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Bonus prima casa e omesso trasferimento residenza: Cassazione

11 Aprile 2021
Bonus prima casa e omesso trasferimento residenza: Cassazione

Il ritardo nel trasferire la residenza entro i 18 mesi dall’atto di acquisto è ammesso solo per forza maggiore. Ma quali sono le ipotesi in cui sussiste tale giusta causa?

Per non perdere il bonus prima casa, è necessario trasferire la residenza nel Comune ove si trova l’immobile agevolato entro 18 mesi dal rogito. Il ritardo è ammesso solo in presenza di una forza maggiore. La Cassazione ha spiegato, a più riprese, cosa si deve intendere per «forza maggiore». 

Qui di seguito riportiamo una rassegna delle sentenze della Cassazione che trattano appunto il tema del bonus prima casa e dell’omesso trasferimento residenza.

Sul punto, si segnala Cass., Sez. trib., 26 marzo 2014 n. 7067, che precisa la condizione di forza maggiore che impedisce il rispetto del termine di diciotto mesi e quindi non fa incorrere il contribuente nella decadenza del beneficio: deve trattarsi di “una situazione di forza maggiore, caratterizzata dalla non imputabilità al contribuente e dall’inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento, la cui ricorrenza va esclusa in caso di mancata ultimazione di un appartamento in costruzione”. 

La sussistenza di una causa di forza maggiore e della sua imprevedibilità è stata riconosciuta da Cass., Sez. trib., 7 giugno 2013 n. 14399, ma, per Cass., Sez. trib., 26 marzo 2014 n. 7067, non ricorrono le condizioni di forza maggiore allorché il contribuente, a motivo del mancato trasferimento della residenza nell’immobile acquistato come prima casa, entro il termine di diciotto mesi dall’acquisto, alleghi come causa di forza maggiore la mancata ultimazione della costruzione della abitazione.

Da ultimo e recentemente, è stato affermato da Cass., Sez. trib., 30 giugno 2020 n. 13104, che “la mera presentazione della richiesta di trasferimento della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile è irrilevante ai fini delle agevolazioni de quibus” e che “in assenza di un accertamento dell’esistenza di vizi inficianti il provvedimento che respinge la richiesta di iscrizione all’anagrafe e/o il procedimento amministrativo che lo origina, la richiesta stessa non può avere alcuna rilevanza”.

Bonus prima casa e obbligo di spostamento della residenza nel termine di 18 mesi

I benefici fiscali per l’acquisto della prima casa spettano alla condizione che il contribuente stabilisca, nel Comune ove sia ubicato l’immobile acquistato, la propria residenza nel termine di diciotto mesi, pena la decadenza dell’agevolazione, salvo che ricorra un’ipotesi di caso fortuito o di forza maggiore. Ciò perché la realizzazione dell’impegno di trasferire la residenza rappresenta un elemento costitutivo per il conseguimento del beneficio richiesto e provvisoriamente concesso dalla legge al momento della registrazione dell’atto e costituisce un vero e proprio obbligo del contribuente verso il fisco.

Cassazione civile sez. trib., 16/07/2020, n.15181

Revoca benefici prima casa per mancato completamento dell’immobile  

In tema di imposta di registro, l’art. 2 del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12 (convertito nella legge 5 aprile 1985, n. 118), richiede, per la fruizione dei benefici cd. prima casa, previsti in caso di acquisto di immobile in altro Comune, che il compratore vi trasferisca la residenza, rilevante ai fini del godimento dell’agevolazione, entro il termine di diciotto mesi dall’acquisto; detto trasferimento, elemento costitutivo del beneficio richiesto e provvisoriamente accordato, rappresenta un obbligo del contribuente verso il fisco, dovendosi però tenere conto di eventuali ostacoli nell’adempimento di tale obbligazione, caratterizzati dalla non imputabilità alla parte obbligata e dall’inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento.

Ne consegue che il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza non comporta la decadenza dall’agevolazione, solo qualora tale evento sia dovuto a causa di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula dell’acquisto. Lo stato di inabitabilità, per mancato completamento dell’immobile acquistato – non integrando tale situazione le caratteristiche della forza maggiore.

