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Come si fa una donazione di un immobile?

11 Aprile 2021
Come si fa una donazione di un immobile?

Modalità della donazione diretta e indiretta: verifiche, tassazione, firma dell’atto notarile, trascrizione e registrazione. 

Quando si vuole intestare la casa a un’altra persona, senza ricevere nulla in cambio (salvo eventualmente l’assistenza per la vecchiaia) si deve stipulare innanzi a un notaio un atto di donazione. La donazione è appunto il trasferimento della proprietà a titolo gratuito, che può avere ad oggetto un bene mobile o immobile. Si tratta di uno dei contratti più ricorrenti tra le famiglie: a parte infatti la successione ereditaria, la donazione è il mezzo con cui viene più spesso tramandata, di padre in figlio, la casa.

Per sapere come si fa la donazione di un immobile bisogna conoscere le regole del Codice civile e quelle di carattere fiscale. Di tanto ci occuperemo qui di seguito. Ci occuperemo della procedura da seguire, delle spese da sostenere e delle eventuali clausole che si possono apporre all’atto di donazione. Ma procediamo con ordine.

Donazione di un immobile: tutto ciò che c’è da sapere

Prima di spiegare come si fa la donazione di un immobile, dobbiamo indicare alcuni aspetti generali della donazione. 

La donazione è un atto irrevocabile, salvo nel caso in cui il donante abbia successivamente (o scopra di avere) altri figli. Si può eccezionalmente revocare la donazione anche nel caso di ingratitudine del donatario, cosa che si verifica però solo al compimento di reati particolarmente gravi, come il tentato omicidio o la falsificazione del testamento.

La donazione di un immobile deve avvenire sempre dinanzi a un notaio: non c’è modo quindi di intestare la casa a un’altra persona con una semplice scrittura privata. 

Il vantaggio della donazione è che permette al donante di pianificare la propria successione nel rispetto delle regole della legittima, evitando così successive contestazioni da parte degli eredi.

La tassazione della donazione è identica alla successione: sicché, sotto un profilo di convenienza economica, la donazione non comporta alcun vantaggio rispetto invece al testamento.

Il donatario assume, con l’accettazione della donazione, l’obbligo di versare gli alimenti al donante qualora questi, in qualsiasi momento della propria vita, dovesse versare in stato di grave bisogno. Gli alimenti consistono in una somma minima, necessaria al sostentamento. 

Si può fare una donazione anche a favore del nascituro (ossia un soggetto non ancora concepito, figlio di una determinata persona vivente al tempo della donazione) o di chi è stato concepito soltanto. In entrambi i casi, è necessaria l’accettazione da parte dei genitori. 

È altresì possibile la donazione nei confronti di un minorenne, ma al momento dell’accettazione deve essere sostituito dal rappresentante legale autorizzato dal giudice tutelare.

Come si fa la donazione di un immobile?

Ci sono tre diversi modi per donare un immobile: una prima forma rientra nella cosiddetta «donazione diretta», mentre le altre due costituiscono ciò che viene definito «donazione indiretta».

La donazione diretta è quella più classica e la analizzeremo in questo paragrafo. Essa presuppone che l’immobile sia già nella proprietà del donante. Il donante quindi decide di intestare l’immobile al donatario, spogliandosi del relativo bene.

Donante e donatario dovranno recarsi da un notaio con due testimoni (in genere, i testimoni sono offerti dallo stesso studio notarile, tra il proprio personale).

I documenti da esibire al notaio sono, oltre alle rispettive carte d’identità, il cosiddetto “atto di provenienza” ossia l’atto pubblico con il quale il donante è divenuto proprietario dell’immobile (ad esempio, atto di acquisto, donazione, testamento, sentenza, ecc.).

A quel punto, il notaio sottopone alle parti un contratto di donazione che le stesse dovranno firmare. La donazione è un contratto perché, come tutti i contratti, presuppone l’accettazione del beneficiario. Non si può mai intestare un bene a una persona senza che questa lo sappia o lo voglia. 

Una volta sottoscritta la donazione, il notaio provvede alla successiva registrazione dell’atto pubblico e alla trascrizione nei pubblici registri immobiliari.

Verifiche prima della donazione

Per la donazione di un immobile, il notaio incaricato di redigere l’atto deve compiere alcune verifiche preliminari, ad esempio svolgere le visure catastali e ipotecarie, individuare con esattezza l’immobile e i suoi intestatari e accertare la conformità tra l’intestazione catastale e le risultanze dei registri immobiliari.

