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Sottotetto: ecco quando è una parte comune

9 Agosto 2021 | Autore:
Sottotetto: ecco quando è una parte comune

In quali casi il sottotetto è bene condominiale e in quali, invece, è di proprietà esclusiva dell’inquilino dell’ultimo piano?

In condominio, è possibile dividere i beni in due grandi categorie: quelli di proprietà comune e quelli, invece, che sono nella titolarità esclusiva dei singoli inquilini. In genere, non è difficile stabilire quali sono le proprietà private e quali quelle comuni: è sufficiente controllare il regolamento contrattuale del condominio per avere la giusta ripartizione delle aree. Il problema è che non sempre il regolamento provvede a fare chiarezza e, al contempo, non è detto che i beni siano di così facile identificazione. Ad esempio, se è evidente che l’ascensore è di proprietà comune, non è detto che lo sia il sottotetto. Con questo articolo ci occuperemo proprio di questo argomento: vedremo cioè quando il sottotetto è una parte comune.

Sin da subito, possiamo dire che la legge, in assenza di esplicita indicazione regolamentare, provvede a fornire un’indicazione di massima, stabilendo che il sottotetto è parte comune se è destinato all’utilizzo di tutti i condòmini. Cosa significa? Vuol dire che, se il regolamento tace sul punto, il sottotetto appartiene a tutti se le sue caratteristiche lo rendono idoneo all’uso comune. Si tratta dunque di una valutazione che va eseguita di volta in volta, a seconda delle peculiarità della struttura. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: scopriremo quando il sottotetto è una parte comune del condominio.

Cos’è il sottotetto?

Generalmente, il sottotetto è definito come l’ambiente posto tra il soffitto dell’ultimo piano e il tetto dell’edificio, destinato a proteggere le stanze di tale piano dal caldo, dal freddo e dall’umidità.

Il sottotetto è dunque una specie di mansarda, con l’importante differenza che quest’ultima è destinata ad essere abitata e, pertanto, riveste tutt’altra funzione.

Sottotetto in condominio: a chi appartiene?

Per stabilire a chi appartiene il sottotetto condominiale è sufficiente verificare cosa stabilisce il regolamento del condominio: se in questo c’è scritto che il sottotetto è proprietà esclusiva, ad esempio, del titolare dell’ultimo piano, allora non vi saranno dubbi a riguardo.

Va tuttavia specificato che solamente il regolamento di natura contrattuale può assegnare la proprietà di un bene. È chiaro, infatti, che un regolamento votato a maggioranza non possa disporre della proprietà dei beni. È contrattuale il regolamento:

  • votato all’unanimità;
  • oppure predisposto dall’originario proprietario dell’intero condominio e inserito all’interno dell’atto di acquisto di ciascun singolo condomino.

Così come il regolamento contrattuale può stabilire che il sottotetto appartenga a un singolo condomino, allo stesso modo, può prevedere che lo stesso sia di proprietà comune, cioè sia nella disponibilità di tutti i condòmini.

Cosa succede, però, se il regolamento contrattuale non dice nulla in merito alla proprietà del sottotetto? In tal caso, bisognerà verificare la concreta funzione svolta da questa parte per poterne attribuire la titolarità. Analizziamo questo aspetto.

Sottotetto condominiale: quando è parte comune?

In assenza di precise indicazioni da parte del regolamento approvato all’unanimità, il sottotetto è parte comune se, per le caratteristiche strutturali e funzionali, è destinato all’uso comune [1]. Tanto è stabilito direttamente dalla legge, secondo cui il sottotetto rientra tra le parti comuni del condominio (esattamente come le scale, il cortile, l’ascensore, ecc.) solo se è destinato all’utilizzo da parte di tutti.

È facile quindi concludere che, se ad esempio il sottotetto è accessibile solamente al proprietario dell’ultimo piano, allora il titolare esclusivo sarà proprio quest’ultimo e, dunque, il sottotetto non sarà parte comune. Al contrario, se il sottotetto è accessibile a chiunque, allora può presumersi che esso sia condominiale.

L’accessibilità al sottotetto non è, però, l’unico elemento da tenere in considerazione per stabilire se è parte comune o meno.

Secondo la Suprema Corte [2], se il sottotetto svolge una funzione di isolamento termico a beneficio dell’intero condominio o, quantomeno, di alcune parti comuni (ad esempio, il pianerottolo o le scale), allora deve ritenersi che esso sia pertinenza condominiale.

Al contrario, il sottotetto deve considerarsi pertinenza esclusiva dell’appartamento sito all’ultimo piano se assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo [3].

Altri elementi utili a desumere la natura condominiale del sottotetto, oltre all’accesso che sia possibile solo attraverso un bene condominiale (ad esempio, una scala), sono la presenza di tubazioni o di parti dell’impianto condominiale del riscaldamento centralizzato, dell’antenna tv oppure del pannello comandi dell’ascensore.

Insomma: il sottotetto è condominiale quando, oltre che essere accessibile a tutti, svolge una funzione di utilità concreta per l’intero edificio. Al contrario, se il sottotetto porta benefici solo all’abitazione dell’ultimo piano, allora deve presumersi che sia di proprietà esclusiva, salvo ovviamente diversa disposizione del regolamento contrattuale.


Il sottotetto è condominiale quando, oltre che essere accessibile a tutti, svolge una funzione di utilità concreta per l’intero edificio. Al contrario, se il sottotetto porta benefici solo all’abitazione dell’ultimo piano, allora deve presumersi che sia di proprietà esclusiva, salvo diversa disposizione del regolamento contrattuale.

note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 333/2017.

[3] Cass., ord. n. 17249/2011.

Autore immagine: pixabay.com


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1 Commento

  1. Buongiorno, avete scritto nell’articolo che il sottotetto è “di pertinenza esclusiva” dell’ultimo piano mentre nel trafiletto IN PRATICA parlate di “proprietà esclusiva” facendo intendere che proprietà e pertinenza sia la stessa cosa. Non dovrebbe essere l’atto pubblico di acquisto a designare la proprietà del singolo? se non viene richiamato esplicitamente (il sottotetto) si intende di natura comune?

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