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Quando si perdono i benefici sulla prima casa?

11 Aprile 2021
Quando si perdono i benefici sulla prima casa?

Bonus prima casa: quando si perdono le agevolazioni fiscali e come fare per non pagare le sanzioni. 

I benefici sulla prima casa spettano solo a chi rispetta una serie di condizioni imposte dalla legge. Alcune di queste devono sussistere prima dell’acquisto dell’immobile, mentre altre possono essere perfezionate anche in un momento successivo. Il mancato rispetto tuttavia dei termini indicati dalla legge comporta la decadenza dal bonus in questione. 

In questa breve guida ci occuperemo di comprendere quando si perdono i benefici sulla prima casa. Si tratta di tutte quelle ipotesi che legittimano l’Agenzia delle Entrate a recuperare le imposte risparmiate dal contribuente all’atto del rogito, addizionate delle relative sanzioni. Ma procediamo con ordine. 

Benefici prima casa: in cosa consistono

Il cosiddetto bonus prima casa consiste in un forte risparmio di imposta di cui si può godere all’atto del rogito notarile. Esso può essere sfruttato sia nel caso di acquisto della casa (atto di compravendita) che di donazione o di successione ereditaria. 

Più nel dettaglio, l’agevolazione consente di scontare:

  • nel caso di acquisto da privato: l’imposta di registro al 2% (anziché al 9%), l’imposta ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna;
  • nel caso di acquisto da ditta: l’Iva al 4% (anziché al 10% o al 22% nel caso di immobili di lusso), l’imposta ipotecaria e catastale nella misura di 200 euro ciascuna.

Benefici prima casa: quando?

Le condizioni per ottenere il bonus prima casa sono le seguenti:

  • il contribuente non deve essere proprietario, neanche per quote, di altra abitazione situata nello stesso Comune ove si trova l’immobile da acquistare. In caso contrario, il bene va ceduto prima del nuovo rogito;
  • il contribuente non deve essere proprietario, neanche per quote, di altra abitazione acquistata con il bonus prima casa, ovunque essa sia situata (quindi anche in altri Comuni). In caso contrario, il contribuente deve cederla entro 1 anno dal nuovo rogito;
  • il contribuente deve fissare la propria residenza nel Comune ove si trova il nuovo immobile. Non è necessario che la residenza sia fissata nella stessa via ove si trova il nuovo immobile, ben potendo trovarsi altrove. Il che significa che è ben possibile acquistare un immobile con il bonus prima casa per poi darlo in affitto;
  • l’immobile in questione non deve essere di lusso ossia accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9.

Quando si perdono i benefici sulla prima casa?

I benefici sulla prima casa si perdono se:

  • il contribuente, entro 18 mesi dal rogito, non trasferisce la propria residenza nel Comune ove si trova il nuovo immobile;
  • il contribuente, entro 12 mesi dal rogito, non trasferisce (per vendita o donazione) la proprietà dell’abitazione ricevuta con il bonus prima casa, di cui era già proprietario;
  • il contribuente vende l’immobile acquistato con il bonus prima casa prima di 5 anni dal rogito. In questo caso, si evita di decadere dall’agevolazione se, entro 1 anno da tale vendita, si acquista una nuova abitazione con gli stessi requisiti richiesti per l’agevolazione prima casa. 

Quanto al mancato trasferimento della residenza nei 18 mesi, è ammesso il ritardo quando motivato da una causa di forza maggiore ossia non dipendente dalla volontà del contribuente. Non è una causa di forza maggiore – e quindi si decade dall’agevolazione – se la casa è in corso di costruzione e la ditta edile fa dei ritardi; lo stesso dicasi se l’immobile è soggetto a una ristrutturazione che va a rilento o se il Comune ritarda nella concezione delle autorizzazioni edilizie per la realizzazione della suddetta ristrutturazione.

Le lungaggini burocratiche non giustificano il contribuente neanche nel caso di ritardo nel rilascio dell’agibilità: anche in questa circostanza, il contribuente che non trasferisce la residenza entro 18 mesi decade dalle agevolazioni.

Potrebbe invece essere una forza maggiore la “sorpresa archeologica”, cioè il rinvenimento di reperti che impediscano la prosecuzione dei lavori oppure l’occupazione abusiva da parte di un terzo.

Cosa succede in caso di perdita dei benefici sulla prima casa?

Se il contribuente cade in uno dei casi che implica la perdita delle agevolazioni sulla prima casa dovrà versare all’Agenzia delle Entrate i tributi risparmiati all’atto dell’acquisto ossia la differenza delle imposte tra l’acquisto agevolato e quello ordinario. In più, dovrà corrispondere il 30% delle sanzioni.

Il contribuente può evitare di corrispondere le sanzioni se presenta un’apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stato registrato l’atto di vendita dell’immobile acquistato con agevolazione prima casa. Tramite tale comunicazione, il contribuente evita di versare le sanzioni in misura piena ed ha la possibilità di usufruire del ravvedimento operoso.



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