volta che è stato deliberato lo scioglimento del condominio, i condomini separati nascono immediatamente senza alcuna formalità.

La spesa derivante dallo scioglimento va ripartita tra tutti i proprietari in base all’articolo 1123 del Codice civile.

Relativamente alle parti comuni, queste ultime sono disciplinate dagli articoli sul condominio oppure possono essere oggetto di uno specifico regolamento condominiale.


note

[1] Cass. Civ. sent. n. 65/1980; Cass. Civ. sent. n. 1440/1981; Cass. Civ. sent. n. 27507/2011.

[2] Cass. Civ. sent. n. 21686/2014.

[3] Cass. Civ. sent. n. 24380/2010.

[4] Cass. Civ. sent. n. 27507/2011.

[5] Art. 1136 co. 5 cod. civ.


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