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Locazione e ritardo nel rilascio immobile: Cassazione

4 Aprile 2021
Locazione e ritardo nel rilascio immobile: Cassazione

Riconsegna immobile locato a uso commerciale o abitativo: il caso dell’indennità di avviamento e i danni al locatore fino alla restituzione delle chiavi. 

Locazione commerciale e pagamento dell’indennità di avviamento 

In tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, il diritto del locatore al risarcimento del danno, a norma dell’art. 1591 c.c., per la ritardata restituzione dell’immobile locato, ancorché sia stato emanato un provvedimento di rilascio, non va riconosciuto per il periodo precedente alla corresponsione dell’indennità di avviamento, di cui agli artt. 34 e 69 l n. 392 del 1978, atteso che tale corresponsione costituisce condizione per l’esecuzione del provvedimento di rilascio, sicché, fin quando essa non avvenga, la ritenzione dell’immobile da parte del conduttore è legittima.

Cassazione civile sez. III, 16/10/2017, n.24285

Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dagli articoli 27 e 34 della legge 392/1978, il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell’immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno, con la precisazione che, stante l’esistenza di un rapporto di reciproca interdipendenza tra il diritto del locatore al risarcimento del maggior danno da ritardata consegna dell’immobile locato, ai sensi dell’articolo 1591 del codice civile, e l’adempimento dell’obbligo su questi gravante di pagamento al conduttore dell’indennità per la perdita dell’avviamento, ove sia chiesto dal locatore il risarcimento del suddetto maggior danno, il giudice deve verificare anche d’ufficio se l’attore abbia adempiuto od offerto di adempiere l’obbligo di pagamento della suddetta indennità, non occorrendo a tal fine una formale eccezione da parte del conduttore.

Cassazione civile sez. VI, 19/10/2018, n.26526

In caso di locazione di immobile adibito ad uso diverso dall’abitativo, il pagamento della indennità per la perdita dell’avviamento commerciale è condizione necessaria per l’esecuzione per consegna o rilascio; in mancanza, il diritto di ritenzione dell’immobile da parte del conduttore si costituisce di diritto e rappresenta una causa di giustificazione impeditiva dell’esercizio dell’obbligo di riconsegna dell’immobile cui, tuttavia, il locatore può sottrarsi con un’offerta, anche non formale, purché seria e precisa di adempiere la sua obbligazione .

Cassazione civile sez. III, 15/11/2017, n.26950

Ritardata restituzione del bene locato e obblighi a carico del conduttore

L’art. 1591 c.c. – espressione di un principio applicabile a tutti i tipi di contratto con cui viene concessa l’utilizzazione del bene dietro corrispettivo, per l’ipotesi in cui il concessionario continui a utilizzare il bene oltre la scadenza del termine finale senza averne più titolo – si compone, di due parti: l’una relativa all’obbligo a carico del conduttore in mora nella restituzione del bene locato di corrispondere al locatore fino alla riconsegna una somma a titolo di indennità, determinata forfettariamente assumendo come parametro di riferimento minimo il canone locativo precedentemente convenuto, l’altra – eventuale – relativa al risarcimento del maggior danno patito dal conduttore.

Il primo è un obbligo che sorge automaticamente, per effetto della mora, il secondo, invece, non sorge automaticamente, ma deve essere provato rigorosamente dal locatore secondo le regole ordinarie, sia in ordine alla sua sussistenza che al suo concreto ammontare, sul presupposto che l’obbligo risarcitorio non sorge anteriormente in base al valore locativo presumibilmente riconoscibile dalla astratta configurabilità della ipotesi di locazione o vendita del bene, ma vada accertato in relazione alle concrete condizioni e caratteristiche dell’immobile stesso, alla sua ubicazione, alla sua possibilità di utilizzo, onde fare emergere il verificarsi di una lesione patrimoniale effettiva e reale del patrimonio, del locatore.

