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Indennità di occupazione per mancata restituzione immobile

7 Aprile 2021 | Autore:
Indennità di occupazione per mancata restituzione immobile

In caso di contratto di locazione non registrato, al proprietario spetta l’indennità di occupazione? Accordo verbale: c’è diritto al ristoro per mancato rilascio?

Chi vive in un immobile non proprio può avvalersi principalmente di due strumenti giuridici: il contratto di locazione e quello di comodato. Il più diffuso è senza dubbio il primo, mentre il secondo è impiegato soprattutto tra familiari per ottenere vantaggi fiscali. Chiunque vive in affitto sa che il contratto di locazione deve necessariamente essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, pena la sua nullità. La conseguenza è che chi abita nell’immobile altrui senza valida locazione non è tenuto a pagare il canone periodico. Ciò non significa, però, che non si debba corrispondere nulla. Con questo articolo vedremo cos’è l’indennità di occupazione per mancata restituzione dell’immobile.

Nel diritto, la nozione di indennità è legata al compimento di un atto lecito, a differenza del risarcimento, che invece consegue a una condotta illecita. Ad esempio, chi distrugge il bene altrui (si pensi a un sinistro stradale) è tenuto a pagare il risarcimento. Nel caso dell’indennità di occupazione, la legge ha previsto una specie di ristoro a favore del titolare del bene che sia illegittimamente occupato da un altro soggetto. L’indennità è legata soprattutto alla fine della locazione o, comunque, dell’utilizzo di un bene altrui che, almeno in origine, era permesso. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme come funziona l’indennità di occupazione per mancata restituzione di un immobile.

Indennità di occupazione: cos’è?

L’indennità di occupazione è la somma di danaro che bisogna corrispondere al proprietario del bene illegittimamente occupato. Detto in altre parole, l’indennità di occupazione va pagata ogni volta che si dispone di un immobile senza averne titolo, magari perché il contratto di comodato oppure di locazione è scaduto.

L’indennità di occupazione trova fondamento nella legge e, per la precisione, nel Codice civile [1], all’interno del quale vi è scritto che, in tema di locazioni, il conduttore che è stato diffidato a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna.

In pratica, ciò significa che il conduttore deve continuare a pagare al locatore quanto pattuito a titolo di canone, anche se il contratto è scaduto, se la cosa continua ad essere nella sua disponibilità.

Facciamo un esempio.

Tizio vive da otto anni nell’immobile di Caio. Alla scadenza del secondo quadriennio di locazione, le parti decidono di non rinnovare il contratto. Tizio, tuttavia, anziché lasciare l’immobile, continua ad abitarci perché ha difficoltà a trovare una nuova sistemazione. In questo caso, anche se il contratto è scaduto, dovrà continuare a pagare il canone pattuito a titolo di indennità di occupazione.

Locazione non registrata: spetta l’indennità di occupazione?

Abbiamo visto come l’indennità di occupazione debba essere pagata al proprietario del bene ogni volta che si occupi illegittimamente un immobile, situazione ricorrente nel caso in cui il contratto di locazione sia scaduto e il conduttore non vada via. Ma cosa succede nell’ipotesi in cui non si abbia un titolo sin dall’inizio per poter occupare l’immobile?

È ciò che accade nell’ipotesi di contratto di locazione non registrato. Com’è noto, secondo la legge [2] ogni contratto di locazione che abbia ad oggetto un bene immobile o una porzione di esso deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate a pena di nullità. Unica eccezione è rappresentata dalla locazione di durata inferiore a trenta giorni durante l’intero anno.

L’onere della registrazione spetta al proprietario di casa, il quale deve provvedere nel limite perentorio dei trenta giorni dalla firma del contratto. Il proprietario dovrà poi provvedere entro sessanta giorni alla comunicazione dell’avvenuta registrazione al conduttore.

Un contratto di locazione non registrato è nullo; ciò comporta delle precise e gravi conseguenze, le quali vanno principalmente a discapito del proprietario: infatti, i canoni pagati dal conduttore senza un valido contratto di locazione sono indebiti e, pertanto, vanno restituiti per intero all’inquilino. Ma non solo. Se il contratto di locazione non è stato registrato, il proprietario non potrà nemmeno ricorrere in tribunale per ottenere lo sfratto, dovendosi accontentare di agire con la ben più complessa procedura di rilascio dell’immobile.

La domanda che si pone è dunque la seguente: «Se il contratto di locazione non è stato registrato, l’indennità di occupazione è dovuta?». Secondo la Corte di Cassazione [3], il contratto di locazione non registrato è nullo e le somme versate devono essere restituite. Il proprietario del bene non può far coincidere l’indennità di occupazione dell’immobile con il canone pattuito. Se vorrà ottenere un risarcimento, dovrà dimostrare concretamente di aver subito un danno, ma di certo non potrà vantare un’indennità di occupazione.

La ragione di questa decisione della Suprema Corte è molto semplice: se il locatore che non ha provveduto alla registrazione del contratto avesse diritto all’indennità pari al canone pattuito, allora aggirerebbe la norma che gli impone di registrare la locazione, di fatto ottenendo il pagamento non a titolo di canone ma di indennità.

Accordo verbale: c’è diritto all’indennità?

Vediamo ora un caso differente: quello di colui che occupa un immobile mediante accordo verbale con il proprietario. È ciò che può accadere, ad esempio, con il contratto di comodato, il quale non necessita obbligatoriamente della forma scritta.

Secondo la Corte di Cassazione [4], il conduttore che non restituisce l’immobile deve pagare l’indennità di occupazione fino alla riconsegna anche se l’accordo è verbale. In assenza di un contratto scritto, il proprietario non ha diritto ai canoni di locazione ma solo all’indennità dalla domanda di rilascio.

In buona sostanza, secondo la Suprema Corte, chi detiene l’immobile a titolo di ospitalità è tenuto a versare l’indennità di occupazione al proprietario dal momento in cui questi ne chiede il rilascio.

Per quanto riguarda l’ammontare di tale indennità, essa va commisurata all’eventuale mensilità che, almeno verbalmente, era stata pattuita, ovvero al danno che il proprietario ritiene di aver subito dall’illegittima occupazione.


note

[1] Art. 1591 cod. civ.

[2] Legge n. 311 del 30.12.2004.

[3] Cass., sent. n. 25503/2016.

[4] Cass., ord. n. 9256 del 6 aprile 2021.

Autore immagine: canva.com/


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1 Commento

  1. Il collega Acquaviva ha dimenticato di citare una fattispecie riguardo all’indennità di occupazione.
    Infatti il conduttore che non rilascia l’immobile, pur avendone il dovere, dovrà corrispondere il mensile pattuito solo se, nel contratto, non sia prevista e riportata e, quindi, a suo tempo accettata, un’indennità di occupazione diversa e, in genere, superiore al canone di affitto. Tale indennità di occupazione “contrattuale” è perfettamente legittima e legale.
    Distinti saluti
    MP

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