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Condomino e responsabilità solidale venditore acquirente casa: Cassazione

8 Aprile 2021
Condomino e responsabilità solidale venditore acquirente casa: Cassazione

Vendita di immobile e spese condominiali: ripartizione delle spese condominiali tra venditore ed acquirente dell’immobile.

Indice

Ripartizione delle spese condominiali tra venditore ed acquirente dell’immobile

In tema di ripartizione delle spese condominiali tra venditore ed acquirente dell’immobile, il previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in forza della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. – delinea a carico dell’acquirente un’obbligazione solidale, non “propter rem”, ma autonoma, in quanto costituita “ex novo” dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell’aspettativa creditoria del condominio su cui incombe, poi, l’onere di provare l’inerenza della spesa all’anno in corso o a quello precedente al subentro dell’acquirente.

Cassazione civile sez. II, 09/10/2020, n.21860

Acquirente subentrante e obbligo per i debiti sorti in un momento precedente all’acquisto

L’acquirente dell’unità immobiliare che sia subentrato nel condomìnio, non può essere ritenuto obbligato in via diretta verso il terzo creditore relativamente ai debiti sorti in un momento precedente all’acquisto.

Cassazione civile sez. VI, 25/06/2020, n.12580

Le spese condominiali straordinarie gravano su chi era proprietario dell’immobile al momento dell’approvazione della delibera che le ha decise

L’obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni è costituita nel momento in cui si renda necessario eseguire le relative opere. Tale momento viene individuato nel giorno dell’assunzione da parte dell’assemblea della delibera che dispone l’esecuzione dell’intervento, determinandone quantità, qualità e costi (come preventivati). Ai presenti fini è invece irrilevante sia il momento in cui quelle opere vengano eseguite, sia il momento in cui la relativa spesa venga ripartita tra i condomini.

Di conseguenza, in tema di riparto delle spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano – secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio – su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera.

Tribunale La Spezia, 07/09/2020, n.405

Le spese condominiali straordinarie gravano su chi era proprietario dell’immobile al momento dell’approvazione della delibera che le ha decise

In tema di riparto delle spese condominiali per lavori di manutenzione straordinaria qualora, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta l’unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano – secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio – su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera.

Corte appello Milano sez. III, 21/07/2020, n.1921

Il trasferimento della proprietà dell’unità abitativa impedisce al condominio di pretendere dal vecchio proprietario le spese condominiali

In tema di pagamento di rate condominiali, il trasferimento della proprietà dell’unità abitativa impedisce al condominio di pretendere dal vecchio proprietario le spese condominiali non potendo pertanto essere emesso nei suoi confronti alcun decreto ingiuntivo. (Nel caso di specie, i due immobili erano stati trasferiti con decreto del G.I.)

Corte appello Reggio Calabria, 29/06/2020, n.477

Acquirente subentrante e obbligo per i debiti sorti in un momento precedente all’acquisto

L’acquirente dell’unità immobiliare che sia subentrato nel condomìnio, non può essere ritenuto obbligato in via diretta verso il terzo creditore relativamente ai debiti sorti in un momento precedente all’acquisto.

Cassazione civile sez. VI, 25/06/2020, n.12580

In caso di vendita di unità immobiliare, il condominio non può agire in via monitoria nei confronti dell’alienante per la riscossione delle quote

In tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un’unità immobiliare, l’alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell’anno in corso o del precedente, solo attraverso l’acquirente che gli è subentrato, con la conseguenza che non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio (atteso che l’obbligo di pagamento di questi ultimi sorge dal rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile).

Tribunale Roma sez. V, 29/04/2020, n.6706

Vendita di immobile e spese condominiali

L’art. 63 disp. att. c.c. costituisce, per certi aspetti, un’applicazione specifica dell’art. 1104, comma 3, c.c. relativo alla comunione in generale, con la previsione della limitazione in base alla quale l’obbligazione del cessionario, caratterizzata dal vincolo di solidarietà con quella del condomino cedente, investe soltanto i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (intendendosi il riferimento all’anno come relativo all’annualità condominiale).

Tribunale Siracusa sez. II, 24/02/2020, n.240

Il condomino è l’unico soggetto obbligato al pagamento degli oneri al condominio

I soggetti tenuti a contribuire alle spese comuni sono esclusivamente i proprietari delle varie porzioni di piano di un edificio, pur se locate, salvo il diritto ad esserne rimborsati in parte dai conduttori, atteso che tra quest’ultimi ed il condominio, non si instaura alcun rapporto, che legittimi l’esercizio di azioni dirette verso gli uni da parte dell’altro, sicché l’amministratore ha diritto – ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c. – di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i relativi servizi direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa un’azione diretta nei confronti del conduttore della singola unità immobiliare.

Tribunale Roma sez. V, 11/06/2019

Sulla responsabilità solidale dell’acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condomino venditore

In tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell’acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condomino venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art. 63 disp. att. c.c., (già) comma 2, e non già l’art. 1104 c.c., atteso che, ai sensi dell’art. 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina.

Cassazione civile sez. II, 12/04/2019, n.10346

L’unico debitore per le spese condominiali straordinarie rivendicate dai terzi creditori è il vecchio proprietario

Non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori.

Cassazione civile sez. VI, 25/01/2018, n.1847

I costi dei lavori di manutenzione condominiale gravano sul venditore di un immobile se deliberati prima della vendita

In tema di riparto delle spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni (nella specie, alla facciata), laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano – secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio – su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione.

Né rileva, in senso contrario, che la vendita sia avvenuta prima dell’approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori, ovvero prima che il condomino che aveva approvato la suddetta delibera abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio, trattandosi di circostanze ostative unicamente all’emissione, nei confronti dell’alienante – che non è più condomino – di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c., ma non estintiva del debito originario del cedente, che rimane azionabile nei sui confronti in sede di processo di cognizione o di ingiunzione ordinaria. (Fattispecie anteriore alla novella apportata dalla l. n. 220 del 2012).

Cassazione civile sez. VI, 22/06/2017, n.15547

Onere della prova del condominio per responsabilità solidale dell’acquirente di unità immobiliare

Il condominio, il quale invochi in giudizio la responsabilità solidale dell’acquirente di un’unità immobiliare per contributi relativi alla conservazione o al godimento delle parti comuni, è gravato della prova dei fatti costitutivi del proprio credito, fra i quali è certamente compresa l’inerenza della spesa all’anno in corso o a quello precedente al subentro dell’acquirente al precedente condomino. L’anno, cui fa riferimento l’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., deve – peraltro – essere inteso con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, perciò, coincidente con l’anno solare.

Cassazione civile sez. VI, 22/03/2017, n.7395



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