Cassazione civile sez. VI, 08/11/2019, n.28838

Rigetto della richiesta, da parte del Comune, del cambio di residenza

In tema di imposta di registro, la fruizione delle agevolazioni cd. “prima casa” postula, nel caso di acquisto di immobile ubicato in un comune diverso da quello di residenza dell’acquirente, il trasferimento della residenza entro il termine di diciotto mesi dall’atto di compravendita, salva la ricorrenza di una situazione di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula, ravvisabile a fronte di impedimento oggettivo caratterizzato dalla non imputabilità, anche a titolo di colpa, inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento.

(Nella specie, la S.C. ha escluso la ricorrenza dell’esimente nel fatto costituito dal rigetto, da parte degli uffici comunali, del cambio di residenza a seguito della constatata inabitabilità dell’immobile acquistato per suo mancato completamento).

Cassazione civile sez. VI, 08/11/2019, n.28838

Mancato trasferimento della residenza a causa dell’inquilino abusivo 

Il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato non comporta la decadenza dell’agevolazione “prima casa”, qualora sopraggiunga un evento dovuto a cause di forza maggiore, sopravvenute rispetto alla stipula dell’acquisto e non prevedibili dal contribuente (nella specie, il contribuente non era riuscito a trasferire la residenza nei termini di 18 mesi perché la persona che occupava l’immobile non aveva ottemperato all’ingiunzione di rilasciare l’immobile, contenuta nel decreto di trasferimento giudiziale dell’immobile medesimo).

Cassazione civile sez. VI, 09/05/2019, n.12404

L’occupazione abusiva dell’immobile da parte di un terzo  

In tema di agevolazioni cd. “prima casa”, l’occupazione abusiva dell’immobile da parte di un terzo integra un’ipotesi di forza maggiore idonea ad impedire la decadenza dal beneficio fiscale, trattandosi di un evento imprevedibile ed indipendente dalla volontà del contribuente.

Cassazione civile sez. VI, 18/04/2019, n.10936

La causa di forza maggiore permette la conservazione del bonus prima casa anche senza il trasferimento della residenza nei termini

È previsto il mantenimento dell’agevolazione prima casa nel caso in cui il trasferimento della residenza nel Comune, ove è ubicato l’alloggio acquistato, non sia avvenuto nel termine di legge di 18 mesi per causa di forza maggiore, che deve considerarsi soltanto quella imprevedibile e sopravvenuta, non dipendente da un comportamento addebitabile al contribuente anche solo a titolo di colpa lieve.

Cassazione civile sez. trib., 01/02/2019, n.3095

Mantenimento del beneficio fiscale per acquisto prima casa se il trasferimento della residenza non è tempestivo per forza maggiore

In tema di benefici fiscali per l’acquisto della cd. prima casa, è consentito il mantenimento dell’agevolazione esclusivamente ove il trasferimento della residenza nel Comune nel quale è ubicato l’immobile non sia tempestivo per causa sopravvenuta di forza maggiore, assumendo rilevanza, a tal fine, i soli impedimenti non imputabili alla parte obbligata, inevitabili e imprevedibili.

(La S.C., in applicazione del principio, ha ritenuto insussistente l’esimente nell’ipotesi di destinazione della contribuente ad una scuola del Nord Italia, in considerazione della prevedibilità di tale circostanza per i soggetti che iniziano a svolgere l’attività di insegnamento).

Cassazione civile sez. VI, 19/10/2018, n.26328

Agevolazioni prima casa: in caso di immobile in costruzione il termine per il trasferimento della residenza decorre dal rogito, non dalla “fine lavori”

Per poter usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, l’acquirente che ancora non risiede nel Comune ove l’abitazione è situata, ha 18 mesi di tempo per trasferirvi la residenza, termine che decorre dalla data del rogito d’acquisto e non dal giorno di “fine lavori”, qualora oggetto dell’acquisto sia una casa in corso di costruzione. A chiarirlo è la Cassazione che ribalta la decisione del Ctr Toscana che aveva deciso, al contrario, che il termine di 18 mesi decorresse dal giorno di ultimazione dei lavori di costruzione.

La Suprema corte fornisce, dunque, l’interpretazione del comma 1, lettera a), della nota II-bis all’articolo 1 del testo unico della legge di registro (il Dpr 131/1986), precisando, inoltre, che il beneficio decade per scadenza del termine a meno che ricorra una causa di forza maggiore, la quale, tuttavia, non sussiste nel caso del mancato completamento dei lavori di costruzione, in quanto si tratta di una situazione che non è qualificabile in termini di “inevitabilità e imprevedibilità”.

