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Affitto: tutto ciò che devi sapere

12 Aprile 2021
Affitto: tutto ciò che devi sapere

Contratto di locazione: diritti dell’inquilino e del padrone di casa, la disdetta anticipata, la penale, la registrazione e l’affitto in nero. 

In questo articolo abbiamo raccolto le risposte alle domande più frequenti che ci sono state poste dai lettori in materia di affitto: ecco tutto ciò che devi sapere sulla locazione a uso abitativo, sui contratti 4+4, sul potere di recesso anticipato e per giusta causa, dei diritti dell’inquilino e del locatore, della registrazione del contratto. Ma procediamo con ordine. 

Il contratto di affitto va registrato?

Sì, il locatore ha l’obbligo di registrare il contratto entro 30 giorni dalla firma e, nei successivi 60 giorni, deve informare di ciò l’amministratore e l’inquilino (inviando loro la relativa documentazione). 

Che succede se il contratto di affitto non viene registrato?

Il contratto di affitto non registrato è nullo. Si parla, in tal caso, di affitto in nero. La nullità implica l’impossibilità di rivolgersi al giudice per qualsiasi controversia inerente ad esso. Quindi, il locatore non può ottenere un decreto ingiuntivo se l’inquilino non paga, così come quest’ultimo non può rivendicare il rispetto della durata minima del contratto.

La registrazione può anche essere tardiva e sanare così, in modo retroattivo, la nullità del contratto.  

Chi deve pagare la registrazione dell’affitto?

La registrazione è a carico del locatore, ma il contratto può scaricare il 50% del relativo costo anche sul conduttore. Non è possibile accollare tutta la spesa sul conduttore.

Si può sfrattare un inquilino con un contratto in nero?

Il locatore può certamente risolvere il contratto di affitto, anche se in nero, ma non può accedere alla procedura di sfratto (che, certamente, è più economica e veloce). Dovrà piuttosto avviare un regolare giudizio civile di occupazione senza titolo, potendo vantare un indennizzo per il possesso del bene.

Che fare se il locatore non registra il contratto?

L’inquilino può registrare il contratto di propria iniziativa, rivalendosi poi sul locatore per le spese sostenute. In tal caso, il contratto si sana automaticamente e con effetto retroattivo.

Cosa rischia l’inquilino in caso di affitto in nero?

L’Agenzia delle Entrate può riscuotere l’imposta di registro non versata tanto dal locatore quanto dal conduttore, che sono obbligati in solido. Quanto invece all’evasione dell’imposta sui canoni di locazione non versati, è responsabile solo il locatore.

L’inquilino con un contratto in nero può essere sfrattato in qualsiasi momento, ma non con la procedura di sfratto bensì con una causa ordinaria.

Cosa rischia il locatore in caso di affitto in nero?

In caso di affitto in nero, il locatore rischia il recupero a tassazione dell’imposta di registro (in solido con l’inquilino), un accertamento sull’Irpef non versata sui canoni incassati e, non in ultimo, l’impossibilità di far valere dinanzi al giudice i suoi diritti derivanti dal contratto. Questo significa che non può pretendere un decreto ingiuntivo in caso di morosità.

Si può lasciare l’appartamento in affitto prima della scadenza? 

Il contratto di affitto ha una durata prestabilita dalla legge che le parti devono per forza rispettare. 

In particolare, esiste il contratto 4+4 (a canone libero) che ha una durata di 4 anni e che, ad ogni scadenza, in mancanza di disdetta, si rinnova per altri 4 anni. Dopo i primi 4 anni, però, è previsto un primo, automatico e obbligatorio rinnovo di altri 4 anni.

Poi, esiste il contratto 3+2 (a canone vincolato) che ha una prima durata di 3 anni con un rinnovo di 2 anni. Ad ogni successiva scadenza, in mancanza di disdetta, si rinnova per altri 2 anni. Anche in questo caso, dopo il primo periodo di 3 anni, il primo rinnovo di 2 anni è automatico e obbligatorio.

Si può recedere dall’affitto solo dando disdetta prima che il contratto si rinnovi. La lettera di disdetta deve essere inviata con un preavviso di 6 mesi. 

Solo l’inquilino può recedere in qualsiasi momento – anche prima della scadenza – se sussiste una «giusta causa» e comunque fatto salvo sempre l’obbligo di preavviso di 6 mesi prima durante i quali il canone deve essere regolarmente pagato.

La giusta causa che consente il recesso anticipato per il solo inquilino deve risiedere in un motivo sopravvenuto, non imputabile alla volontà del conduttore e di oggettiva insuperabilità (ad esempio, un trasferimento lavorativo con spostamento ad una sede lontana o una sopravvenuta invalidità che non consenta di fare le scale in un palazzo non dotato di ascensore).

Il contratto di affitto può prevedere anche ulteriori cause che consentano all’inquilino di dare disdetta anticipata, fatto salvo sempre il preavviso.

C’è una penale da pagare per chi va via prima della scadenza?

L’inquilino che va via prima della scadenza dell’affitto deve pagare tutti i canoni di affitto che matureranno fino alla scadenza, salvo diverso accordo con il locatore. Quindi, non è prevista alcuna penale. Solo le parti possono, con un accordo scritto, superare la rigidità della legge: in altre parole, è possibile la cosiddetta risoluzione consensuale che metta fine anticipata alla locazione, eventualmente dietro pagamento di un indennizzo.

Con la risoluzione anticipata le parti decidono di chiudere in anticipo il contratto di affitto benché la scadenza non sia ancora sopraggiunta. In mancanza di tale intesa, nessuna delle due parti può recedere unilateralmente, salvo il caso appena visto della giusta causa per il solo conduttore.

Che fare se si vuole un affitto senza troppi impegni?

Esistono altre tipologie di contratto di affitto per chi non ha la possibilità di impegnarsi per lungo tempo. Ad esempio, c’è il contratto ad uso transitorio, per studenti universitari o per ragioni turistiche.

Che succede se l’inquilino lascia mobili oppure oggetti nell’appartamento?

Se si tratta di oggetti facilmente asportabili, il locatore deve custodirli in un deposito accollando le spese sull’inquilino. In caso di mobili o arredo pesante, l’inquilino è tenuto a pagare tutti i canoni di locazione che matureranno fino all’effettivo sgombero dell’immobile.

Che succede se l’inquilino consegna le chiavi dell’appartamento prima della scadenza?

Anche se il locatore accetta le chiavi, l’inquilino resta sempre obbligato a pagare i canoni di affitto sino alla scadenza del contratto, a meno che non intervenga un accordo contrario.

Che succede se l’inquilino va via senza riconsegnare le chiavi?

Se, nonostante la disdetta del contratto, l’inquilino porta con sé le chiavi dell’appartamento, questi resta tenuto a pagare i canoni di locazione che nel frattempo matureranno.

Che succede alla cauzione?

La cauzione che l’inquilino deposita al momento della firma dell’affitto deve essergli restituita, con gli interessi (anche se il contratto prevede diversamente), alla scadenza dell’affitto. Il locatore la può compensare solo con eventuali mensilità non pagate.

Il locatore può trattenere la cauzione anche se l’appartamento presenta dei danni imputabili all’incuria dell’inquilino (purché non si tratti di danni derivanti dalla normale usura quotidiana, i quali ricadono sul locatore). Tuttavia, in tal caso, il locatore che non riesca a trovare un accordo con l’inquilino, deve avviare una causa contro di lui affinché sia il giudice a quantificare l’importo da corrispondere a titolo di risarcimento. Non può essere quindi il locatore a fissare, in modo unilaterale, l’importo necessario ai lavori.



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