Cassazione civile sez. III, 13/11/2019, n.29330

Sfratto per finita locazione: diritto ad indennizzo per occupazione e diritto a risarcimento del danno

Il mero ritardo del conduttore nella riconsegna della cosa locata, legittima soltanto la condanna generica al risarcimento del danno da occupazione oltre il limite di durata indicato in contratto, ogni differente danno, sia esso derivante da danneggiamento dell’immobile o da perdita di opportunità di vendita-locazione, deve essere adeguatamente provato.

Cassazione civile sez. III, 16/07/2019, n.18946

Il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata è obbligato a versare il corrispettivo convenuto e a risarcire il maggior danno patito al locatore

Il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata è soggetto, in base all’art. 1591 c.c., ad un duplice obbligo: quello (che sussiste sempre) di dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, che ha natura di debito di valuta ed è sottoposto al principio nominalistico, concretandosi in un debito determinato, sin dal momento della sua nascita, in una espressione monetaria, e quello (eventuale) di risarcire il maggior danno patito dal locatore, che, invece, non essendo fin dall’origine un debito di natura pecuniaria, ma traducendosi in un concreto e specifico ammontare monetario solo al momento della pronuncia giudiziale di liquidazione, importa che deve tenersi conto della svalutazione monetaria verificatasi tra il mancato rilascio e la liquidazione del danno.

Cassazione civile sez. III, 20/06/2017, n.15146

La condanna per inadempimento del conduttore al pagamento dei canoni si estende a quelli a scadere sino alla riconsegna dell’immobile locato

In tema di locazione di immobili urbani, la condanna del conduttore al pagamento dei canoni a scadere sino alla riconsegna dell’immobile locato costituisce un ampliamento della domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, avente fondamento nella particolare disposizione dell’art. 664, comma 1, c.p.c., ed attiene al canone comprensivo delle maggiorazioni per intervenute variazioni degli indici ISTAT, se dovute.

Cassazione civile sez. III, 14/12/2016, n.25599

Risarcimento del danno da ritardato rilascio dell’immobile locato: contenuto dell’onere probatorio a carico del locatore

Il locatore che intenda essere risarcito del danno per mancato reimpiego del bene, dopo il rilascio da parte del conduttore in mora, ha l’onere di allegare e dimostrare l’esistenza di specifici fatti impeditivi a tale reimpiego, determinati dal ritardato od inesatto adempimento dell’obbligo di restituzione dell’immobile, ed idonei ad escludere che il mancato sfruttamento locativo sia dipeso da mera inerzia o da scelte volontarie riferibili allo stesso locatore.

(Così statuendo, la S.C. – nel confermare la sentenza impugnata, correggendone, però, la motivazione – ha precisato che spetta al locatore, che provi di non aver potuto concludere un nuovo contratto di locazione a causa del ritardato rilascio dell’immobile, il conseguente maggior danno patito sino alla data del rilascio, da liquidarsi con riferimento all’importo del canone relativo al contratto non potuto concludere, oltre aggiornamento ISTAT, ma non anche il danno da lucro cessante per il periodo successivo al rilascio e fino alla stipulazione di un nuovo contratto, non potendo ritenersi provato il nesso eziologico tra l’inadempimento e la produzione di tale ulteriore pregiudizio, né essendo possibile rimettere alla mera libertà del locatore la scelta di attivarsi o meno per rilocare l’immobile, una volta restituito, estendendo “sine die” il danno patrimoniale risarcibile).

Cassazione civile sez. III, 06/10/2016, n.19981

In materia di locazione, qualora il conduttore permanga, dopo la risoluzione del contratto, nella detenzione del bene col consenso del locatore, sulla base di un accordo volto a differire la data del rilascio dietro corrispettivo, l’indennità di occupazione va ragguagliata a quest’ultimo, che continua ad essere dovuto anche in caso di ulteriore detenzione del bene oltre il periodo convenuto, salva la possibilità, per il locatore, di provare il maggior danno, con rigorosa dimostrazione che la ritardata restituzione dell’immobile ha concretamente pregiudicato la possibilità di locare il bene a terzi per un canone superiore all’ultimo corrispettivo convenuto con il conduttore inadempiente, non essendo sufficiente la mera prova del diverso e maggior valore locativo di mercato.

Cassazione civile sez. III, 11/07/2014, n.15899



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