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Lo sai che? Pignoramento della casa in comproprietà e se il prezzo di vendita è troppo basso

Lo sai che? Pubblicato il 19 marzo 2014

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> Lo sai che? Pubblicato il 19 marzo 2014

Sono debitore nei confronti di una banca e di Equitalia: l’unico bene che posseggo è una casa in comproprietà con altre persone il cui valore attualmente è basso; mi chiedo se possono aggredire questo immobile mettendolo all’asta e cosa succede se all’asta il bene non viene venduto. Grazie

Nel caso di pignoramento della casa – sia che il creditore sia Equitalia, sia invece che si tratti di un privato come la banca – il giudice può stoppare la vendita dell’immobile quando il valore risultato da una serie di aste non andate a buon fine, e quindi di ribassi del prezzo, risulti troppo basso rispetto a quello effettivo.

Inoltre, se l’oggetto del pignoramento è una quota in comproprietà immobiliare, è necessaria prima la divisione del bene stesso. Infatti l’esecuzione forzata sulla quota del bene ancora indiviso è impossibile e impedisce di realizzare il valore effettivo.

L’espropriazione del debitore per un prezzo vile è sì prevista, ma soltanto in favore dello Stato e senza sacrificio del diritto di quest’ultimo di riscuotere il credito di imposta nella misura più ampia e soddisfacente possibile.

Diverso è il discorso quando l’aggiudicatario del bene è un privato: in tal caso il giudice può sospendere la vendita quando il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto.

Questo è l’orientamento principale della Cassazione [1] anche se, con una interessante ordinanza dello scorso mese di gennaio [2], il Tribunale di Napoli ha ritenuto che, se dopo una serie infinita di aste, il valore dell’immobile risulta diventato irrisorio, la procedura deve estinguersi con restituzione del bene nella disponibilità del debitore (leggi l’articolo: “Che succede se la casa all’asta non si vende nonostante i ribassi?”).

C’è anche da dire che, se si tratta di prima casa di residenza, l’esecuzione forzata non può essere iniziata da Equitalia [3], che comunque ben potrebbe aver iscritto ipoteca e inserirsi nell’esecuzione forzata avviata da altri, come la banca (leggi l’articolo: “Pignoramenti: prima casa, no pignoramento ma il rischio ipoteca resta”).

 

Il principio affermato dalla Suprema corte fa riferimento a una recente sentenza della Corte Costituzionale [4]: per il credito fiscale vale la regola della pronta realizzazione, che impone criteri di semplicità e speditezza nella procedura. Ma questo non giustifica che il corrispettivo fissato per il trasferimento immobiliare possa risultare irrisorio: l’espropriazione, infatti, ha l’obiettivo trasformare il bene in denaro per il soddisfacimento dei creditori e non quella d’infliggere una sanzione atipica al debitore inadempiente.

Se dunque non affatto è detto che il prezzo giusto debba essere per forza quella di mercato, considerati anche i rischi che si sobbarca l’acquirente, deve tuttavia escludersi che il corrispettivo determinato possa risultare del tutto scollegato dal valore reale dell’immobile.

Nella sentenza appena citata, la Cassazione ha concluso con un monito a tutti i magistrati: nell’esecuzione esattoriale il potere del giudice di valutare l’adeguatezza del prezzo di trasferimento deve essere esercitato con oculatezza, in modo da valutare, caso per caso, se sia più dannoso per lo Stato creditore il protrarsi dei tempi di riscossione o la perdita della possibilità di realizzare gran parte del proprio credito, a causa della sottovalutazione del bene pignorato.

note

[1] Cass. sent. n. 692/12 del 18.01.2012.

[2] Trib. Napoli, ord. del 23.01.2014. Cfr. anche Trib. Roma, sez. Ostia, sent. del 9.05.2013.

[3] DL 69/2013.

[4] C. Cost. sent. n. 281/11.

Autore immagine: 123rf.com


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1 Commento

  1. Possono essere venduti beni ereditati in comproprietà ?
    Le spiego ho ereditato 3/12 di immobili mentre gli altri 3/12 sono stati ereditati da altri i quali avendo debiti hanno portato al pignoramento della totale eredità e la vendita anzi la svendita dei beni
    Può essere possibile questo

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