Cassazione civile sez. VI, 17/04/2018, n.9433

I 18 mesi relativi all’agevolazione fiscale prima casa decorrono dalla data dell’atto

In tema di imposta di registro, la fruizione delle agevolazioni cosiddette “prima casa” postula, nel caso di acquisto di immobile ubicato in un comune diverso da quello di residenza dell’acquirente, che quest’ultimo trasferisca ivi la propria residenza entro il termine di diciotto mesi dall’atto, altrimenti verificandosi l’inadempimento di un vero e proprio obbligo del contribuente verso il fisco, con conseguente decadenza dal beneficio, provvisoriamente accordato dalla legge, salva la ricorrenza di una situazione di forza maggiore, caratterizzata dalla non imputabilità al contribuente e dall’inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento, la cui ricorrenza va esclusa in caso di mancata ultimazione di un appartamento in costruzione, atteso che, in assenza di specifiche disposizioni, non vi è ragione di differenziare il regime fiscale di un siffatto acquisto rispetto a quello di un immobile già edificato.

Cassazione civile sez. VI, 17/04/2018, n.9433

Ritardo dei lavori di costruzione e al completamento dell'”iter” per il rilascio del certificato di agibilità dell’immobile

In tema di benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa”, è consentito il mantenimento dell’agevolazione esclusivamente qualora il trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile non sia tempestivo per causa sopravvenuta di forza maggiore, rilevando, a tal fine, i soli impedimenti non imputabili alla parte obbligata, inevitabili e imprevedibili.

(Nella specie, in applicazione del principio, la S.C. ha cassato la decisione impugnata che aveva riconosciuto l’esimente della forza maggiore per il ritardo connesso ai lavori di costruzione e al completamento dell'”iter” per il rilascio del certificato di agibilità dell’immobile).

Cassazione civile sez. VI, 23/01/2018, n.1588

Requisiti della forza maggiore idonea a non far decadere dai benefici per l’acquisto della prima casa, in caso di mancato trasferimento della residenza

In tema di benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa”, la causa di forza maggiore idonea ad impedire la decadenza dell’acquirente che non abbia trasferito la propria residenza nel comune ove é situato l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto, deve essere sopravvenuta, imprevedibile e non addebitabile al contribuente.

(In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza con la quale il giudice di merito aveva ritenuto che integrassero la forza maggiore, ostativa al trasferimento della residenza nel termine di legge, le gravi condizioni di salute del contribuente, in quanto circostanze esistenti già al momento del rogito e, pertanto, prive dei caratteri della posteriorità e della imprevedibilità).

Cassazione civile sez. VI, 12/07/2017, n.17225

Mantenimento delle agevolazioni “prima casa” se il trasferimento nel Comune dove si trova l’immobile non sia tempestivo per causa di forza maggiore

In tema di benefici fiscali per l’acquisto della prima casa, è consentito il mantenimento dell’agevolazione nei casi in cui il trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile non sia tempestivo per causa — sopravvenuta, imprevedibile e non addebitabile al contribuente — di forza maggiore. Le gravi condizioni patologiche e l’avanzata età degli acquirenti comprovate al momento del rogito non costituiscono impedimenti tali da giustificare l’intempestivo trasferimento della residenza nel termine di diciotto mesi previsto dall’art. 1, nota 2-bis, della Tariffa, parte prima, n. 21, allegata al d.p.r. n. 131 del 1986 nel Comune ove è sito l’immobile acquistato e ciò perché in tale caso difetta chiaramente il presupposto della posteriorità (rispetto all’atto).Pertanto è legittimo l’avviso di liquidazione con cui sono state revocate le agevolazioni cd. “prima casa”, richieste dai contribuenti per l’acquisto della prima casa.

Cassazione civile sez. VI, 12/07/2017, n.17225

L’omesso trasferimento della residenza per il mancato rilascio da parte del conduttore non costituisce causa di forza maggiore

In tema di benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa”, la circostanza che l’acquirente non abbia potuto trasferire la residenza nell’immobile per il mancato rilascio da parte del conduttore, nonostante la tempestiva comunicazione della disdetta, non costituisce causa di forza maggiore, atteso che l’art. 1, nota II bis, lett. a), parte prima della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 subordina il riconoscimento dell’agevolazione alla circostanza che la residenza sia trasferita, nel termine di diciotto mesi, nel comune in cui è ubicato l’immobile e non necessariamente nell’abitazione acquistata, sicché possono assumere rilevanza, al fine della configurabilità della forza maggiore, solo fatti che abbiano impedito il trasferimento della residenza nel comune.

