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Spese condominiali: l’amministratore può richiederle entro cinque anni

16 marzo 2014


Spese condominiali: l’amministratore può richiederle entro cinque anni

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 marzo 2014



Prescrizione quinquennale per gli oneri condominiali; prescrizione invece di due anni per quanto riguarda i relativi crediti che il locatore può chiedere all’inquilino.

In caso di morosità di un condomino nel pagamento degli oneri condominiali, l’amministratore è tenuto a recuperare il credito agendo – anche senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea – facendosi concedere dal tribunale un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo (leggi l’articolo: “Condominio: l’amministratore può agire immediatamente contro i morosi”).

Ciò vuol dire che, se il debitore non corrisponde immediatamente le somme dovute – fermo restando, comunque, la possibilità per quest’ultimo di fare opposizione al decreto stesso – il creditore può subito agire con una esecuzione forzata, pignorandogli, per esempio, la casa.

L’amministratore che non recupera i crediti entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio annuale relativo alle quote non pagate potrebbe essere ritenuto responsabile.

Ma entro quanti anni l’amministratore può pretendere il pagamento degli oneri condominiali pregressi? In parole più tecniche, qual è la prescrizione per le spese condominiali e da quando decorre tale termine?

Sul punto è intervenuta, di recente, una sentenza della Cassazione [1] che, rispetto agli ultimi anni, ha cambiato il punto della situazione.

La Suprema Corte ha ricordato che il tempo massimo per pretendere, dai condomini, il pagamento degli oneri non corrisposti è di 5 anni [2]; ma – cosa assai importante – tale termine comincia a decorrere dalla delibera di approvazione dello stato di riparto.

La questione è delicata perché, sino ad oggi, la Cassazione aveva ritenuto che tale termine iniziasse a decorrere dalla sola delibera dell’assemblea che approva le spese condominiali. Oggi, invece, il momento viene spostato ad una data successiva, ossia a quella di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo riparto. Il problema che, però, pone questa interpretazione è che detto stato di riparto potrebbe anche mancare.

Rapporti tra padrone di casa e affittuario

Diversa è, invece, la soluzione nell’ambito dei rapporti tra padrone di casa e inquilino laddove tra i due vi sia un accordo affinché quest’ultimo paghi gli oneri condominiali. Infatti, il locatore potrà richiedere il pagamento al conduttore entro massimo due anni perché, in materia di locazioni, vige la prescrizione biennale [3].

Resta fermo che, nei confronti del condominio, il soggetto obbligato è il proprietario di casa, mentre l’inquilino resta obbligato solo verso quest’ultimo.

note

[1] Cass. sent. n. 4489 del 25.02.2014.

[2] Art. 2948 n. 4 cod. civ.

[3] Ex articolo 6, legge 22 dicembre 1973, numero 841 (Cassazione, 12 maggio 2003, numero 7.184).

Autore immagine: 123rf.com

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1 Commento

  1. Buongiorno oggi 20/11/15 con una raccomandata ricevuta di ritorno mi vengono chieste delle spese relative al riscaldamento del riparto consuntivo dell ‘ anno 01/04/2008-31/03/2009 e riparto consuntivo dell’ anno 01/04/2009 -31/03/2010 , non sono mai venuto a conoscenza di questo problema in quanto ho venduto l’appartamento in oggetto il 10 ottobre 2011 e l’amministratore del condominio mi ha rilasciato una delibera dove affermava che avevo saldato tutte le spese delle rate ordinarie fino al 31/03/2011 , premetto che ad ogni consuntivo relativi all’anno della gestione ho sempre saldato quanto richiesto .
    Domanda ? Avendo una delibera che ho saldato tutte le rate e trascorsi più di 5 anni possono richiedermi il pagamento di tutto questo ? Premetto che nella voce riscaldamento relativa agli anni in oggetto sono state riconosciute all’amministratore le relative spese riportate dal consuntivo..grazie saluti Alessandro

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