Se si tratta di un fabbricato urbano, il notaio deve, a pena di nullità dell’atto, indicare i dati catastali, far riferimento alle planimetrie depositate in Conservatoria e dichiararne la conformità allo stato di fatto in cui si trova l’immobile. Deve inoltre menzionare gli estremi delle autorizzazioni urbanistiche.

Se si tratta di un terreno è necessario allegare all’atto il certificato di destinazione urbanistica (CDU) che viene rilasciato dal Comune competente.

Dopo la stipula dell’atto, il notaio è tenuto a provvedere alla registrazione, alla voltura e alla trascrizione del contratto.

Tassazione donazione di immobile

Come tutti gli atti pubblici, la donazione è soggetta all’imposta di registro che varia a seconda che l’immobile costituisca prima casa per il beneficiario. 

In particolare, se il donatario non ha altre abitazioni nel Comune ove si trova il nuovo immobile e non ha altri immobili – ovunque situati – già acquistati con il bonus prima casa, deve versare l’imposta di registro al 2% (anziché al 9% se non si tratta di prima casa). Ci sarà poi da versare l’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa pari a 50 euro ciascuna.

Per usufruire del bonus prima casa è necessario trasferire la residenza nel Comune ove si trova l’immobile ricevuto entro 18 mesi. 

Se il donatario è titolare di altri immobili già acquistati con il bonus prima casa, può ugualmente procedere alla stipula della donazione ma deve cedere il precedente immobile entro 1 anno.

C’è poi l’imposta sulla donazione. Tuttavia, questa è soggetta a una serie di franchigie. In particolare, se la donazione avviene tra marito e moglie o tra ascendenti e discendenti (nonno, figlio, nipote), l’imposta è del 4% e si versa solo sul valore della donazione che eccede 1milione di euro. 

Se la donazione avviene tra fratelli e sorelle, l’imposta è del 6% e si applica sul valore che eccede 100mila euro.

Se la donazione avviene tra  altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado, l’imposta è del 6%. 

In tutti gli altri casi, l’imposta è dell’8%.

Clausole contenute nella donazione

La donazione non è soggetta a un corrispettivo: si tratta infatti di un atto a titolo gratuito. Tuttavia, il donante può subordinarla all’obbligo, per il donatario, di prendersi cura di lui fino a quando resterà in vita: si tratta di un obbligo di assistenza fisica o economica. 

Il donante può inserire nella donazione una clausola in base alla quale i beni donati, in caso di premorienza del solo donatario o del donatario e dei suoi discendenti, ritornino a far parte del patrimonio del donante (con l’eccezione dei beni acquistati a titolo originario ossia per usucapione).

Donazione della nuda proprietà

È altresì possibile donare solo la nuda proprietà dell’immobile: in tal caso, il donante si riserva l’usufrutto del bene, potendo così continuare ad abitare o a sfruttare economicamente il bene (ad esempio, dandolo in affitto) fino a quando resterà in vita.

Per fare la donazione di un immobile con riserva della nuda proprietà bisogna intraprendere lo stesso percorso appena descritto per la donazione diretta: è sufficiente recarsi dal notaio con due testimoni e sottoscrivere l’atto di donazione. 

Come si fa la donazione indiretta di un immobile?

Ci sono altri due modi per donare un immobile: questi rientrano nei casi della cosiddetta «donazione indiretta». 

Il primo avviene con il bonifico di denaro da parte del donante sul conto del donatario, affinché questi possa poi pagare il venditore. In tal caso, sarà bene indicare la finalità del bonifico nella causale. Non è necessario un atto di donazione dal notaio per giustificare il trasferimento delle somme. In questa ipotesi, quindi, la donazione si inserisce solo tra donante e donatario, mentre quest’ultimo stipula un atto di compravendita dell’immobile (ossia acquista la casa a titolo oneroso).

Si pensi al caso del padre che, per far sì che il figlio possa avere una casa, gli regala 300mila euro e glieli versa sul conto oppure gli consegna 3 assegni da 100mila euro ciascuno.

La seconda modalità per donare un immobile con la donazione indiretta consiste nel pagamento diretto del prezzo di vendita da parte del donante in capo al venditore. 

Si pensi al caso del padre che versa il prezzo alla società di costruzione e quest’ultima intesta il bene al figlio.

Donazione e comunione dei beni

Il bene donato tramite la donazione diretta non entra nella comunione dei beni. Viceversa, la casa acquistata con denaro proveniente da donazione (donazione indiretta) entra in comunione e, quindi, in caso di separazione e divorzio dei coniugi, va divisa. 



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