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Lo sai che? Affitto in nero non registrato: scatta lo sfratto e il recupero degli arretrati non pagati

Lo sai che? Pubblicato il 16 marzo 2014

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> Lo sai che? Pubblicato il 16 marzo 2014

Locazioni non registrate e denunciate dall’inquilino: il locatore potrà recuperare le mensilità arretrate non corrisposte: ecco le conseguenze pratiche della sentenza della Corte Costituzionale.

Come avevamo anticipato qualche giorno fa, avrà dirompenti effetti pratici la sentenza della Corte Costituzionale dello scorso venerdì [1] che ha cancellato la possibilità, per l’inquilino, di “denunciare” il contratto di affitto in nero, ottenendo, così, tre benefici: 1) l’automatica trasformazione della locazione in un contratto di durata di 4 anni + ulteriori 4 anni di rinnovo automatico; 2) la riduzione del canone mensile (nella misura pari a tre volte la rendita catastale dell’immobile); 3) l’impossibilità ad essere sfrattato per mancato pagamento del maggior canone indicato nel contratto (maggiori dettagli nell’articolo: “Affitto in nero? Addio possibilità di denunciare il locatore e ottenere l’automatica conversione del contratto”).

Oggi, invece, questa norma punitiva – volta a sanzionare i proprietari di casa che non avevano registrato la locazione [2] – è come se non fosse mai esistita. La dichiarazione di incostituzionalità da parte della Corte, infatti, ha effetti retroattivi (tranne che per le sentenze passate in giudicato e dei diritti “quesiti” o esauriti): con la conseguenza che ritornano automaticamente in vita i contratti precedenti, “denunciati” dagli inquilini. Pertanto, la locazione con canone “autoridotto” da parte del locatario è illegittima.

Qual è la conseguenza pratica?

La conseguenza – di non poco conto – è che l’autoriduzione del canone, operata per tutto questo tempo dall’inquilino, in forza della legge annullata, è illegittima.

In pratica, l’inquilino si considera automaticamente inadempiente all’obbligo del pagamento del maggior canone stabilito in origine nel contratto di locazione: canone che, in questi anni, non aveva corrisposto grazie alla norma che gli consentiva l’autoriduzione dello stesso dietro registrazione del contratto.

Dunque l’inquilino è in mora e può essere subito sfrattato dal padrone di casa.

Le ipotesi che, in concreto, si possono verificare sono di tre tipi. Analizziamole singolarmente.

1. Contratto di locazione scritto e firmato dalle parti, ma non registrato, con conduttore che ancora occupa l’immobile.

In questo caso, poiché esiste un contratto valido tra le parti, il locatore potrà agire contro l’inquilino, contestando la (ormai) illecita autoriduzione del canone. Il padrone di casa potrà quindi ottenere lo sfratto del conduttore.

In molti casi il conduttore, nel presentare la “denuncia” del contratto in nero [3], avrà pure registrato il contratto firmato inizialmente dalle parti, sanando anche la irregolarità fiscale e consentendo ora al locatore di agire in giudizio da subito.

2. Contratto di locazione scritto e firmato dalle parti, ma non registrato, con conduttore che ha già riconsegnato l’immobile.

In questo caso il locatore potrebbe agire per chiedere il pagamento delle somme arretrate mai corrisposte dall’inquilino, salvo che i due, con la riconsegna della casa, abbiano firmato un atto di transazione, con dichiarazione di non aver più nulla a che pretendere l’uno dall’altro.

3. Contratto verbale di locazione non registrato.

Poiché la legge [4] impone la forma scritta per i contratti di locazione a pena di nullità, il locatore non potrà agire con il procedimento veloce di sfratto (cosiddetta “convalida di sfratto”), ma con una causa ordinaria contestando l’occupazione senza titolo del proprio immobile (poiché la locazione è, appunto, nulla) e chiedendo la condanna dell’occupante al pagamento di una somma a titolo di indennità di occupazione.

note

[1] C. Cost. sent. n. 50/2014.

[2] Art. 3, co. 8 e 9, D.lgs n. 23/2011.

[3] In base all’articolo 3, commi 8 e 9, ora dichiarato incostituzionale.

[4] L. 431/98, art. 1.

Autore immagine: 123rf. com


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19 Commenti

  1. Buongiorno , sono uno dei tanti inquilini che ha utilizzato una legge legalmente, che poi è stata dichiarata incostituzionale a posteriori.
    una follia totale. si presume che gli errori di un legislatore, non dovrebbero ricadere sull’ utilizzatore finale, gli quanto l’utilizzatore finale non è tenuto e non ha mezzi tecnici per analizzare la bontà di una legge di stato nel momento in cui se ne voglia servire. inconcepibile.
    è possibile unirci e fare una class action ?
    grazie e saluti.

