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Quando un condomino è considerato moroso?

8 Aprile 2021
Quando un condomino è considerato moroso?

Quando scade il termine per pagare le quote condominiali?

In alcune regioni del nord, «moroso» vuol dire innamorato, fidanzato; ma in tutta Italia questo termine ha il significato di debitore, di chi si trova in mora, ossia è in ritardo con un pagamento. 

Il ritardo presuppone una scadenza definita e certa per il pagamento: difatti, è solo da questo momento che il creditore può esigere – anche in via giudiziale – l’adempimento dell’obbligazione.

Di qui un ricorrente dubbio: «Quando un condomino è considerato moroso?». Il che equivale a chiedersi: «Qual è il termine per pagare le quote condominiali (o, come alcuni le chiamano, le “bollette condominiali”)?».

La questione è di assoluta rilevanza visto che, dopo sei mesi di ritardo, l’amministratore è tenuto ad agire legalmente contro i morosi, con conseguente incremento del debito. Peraltro, non è raro imbattersi in amministrazioni condominiali inerti che, confidando nello spontaneo adempimento dei condomini, non sono solite sollecitare i pagamenti. Ma, sul punto, è intervenuta già la Cassazione spiegando che, prima di richiedere un decreto ingiuntivo contro chi non paga le quote condominiali, l’amministratore non è tenuto ad inviare una lettera di diffida. La messa in mora non è necessaria; deve essere pertanto il condomino a tenere sotto controllo il calendario per ricordare quando pagare.

Cerchiamo allora di stabilire quando un condomino è considerato moroso.

Quando un condomino è moroso?

Il condomino moroso è quello che non ha pagato le quote condominiali, sia che si tratti delle quote ordinarie (quelle cioè relative alla gestione ordinaria dell’immobile), che di quelle straordinarie (dovute per spese occasionali come, ad esempio, la ristrutturazione o la riparazione di parti danneggiate).

Si è ufficialmente morosi nel momento in cui scade il termine di pagamento. Ma qual è precisamente questo momento? Nessuna norma di legge si occupa di stabilire quali sono i termini di pagamento delle quote condominiali, sicché tale risposta va desunta dalle regole generali in materia di obbligazioni contrattuali.

Ai sensi dell’articolo 1183 del Codice civile, se non è determinato il tempo in cui la prestazione deve essere eseguita, il creditore può esigerla immediatamente. 

Questo significa che, in ambito condominiale, se il regolamento di condominio o il verbale d’assemblea (che approva il preventivo di gestione e il relativo riparto) non dispongono diversamente, ogni condomino è tenuto a pagare le proprie quote all’inizio di ogni mese di riferimento, quindi in anticipo. E questo perché solo così è possibile far fronte alle spese per la gestione dei servizi e dei beni comuni necessari al funzionamento del condominio. 

Quindi, ad esempio, le bollette condominiali del mese di marzo andranno versate il 1° marzo e non il 31, alla fine del mese.

Come anticipato, però, è sempre ammessa la possibilità di disciplinare diversamente le scadenze; ad esempio, il condominio potrebbe stabilire che i pagamenti debbano avvenire alla fine di ogni mese, di ogni bimestre, trimestre e così via. 

Quanto invece agli eventuali conguagli o alle spese straordinarie queste devono essere pagate solo dopo che l’assemblea ne avrà approvato i relativi importi. 

A riguardo il tribunale di Cagliari [1] ha detto che «Al fine di stabilire il momento in cui sorge l’obbligo di pagare i contributi condominiali, rileva la diversa origine della spesa condominiale. Occorre, infatti, distingue i costi necessari alla manutenzione ordinaria da quelli attinenti ad interventi comportanti innovazioni o di straordinaria amministrazione. Nella prima ipotesi, l’insorgenza dell’obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell’attività gestionale di manutenzione e conservazione delle parti comuni o di prestazione dei servizi, sul presupposto che l’erogazione delle spese non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea condominiale, trattandosi di esborsi prevedibili e rientranti nei poteri dell’amministratore; nella seconda, ipotesi, invece, l’obbligo in capo ai condomini è conseguenza diretta della delibera assembleare».

L’amministratore deve richiedere i pagamenti delle quote condominiali?

Una volta che l’assemblea ha approvato il piano di riparto, l’amministratore non è tenuto a chiedere mensilmente i pagamenti dai singoli condomini, dovendo questi ultimi adempiere spontaneamente, senza bisogno di richieste esplicite o di quantificazioni. 

Ciò significa che, alla scadenza del mese di riferimento, il condomino che non ha versato le somme a suo carico è automaticamente considerato moroso (o, secondo la terminologia giuridica, è “costituito in mora”).

All’interno dei condomini, è consuetudine inviare uno o più solleciti per escludere la possibilità che il mancato pagamento sia dipeso da una svista o da una dimenticanza in buona fede. Tuttavia, la condizione di moroso è già scattata a prescindere dalla diffida. 

Cosa comporta essere condomini morosi?

Essere morosi significa essere debitori. Il semplice fatto di essere morosi non implica sanzioni se non il rischio che l’amministratore agisca in via giudiziale per il tramite dell’avvocato del condominio. 

Quanto al pagamento degli interessi sulla mora, questi sono dovuti solo in presenza di un’ufficiale diffida scritta: è da tale momento che scattano gli interessi. In assenza della diffida, il debito non può lievitare. 

Il moroso si può mettere in regola in qualsiasi momento, pagando l’intero importo dovuto. Se tuttavia gli è stato già notificato il decreto ingiuntivo, dovrà corrispondere anche le spese legali del procedimento giudiziario. Viceversa, se paga quando ancora il decreto ingiuntivo non è arrivato a sua conoscenza, non è tenuto a versare le spese legali. 

Se, entro sei mesi, il moroso non adempie, oltre ad agire in via giudiziale con la richiesta di un decreto ingiuntivo, l’amministratore può sospendere il moroso dall’utilizzo dei servizi comuni del condominio che sono suscettibili di godimento separato: si pensi all’uso dei campi da tennis, della piscina, del parcheggio o dell’ascensore (in tal caso, bisognerà dotare l’impianto di una scheda elettronica da consegnare a chi è in regola con i pagamenti).


note

[1] Tribunale Cagliari, 05/11/2018, n.2774

Autore immagine: depositphotos.com


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