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Condominio: irregolarità convocazione assemblea

3 Aprile 2021 | Autore:
Condominio: irregolarità convocazione assemblea

Per convocare un’assemblea condominiale bisogna rispettare delle regole ben precise. In caso contrario, scatta l’invalidità.

Il governo di un condominio è affidato al rispetto di molte regole. C’è, infatti, una parte del codice civile che è dedicata proprio alla materia condominiale. Quindi, in un fabbricato, la nomina dell’amministratore, la gestione della cosa comune, le decisioni dei proprietari, tanto per fare alcuni esempi, debbono avvenire in conformità alla legge e all’interpretazione della stessa ad opera della giurisprudenza. Non sfugge a questo dettato, nemmeno l’invito a partecipare all’assemblea. Per questo motivo, in alcuni casi, nascono delle liti in condominio per l’irregolarità della convocazione dell’assemblea.

In particolare, potrebbe accadere, anche per una semplice dimenticanza, che un proprietario non sia stato convocato. Oppure, può succedere che alcune riunioni si svolgano senza la partecipazione di un condòmino al quale l’invito è stato recapitato in forte ritardo. In queste, come in altre circostanze, l’invalidità dell’assemblea potrebbe essere inevitabile. Sarebbe, altresì, probabile la conseguente lite giudiziaria per impugnare il deliberato annullabile. Se ti riconosci nella situazione in esame e vorresti approfondire l’argomento, sarà molto utile la lettura di questo articolo.

Convocazione assemblea condominiale: la legge

Per la legge [1], l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale deve contenere gli argomenti in discussione nonché l’indicazione del giorno, dell’ora e del luogo in cui sarà svolta. L’invito, inoltre, non può essere recapitato tramite chat, mail ordinaria oppure, semplicemente, letto al telefono al soggetto interessato. È fondamentale e indispensabile, infatti, che sia inviato tramite lettera raccomandata, posta elettronica certificata, fax oppure consegnato a mani del proprietario. È molto importante, però, che la convocazione arrivi all’avente diritto entro cinque giorni dalla data fissata. Sappi, inoltre, che il regolamento condominiale di natura contrattuale, cioè sottoscritto da tutti i proprietari, potrebbe prevedere anche un termine più lungo. Non è sufficiente, quindi, che l’invito sia stato spedito tempestivamente. Deve, concretamente, giungere al destinatario prima del termine massimo sopra indicato. Dal mancato rispetto delle regole descritte, nasce un problema sulla validità dell’assemblea.

Mancata o tardiva convocazione: conseguenze

Può sembrare una banalità non convocare tempestivamente un’assemblea condominiale così come dimenticarsi di avvisare qualcuno. Potresti, infatti, pensare che si tratti di circostanze, anche frequenti, che non cambiano la sostanza delle decisioni. In realtà non è così. La legge è molto chiara nello stabilire che una riunione è viziata se non ha partecipato un proprietario, perché non convocato, oppure se l’assente ha ricevuto l’invito solo un paio di giorni prima. In termini pratici, quindi, l’assemblea e le sue decisioni possono essere annullate al termine di una vera e propria azione legale, con tanto di responsabilità a carico del condominio. Capirai, pertanto, che diventa molto importante sapere in quale caso, pur in presenza di un vizio del genere, è possibile sanare il deliberato.

Assemblea con vizio convocazione: quando è regolare?

Avrai ormai capito che la legge è molto rigorosa e che detta delle regole, ben precise, per convocare, validamente, un’assemblea condominiale. L’amministratore ha il dovere di invitare tutti gli aventi diritto, senza alcuna omissione. Inoltre, l’avviso di convocazione deve essere recapitato entro cinque giorni dalla data fissata o nel limite maggiore stabilito per regolamento condominiale contrattuale. In caso contrario, l’assemblea è annullabile su iniziativa dei condòmini che non sono stati informati della riunione oppure che hanno ricevuto l’avviso con ritardo. Ovviamente, mi riferisco sempre a coloro che non sono stati, poi, presenti all’assemblea. Devi sapere, infatti, che la partecipazione all’adunanza in condominio sana l’eventuale vizio di convocazione.

Tizio non è stato convocato alla riunione del fabbricato Alfa. Caio, invece, ha ricevuto l’avviso solo tre giorni prima. Entrambi, informati dell’assemblea dai vicini, si presentano lo stesso, ma solo per segnalare il difetto dell’adunanza. In tale occasione, invitano i presenti a non deliberare alcunché, visto che si tratterebbe di un’assemblea annullabile. Fatto ciò, vanno via.

Nell’esempio appena riportato, i due proprietari non hanno partecipato all’assemblea, ma hanno solo evidenziato il vizio della stessa. Pertanto, per sanare l’irregolarità in atto, essi devono concretamente ed effettivamente partecipare alla riunione, discutendo e votando l’ordine del giorno. Solo in questo caso, il vizio nella convocazione sarà privo di rilievo e la delibera non potrà essere annullata.

Riunione viziata per difetto convocazione: l’assemblea è responsabile?

L’amministratore del condominio ha il compito di fissare il giorno, l’ora e il luogo della riunione, di indicare gli argomenti su cui votare e di recapitare l’avviso nel termine minimo e con le modalità, tassativamente, indicate dalla legge. In caso contrario, il deliberato espresso dai partecipanti è viziato ed annullabile. A questo punto, sarebbe naturale pensare che la responsabilità sia dell’amministratore, invece non è così. Come è stato, infatti, precisato da una recente sentenza della Cassazione [2], è onere dell’assemblea, tramite il suo presidente, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e verbalizzare tale controllo. L’assemblea, quindi, se omette tale verifica non può, poi, pretendere dall’amministratore un risarcimento per l’annullamento della riunione in virtù della convocazione irregolare.


note

[1] Art. 66 c. 3 disp. att. c.c.

[2] Cass. sent. n. 29878/2019


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