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  2. caro andrea, la legge le ha fatto comodo, quando si è trattato di prendere una casa altrui ad un prezzo irrisorio…e ora vorrebbe fare una class action? saranno i proprietari, a farla, per i danni che ci avete creato voi, l’agenzia delle entrate e il governo

  3. Cara Paola, ma come le viene in mente di scrivere un commento simile?!? Mi sembra evidente che lei sia di parte; se guarda oggettivamente la cosa, dovrebbe rendersi conto che è normale utilizzare delle leggi che danno vantaggi, che è normale trovare ingiusto che le colpe dei legislatori ricadano sui cittadini e che i proprietari dovrebbero prendersela con chi ha fatto la legge (anche se visto che si parla di proprietari fuori regola, cioé che non hanno registrato il contratto, non credo possano lamentarsi di qualcosa…)!

  4. Sono anch’io per la class action o simili. Ho dovuto sanare una situazione intollerabile, di nero imposto ad un certo punto che mi danneggiava; alla denuncia, d’ufficio è stati applicato il cosiddetto “canone sanzionatorio” dall’Agenzia delle Entrate. Mi rivolgo ad Andrea Taviani e a Massimo; se è possibile fare qualcosa tutti insieme per questa allucinante vicenda, dove lo Stato si è mostrato inadempiente, ci sono anch’io. E assicuro che siamo in tanti.

  5. sono dell’ idea che se avevate affitto in nero andava bene anche a voi poi avete trovato l inghippo per avere un abitazione a canone irrisorio e la gente come me con contratto registrato che si fa il mazzo per pagare e più cretina di voi ….se siete cosi benpensanti trovatevi una casa e pagate l affitto come faccio io altro che class action !!!! è giusto che io pretenda un contratto d affitto regolare mentre voi finche vi fa comodo il nero che pagate di meno va bene poi se posso fregare il proprietario lo frego…..

  6. ciao scusate ma se le condizioni che sia di trattamento o canone non vi andavano bene nessuno come conduttori vi obbligava a rimanere nell’immobile.Avete quindi sfruttato una legge iniqua che privilegiava a dismisura i conduttori, adesso beccatevi l’annullo della legge. La ruota gira per tutti…Non pensate a chi aveva fatto un mutuo per acquistare la casa e ora era nella m ? Quindi non appellativi a concetti di “una casa per tutti” o “addosso ai capitalisti” proprietari di un monolocale, non siamo in URSS…

  7. Mi pare che certi commenti perdano di vista la vera questione.Sono stati certi proprietari a violare la legge e ad affittare in nero e vi assicuro che i conduttori come me pagavano regolarmente,fino a quando i proprietari intimavano di lasciare le loro abitazioni.Chiunque si sarebbe rivolto a quella legge.Trovo davvero infelici certi commenti,ma capisco che l’intendimento è un dono.
    Come inquilina onesta sono pronta a qualsiasi azione congiunta.

  8. Piuttosto quelli che con gioia sadica se la prendono con gli inquilini sappiano che questi si sono appellati ad una legge dello Stato e hanno dovuto dimostrare i loro pagamenti. VERGOGNOSO mettere sullo stesso piano coloro che hanno evaso le tasse e inquilini onesti . Perché di quelli si parla.Si vergognino quanti gioiscono per danni altrui.

  9. A me fano ridere quelli che scrivono che alla persone ha fatto comodo questa legge e ci si è impossesati di una casa alltrui… Per quanto mi riguarda ho sempre pagato puntualmente l affitto e avevo un instostenibie situazione di nero oltretutto la proprietaria mi prometteva una registrazione mai avvenuta… Vorrei specificare che non ci siamo autoridotti il canone ma èl agenzia delle entrate,che è stata ben pagata per la registrazione, a confermare l affitto a me persino in tribunale un giudice ha confermato l importo! Ora mi ritrovo ad essere io con il dito puntato solo perchè ho seguito una legge??? Mi trovo ad avere un sfratto perchè sono morosa degli arretrati,ma scheziamo??? Vorrei sapere se qualcuno di voi che si trova nella mia situazione sta agendo in qualche modo… Grazie

  10. la legge è semplimente incostituzionale come tante altre in Italia, altrimenti
    la Corte Cost cosa ci sta a fare. l’incostituzionalità determina il venir meno di tutti gli effetti anche in via retroattiva della legge illegittima.
    Bando alle ipocrisie non poteva che finire così questa storia: nessuno, nemmeno lo Stato ( se democratico e liberale) può imporre alle libere parti un canone irrisorio (e fuori mercato) per il godimento di un bene immobile a fronte di un’evasione fiscale : deve solo accertare l’evasione e sanzionarla fiscalmente ma non può alterare l’equilibrio di un libero contratto stipulato tra le parti . Mica siamo in URSS-

  11. O salvatore merola, che ti riempi la bocca di retroattività e legge illegittima: ci spieghi come mai abbiamo ancora un parlamento eletto con una legge considerata incostituzionale?

  12. Cara Paola, è ora di finirla con quelli che come lei evadono le tasse non registrando un contratto e pretendono di essere tutelati dallo Stato. In certi paesi la gente come voi viene denunciata ed emarginata socialmente.. il problema per cui in Italia un evasore è visto come un furbo – mentre invece è una sanguisuga da estirpare – è la rovina del nostro paese.

