Fac simile richiesta annullamento delibera condominiale

Le decisioni dell’assemblea condominiale, se invalide, possono essere impugnate dai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti. Tuttavia, prima di agire in giudizio si può chiedere all’amministratore il loro annullamento.

Le delibere condominiali devono presentare determinati requisiti affinché si possano considerare valide ed efficaci. Viceversa, quelle viziate sono impugnabili per annullabilità quando i difetti da cui risultano affette non sono assai gravi. Prima di presentare l’opposizione, i condòmini interessati possono inviare una missiva all’amministratore con la quale contestano formalmente le decisioni dell’assemblea, riservandosi la facoltà di agire dinanzi l’autorità giudiziaria se le stesse non saranno revocate o modificate. L’assemblea, infatti, può tornare sui propri passi ed approvare delibere che modificano in tutto o in parte quelle precedentemente adottate. A tal fine, in calce al presente articolo, si trova un fac simile richiesta di annullamento delibera condominio da adattare alle proprie esigenze.

È opportuno ricordare che secondo un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato sono da qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto [1].

Le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini [2], quindi, anche quelle annullabili sono efficaci fino a quando il giudice non ne accerta l’illegittimità. Inoltre, le delibere annullabili possono essere impugnate entro un termine perentorio, decorso il quale, tali decisioni non possono più essere messe in discussione in quanto la mancata opposizione sana definitivamente ogni invalidità.

Delibera assembleare annullabile: quando e da chi può essere impugnata?

Una delibera assembleare quando è contraria alla legge o al regolamento condominiale [3], può essere impugnata per l’annullabilità da:

• i condòmini assenti;
• i condòmini dissenzienti, cioè coloro che hanno partecipato alla riunione di condominio e hanno votato a sfavore della delibera;
• i condòmini astenuti.

I condòmini dissenzienti e quelli astenuti possono opporsi alla delibera nel termine di trenta giorni dalla data in cui si è tenuta l’assemblea ovvero dalla data della delibera.

I condòmini assenti, invece, possono impugnare la decisione entro trenta giorni dalla data di comunicazione.

Se la comunicazione avviene a mezzo raccomandata a/r e il suo destinatario non si trova in casa al momento dell’arrivo del postino, il termine decorre da quando questi ritira la raccomandata presso l’ufficio postale. Se il ritiro avviene dopo 10 giorni dal deposito dell’avviso di giacenza, il termine per l’impugnazione decorre dall’11° giorno successivo al deposito.

In ogni caso, tali condòmini possono inviare all’amministratore una richiesta di annullamento delibera condominiale che, se accolta, evita la procedura di impugnazione.

Impugnazione delibera condominiale per annullabilità: come fare?

L’impugnazione di una delibera condominiale per annullabilità deve essere necessariamente preceduta dall’esperimento della mediazione obbligatoria presso uno degli organismi abilitati del luogo di competenza del tribunale [4].

Se la conciliazione non dà esito positivo, il legale incaricato dai condòmini può iniziare un’azione giudiziaria dinanzi all’autorità giudiziaria competente in base al luogo dove si trova il condominio (giudice di pace o tribunale in base al valore della causa).

Per quanto attiene alla forma dell’atto introduttivo del giudizio, la giurisprudenza della Corte di Cassazione, nel suo orientamento maggioritario, ritiene che il termine ricorso presente nell’articolo 1137 del Codice civile, sia stato utilizzato dal legislatore in senso atecnico. Pertanto, l’impugnazione della delibera assembleare può indifferentemente avvenire con ricorso o con atto di citazione [5]. In quest’ultima ipotesi, la citazione va notificata all’amministratore entro trenta giorni dalla comunicazione della delibera al condòmino assente oppure dalla data della riunione/della delibera al condòmino dissenziente o astenuto.

Invece, il ricorso va depositato nella cancelleria del giudice territorialmente competente nel termine di trenta giorni dalla comunicazione della delibera al condòmino assente oppure dalla data della riunione/della delibera al condòmino dissenziente/astenuto.