Cassazione civile sez. trib., 28/06/2016, n.13346

Altri precedenti

Cass., Sez. trib., 17 ottobre 2014 n. 22002, in Dir. & Giust., 2014: le precarie condizioni di salute non possono essere considerati condizioni di assoluta impossibilità di trasferire la residenza nel nuovo alloggio per causa di forza maggiore. 

Necessità, imprevedibilità e non imputabilità al contribuente sono le condizioni che costituiscono causa di forza maggiore all’adempimento del trasferimento della residenza nel Comune ove è situato l’alloggio acquistato con i benefici fiscali: sul punto, cfr Cass. Sez. VI, 19 gennaio 2016 n. 864, in questa Rivista, 2016, 1-2, 144. Per una casistica giurisprudenziale del riconoscimento o meno di impedimenti al trasferimento della residenza dovuti a cause di forza maggiore cfr Cass., Sez. VI, 12 marzo 2015 n. 5015, ivi, 2015, 3, 520, Cass., Sez. trib., 26 marzo 2014 n. 7067, in Giust. civ. Mass., 2014, secondo cui non ricorrono le condizioni di forza maggiore allorché il contribuente, a motivo del mancato trasferimento della residenza nell’immobile acquistato come prima casa, entro il termine di diciotto mesi dall’acquisto, alleghi come causa di forza maggiore la mancata ultimazione della costruzione della abitazione. 

Il trasferimento entro il termine suindicato è elemento costitutivo del beneficio richiesto e provvisoriamente accordato e rappresenta un obbligo del contribuente verso il fisco: così Cass., Sez. trib., 7 giugno 2013 n. 14399, in Giust. civ. Mass., 2013, che tuttavia riconosce la permanenza del diritto ai benefici fiscali allorché l’omesso trasferimento nell’immobile acquistato ed in corso di ristrutturazione sia dovuto ad intervento della sovraintendenza per la c.d. “sorpresa archeologica”, cioè per il rinvenimento di reperti, impeditivo della prosecuzione dei lavori.

Neppure il ritardo dell’Amministrazione comunale nel rilascio delle autorizzazioni edilizie per la realizzazione delle opere di ristrutturazione e per il permesso dell’abitabilità sono da considerarsi causa di forza maggiore al trasferimento nell’immobile — “prima casa” — e ciò perché, secondo Cass., Sez. VI, 10 marzo 2015 n. 4800, ivi, 2015, tali fatti non costituiscono eventi non prevedibili ed inevitabili, “quale forza maggiore idonea ad impedire la decadenza dalle agevolazioni dell’acquirente di un immobile, ove questi non abbia trasferito la residenza nel perentorio termine di diciotto mesi dall’acquisto”. Come pure è stata ritenuta inidonea la circostanza, perché già nota all’acquirente al momento del rogito per l’acquisto della “prima casa”, che lo sfratto per finita locazione, nei confronti del precedente inquilino, fosse stato intimato per una data posteriore ai diciotto mesi previsti per il trasferimento di residenza del primo: così Cass., Sez. trib., 11 giugno 2014 n. 13177, ivi, 2014.

Non mancano particolari casi nei quali la giurisprudenza di legittimità ha deciso in senso favorevole al contribuente, riconoscendovi la fondatezza della giusta causa: così Cass., Sez. VI, 8 gennaio 2015 n. 110, in questa Rivista, 2015, secondo cui “il beneficio fiscale della “prima casa” spetta a coloro che, pur avendone fatto formale richiesta di cambio della residenza, non abbiano ancora, al momento dell’acquisto dell’immobile, ottenuto il trasferimento della residenza nel Comune in cui è situato l’immobile stesso”. È utile ricordare anche Cass., Sez. trib., 11 febbraio 2011 n. 3507, ivi, secondo cui il termine di diciotto mesi ha carattere meramente sollecitatorio e al quale non può riconoscersi natura perentoria, cui riconnettere gli effetti della decadenza, effetto che deve, invece, ricollegarsi solo all’inutile decorso del termine triennale decorrente dalla registrazione dell’atto.



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