  13. Il mio caso invece è tutto particolare: mi si presenta un signore e chiede un mese l’appartamento. Faccio un contratto di 30 giorni esatti. Si registra solo oltre i 30 giorni. Al di sotto dei 30 giorni la registrazione è facoltativa. Mi faccio pagare con assegno e registro anche il contratto (250 euro).Tutto regolare. Inutile dire che il “signore” alla scadenza del 30esimo giorno non se ne vuole andare…non vuole firmare contratti e inventa scuse….utenze intestate a me…In un paese civile questo signore dovrebbe essere messo alla gogna.In USA dopo 20 giorni arriva lo sceriffo gli da due calci in culo e il nome del signore viene inserito in una lista nera consultabile su internet: non puo’ neanche piu’ comprarsi una casa.Che ne pensate?

    1. bella questa citazione di procedure overseas che noi possiamo purtroppo solo sognare perche’ in Italia per accontentare tutti si finisce per non accontentare nessuno.

  14. I proprietari di casa nella maggior parte sono solo dei figli di………
    vi spiego come fanno a fregarvi, di cui è capitato a me.
    Nel 1996 ho fatto contratto comodato d’ uso art.1803, di cui non ho mai saputo cosa fosse e che la maggior parte della gente non conosce, (sfido chiunque a smentirlo). Chiesto al proprietario cosa significava tale art.1803, mi disse che tale articolo dava la possibilità a proprietario e inquilino di pattuire tra di loro l’ affitto. Mi faceva pagare affitto di 970,000 lire ogni 3 mesi in contanti, con l’ euro ne pagavo 1.000,00 ogni tre mesi. Tutto questo durato 18 anni anche perchè non essendo mai stato in affitto non ero nemmeno a conoscenza della legge prevista per gli affitti in nero. Non mi hanno mai voluto darmi copia contratto. Morale della favola dopo 18 anni per uno screzio a Marzo del 2014 mi hanno mandato raccomandata di sfratto. Mi sono rivolto a un legale spiegandole il tutto compreso prove movimenti bancari. Solo a quel punto il mio legale ha ricevuto copia del contratto: 1. mai stato registrato. 2. lettera accompagnamento del loro legale diceva che io avevo stipulato contratto ad USO GRATUITO senza menzionare l’ art.1803. Il mio legale mi ha detto che facendo così mi hanno fregato in pieno e per questo motivo non mi hanno mai voluto dare copia del contratto. Il mio legale ha scritto al loro legale che li avrebbe citati in giudizio avendo tutte le prove. Chissà come mai dopo due settimane mi ha mandato una mail dicendomi che se saremmo andati in causa non avremmo risolto granchè in quanto avrei avuto indietro solo i soldi gli ultimi 5 anni di affitto e che quindi non conveniva perchè avendo anche i soldi indietro si sarebbero compensati per pagare la causa. Come tutti, mi sono fidato del mio legale visto che tra cliente e legale si dovrebbe instaurare un rapporto di fiducia. Mi ha proposto di fare una Scrittura privata dove avrebbe inserito in via velata che in tutti questi anni ho pagato l’ affitto. Ho firmato tale scrittura privata senza leggerla sempre per la fiducia, non dandomi nemmeno la copia e di cui non voleva darmela. Ho dovuto inca……..per averla e sapete cosa ha fatto…….nella scrittura privata non ha inserito la famosa frase in via velata che in tutti questi anni avevo pagato affitto circa 50.000,00€. Inoltre non ha nemmeno inviato all’ A.D.E. il contratto mai registrato dicendomi che anche io avrei pagato delle sanzioni, pur sapendo che io tale copia lo ricevuta tramite lei solo dopo 18 anni.
    Conclusioni; PROPRIETARI DISONESTI CE NE SONO ABBASTANZA.
    AVVOCATI CHE VI VENDONO AL MIGLIOR OFFERENTE
    PURE.
    Rispondete pure a quegli stronzi di proprietari che fanno tutto questo intrallazzo che i soldi presi in nero se li devono mangiare solo di medicine. Compreso gli AVVOCATI disonesti e ladri.
    Il bello e che ho anche tutte le corrispondenze fatte tramite email tra me e il mio legale e quindi non dico fandonie. Dico solo che purtroppo siamo in Italia. Chi vuol capire capisca.

  15. caro Pasqualino Favilla, come ti capisco! Siamo in un mondo di disonesti, gli avvocati più di tutti.

    1. CONDIVIDO APPIENO IL COMMENTO DI GISELLA D’ANIELLO; REALMENTE VIVIAMO IN UM MODO DI DISONESTI,DI CUI REALMENTE DI PIU’ SONO GLI AVVOCATI ED IN MODO PARTICOLARE SE SONOM AGGREGATI CON ALCUNI PRETI CONSIMILI;MENTRE NOI CITTADINI PIU’ FORTUNATI E’ ONESTI SIAMO TRATTATI MALE DA “ALCUNI” PERCHE’ SIAMO “ONESTI”.

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