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Proprietario incolpevole abuso edilizio

9 Aprile 2021
Proprietario incolpevole abuso edilizio

Vecchio abuso edilizio commesso dal precedente proprietario dell’immobile: chi ne risponde?

Se è certo che del reato di abuso edilizio risponde solo colui che ha eseguito o ha commissionato i lavori senza la licenza del Comune o in difformità da essa, l’ordine di demolizione invece colpisce chiunque sia divenuto, anche in un momento successivo, proprietario del bene. Quest’ultimo potrebbe essere un erede o un acquirente. 

Cosa succede però se il nuovo titolare dell’immobile non sapeva nulla dell’abuso e, quando ne ha acquistato la proprietà, era in buonafede? Si può ordinare la demolizione anche nei confronti del proprietario incolpevole dell’abuso edilizio?

La questione è stata affrontata proprio di recente dal Tar Campania [1]. Si tratta di una sentenza particolarmente interessante perché infrange alcune convinzioni in cui si è soliti credere quando si parla, appunto, di immobili irregolari. Possiamo dire che la pronuncia in questione, in merito alla responsabilità del proprietario incolpevole dell’abuso edilizio, costituisce un orientamento del tutto nuovo rispetto ai precedenti giurisprudenziali. 

La Cassazione ci ha, sino ad oggi, insegnato che, in caso di abuso edilizio, l’ordine di demolizione non cade mai in prescrizione e, pertanto, può essere intimato anche a distanza di molti anni. 

In generale, la demolizione è la naturale conseguenza dell’abuso stesso, a prescindere dalle sue dimensioni e dalla portata, trattandosi di una sanzione accessoria ancorata alla violazione della normativa urbanistico-edilizia. 

In linea poi con i chiarimenti della Corte Europea dei diritti dell’uomo, il Consiglio di Stato ha detto che, in caso di piccoli abusi edilizi, che non hanno un rilevante impatto sul territorio, bisogna comunque tenere conto dell’interesse del proprietario a mantenere l’opera e l’immobile, specie quando esso è collegato con il diritto all’abitazione. Insomma, quando si tratta di piccole difformità, prima di ordinare una demolizione, il giudice deve sempre fare una valutazione di proporzionalità tra l’abuso – e quindi la tutela del patrimonio paesaggistico ed edilizio – e gli interessi del proprietario.

La decisione si basa su un assunto piuttosto semplice da comprendere. Seppure è vero che, in difetto di permesso edilizio oppure in difformità da esso, l’opera abusiva va abbattuta, questa regola non deve essere applicata in modo automatico. Il giudice, infatti, può valutare caso per caso se l’abuso è di modeste dimensioni e tutto sommato non lede l’urbanistica generale.

Nella pronuncia evidenziata in apertura, il Tar Campania ha salvato dalla demolizione un immobile abusivo solo perché il nuovo proprietario del bene, al momento dell’acquisto e della stipula del rogito notarile, non era stato informato dell’irregolarità commessa dal precedente titolare. L’atto di compravendita richiamava il titolo di provenienza del bene e attestava la conformità alla licenza edilizia, senza tuttavia menzionare la presenza dell’abuso. Nel frattempo, erano passati oltre 60 anni dalla realizzazione delle opere contro legge, circostanza questa che aveva rafforzato nell’acquirente la convinzione che l’immobile fosse in regola. 

Dunque – conclude il Tar Campania – l’amministrazione deve motivare l’interesse pubblico alla demolizione comparandolo con quello del privato e comunicando a quest’ultimo l’avvio del procedimento. 

Il Comune, allora, non può svegliarsi decine di anni dopo e ingiungere la demolizione dell’abuso edilizio dopo aver a lungo riscosso i tributi locali sull’immobile e, perfino, aver concesso al condominio titoli abilitativi come Dia e Cila per ristrutturare il fabbricato. Insomma: l’azione amministrativa è contraddittoria e l’ente avrebbe dovuto offrire una motivazione rafforzata per la demolizione, che impone peraltro la descrizione degli abusi rilevati.

Un’altra pronuncia, sempre di questi giorni, tratta il tema dell’abuso edilizio ed è rivolta a salvare l’autore dell’illecito dalla condanna penale grazie al beneficio della cosiddetta particolare tenuità del fatto (una causa di non punibilità prevista dall’articolo 131-bis del Codice penale): un beneficio che, quantomeno, consente di fruire dell’archiviazione del procedimento penale, con conseguente assoluzione, fermi restando tutti gli altri effetti dell’illecito (e, quindi, l’ordine di demolizione).

Secondo la Suprema Corte, è possibile ottenere il riconoscimento della particolare tenuità anche per l’abuso edilizio in cemento armato: il materiale utilizzato non ha rilevanza sulla validità del permesso di costruire rilasciato e sull’accertamento di compatibilità paesaggistica successivamente svolto. 


note

[1] Tar Campania, sent. n. 2123/21.

[2] Cons. Stato sent. n. 2837/2018.

[3] Cass. sent. n. 13217/21.


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