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Risoluzione consensuale locazione: Cassazione

7 Aprile 2021
Risoluzione consensuale locazione: Cassazione

Affitto e cessazione per mutuo consenso del contratto: forma scritta e validità dell’accordo nei confronti dell’Agenzia delle Entrate. 

La risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo deve essere effettuata in forma scritta

Il contratto di locazione ad uso abitativo, soggetto all’obbligo di forma scritta ai sensi dell’art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998, deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di libertà delle forme, che vale solamente per i contratti in forma scritta per volontà delle parti e non per quelli per i quali la forma scritta sia prescritta dalla legge “ad substantiam”.

Cassazione civile sez. VI, 27/09/2017, n.22647

Non è possibile la tacita risoluzione della locazione

Nel caso di contratti per la cui valida stipulazione è richiesta, per legge, la forma scritta ad substantiam, il mutuo dissenso deve rivestire la medesima forma; tale requisito può ritenersi soddisfatto solamente in presenza di un documento contenente la espressa e specifica dichiarazione negoziale delle parti (fattispecie relativa ad un contratto di locazione).

Cassazione civile sez. III, 18/04/2016, n.7638

Il contratto di locazione cessa esclusivamente alla scadenza espressamente prevista o alla data indicata nella disdetta senza che sia sufficiente, allo scopo (salvo che tale facoltà non sia stata espressamente riconosciuta in contratto) che il conduttore offra in restituzione l’immobile al locatore. Qualora in particolare la locatrice non abbia accettato l’offerta della controparte (di restituzione dell’immobile), deve escludersi sia che le parti si siano accordate nel senso di ritenere cessato il contratto, per effetto di precedenti disdette, alla data in cui il conduttore ha offerto in restituzione l’immobile, sia che il contratto di locazione sia cessato per mutuo consenso.

La circostanza inoltre che il conduttore abbia rinunciato a utilizzare l’immobile locato per l’esercizio della sua attività professionale e, pertanto, abbia consegnato alle autorità preposte la licenza di commercio, dismettendo l’esercizio dell’attività commerciale, costituisce una facoltà del conduttore medesimo ma non giustifica in assenza di una espressa pattuizione in tale senso tra le parti una pronuncia di cessazione (o di risoluzione) del contratto di locazione, né giustifica l’esonero del conduttore dall’obbligo di pagamento del canone 

Cassazione civile sez. III, 17/12/2010, n.25638

Disdetta in materia di locazione: risarcimento danni

Relativamente alla disdetta in materia di locazione la fattispecie risarcitoria si realizza qualora, prima della scadenza del termine per il rilascio, il locatore concretamente destini l’immobile ad uso diverso da quello indicato nella disdetta. Non è sufficiente in tal senso la sola manifestazione di volontà. Se poi il contratto è cessato per mutuo consenso non è possibile per il locatore chiedere il risarcimento danni per atti unilaterali che non anno interferito con lo scioglimento del contratto.

Cassazione civile sez. III, 20/01/2017, n.1424

Avviamento commerciale e indennità

Per poter contestare validamente la spettanza dell’indennità al conduttore di un immobile urbano a uso diverso da abitazione, occorre che la cessazione del rapporto sia dovuta all’iniziativa del medesimo ovvero alla sua partecipazione a una convenzione risolutoria (cioè allo scioglimento per mutuo consenso ex art. 1372, comma 1, c.c.); mentre è assolutamente irrilevante la circostanza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile senza contestazioni in sede giudiziale o stragiudiziale, prestando adesione, espressa o tacita, alla richiesta del locatore, poiché, in tal caso, la genesi della cessazione del rapporto si identifica pur sempre nella condotta del locatore, che abbia manifestato la volontà di porre termine alla locazione.

Cassazione civile sez. III, 28/02/2011, n.4920

Durata locazione e immobili ad uso abitativo

Il contratto di locazione cessa esclusivamente alla scadenza espressamente prevista o alla data indicata nella disdetta senza che sia sufficiente, allo scopo (salvo che tale facoltà non sia stata espressamente riconosciuta in contratto) che il conduttore offra in restituzione l’immobile al locatore. Qualora in particolare la locatrice non abbia accettato l’offerta della controparte (di restituzione dell’immobile), deve escludersi sia che le parti si siano accordate nel senso di ritenere cessato il contratto, per effetto di precedenti disdette, alla data in cui il conduttore ha offerto in restituzione l’immobile, sia che il contratto di locazione sia cessato per mutuo consenso.

La circostanza inoltre che il conduttore abbia rinunciato a utilizzare l’immobile locato per l’esercizio della sua attività professionale e, pertanto, abbia consegnato alle autorità preposte la licenza di commercio, dismettendo l’esercizio dell’attività commerciale, costituisce una facoltà del conduttore medesimo ma non giustifica in assenza di una espressa pattuizione in tale senso tra le parti una pronuncia di cessazione (o di risoluzione) del contratto di locazione, né giustifica l’esonero del conduttore dall’obbligo di pagamento del canone convenuto.

Cassazione civile sez. III, 17/12/2010, n.25638

Risoluzione consensuale locazione e pagamento imposte

In tema di imposte sui redditi, in caso di scioglimento o risoluzione del contratto di locazione per mutuo consenso, gli effetti retroattivi del patto risolutorio non sono opponibili all’Amministrazione finanziaria, ai sensi dell’art. 1372, comma 2, c.c., non potendo essere pregiudicata la legittima pretesa impositiva “medio tempore” maturata.

Cassazione civile sez. trib., 09/01/2019, n.348

Per il tempo successivo alla risoluzione – consensuale – di un contratto di locazione di immobile adibito ad abitazione regolarmente registrato non sono dovuti i relativi canoni e il locatore, per l’effetto, non è più soggetto – successivamente alla risoluzione – all’Irpef sui canoni previsti, ancorché non sia stata resa pubblica, mediante registrazione, la avvenuta risoluzione del contratto stesso.

Cassazione civile sez. trib., 11/12/2012, n.22588

Contratto di locazione ultranovennale di un bene immobile: per la risoluzione è necessaria la forma scritta

In materia di contratto di locazione ultranovennale di un bene immobile, essendo richiesta ai fini della stipulazione dello stesso la forma scritta ad substantiam, per la risoluzione del medesimo contratto è necessaria la forma scritta, non rilevando alcun accordo verbale di mutuo consenso, ancorché presumibilmente intercorso tra le parti.

Tribunale Treviso sez. I, 22/01/2019, n.125



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