L’autorità giudiziaria può decidere sulla validità o meno delle delibere condominiali, previo esperimento di un tentativo di mediazione.
A lungo, in giurisprudenza si è dibattuto circa la forma dell’atto di impugnazione delle delibere condominiali. La questione sorgeva in quanto il relativo procedimento non è espressamente disciplinato né dal Codice Civile né dal Codice di procedura civile. Perciò, come fare ricorso contro il condominio? La Cassazione, nel suo orientamento maggioritario, ritiene che l’impugnazione delle delibere assembleari possa indifferentemente avvenire sia con ricorso sia con atto di citazione con conseguenze diverse sotto il profilo processuale [1].
Nel caso della citazione, l’atto va notificato all’amministratore entro trenta giorni dalla comunicazione delle delibere al condòmino assente oppure dalla data della riunione/delle delibere al condòmino dissenziente o astenuto. Invece, se la causa è introdotta con ricorso, quest’ultimo va depositato nella cancelleria del giudice territorialmente competente nel termine di trenta giorni dalla comunicazione delle delibere al condòmino assente oppure dalla data della riunione/delle delibere al condòmino dissenziente/astenuto.
Tuttavia, in una più recente pronuncia, le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno affermato che le impugnazioni delle delibere dell’assemblea condominiale, in applicazione della regola generale dettata dall’articolo 163 del Codice di procedura civile, vanno proposte con citazione, poiché l’articolo 1137 del Codice civile non disciplina la forma di tali opposizioni [2].
In altri termini, considerato che la predetta norma si limita a consentire ai condòmini dissenzienti e agli assenti di agire in giudizio per contestare la validità delle delibere condominiali senza disporre nulla in ordine alle modalità, queste vanno individuate alla stregua del principio generale previsto dall’articolo 163 del Codice di rito secondo cui la domanda si propone mediante citazione.
Impugnazione delle delibere assembleari: quando è possibile?
Il Codice civile stabilisce che le delibere dell’assemblea condominiale sono obbligatorie per tutti i condòmini; se contrarie alla legge o al regolamento condominiale, i condòmini assenti, dissenzienti o astenuti possono fare ricorso contro il condominio, chiedendone l’annullamento all’autorità giudiziaria.
Le decisioni annullabili sono efficaci fino a quando il giudice non ne accerta l’illegittimità e possono essere impugnate entro un termine perentorio stabilito dalla legge, decorso il quale la mancata opposizione sana definitivamente ogni invalidità.
Più precisamente, il termine entro cui presentare l’opposizione per l’annullabilità è di:
- trenta giorni dalla data delle deliberazioni, per i condòmini dissenzienti o astenuti. Sul piano sostanziale il soggetto che vota contro le decisioni e quello che non esprime alcun voto sono posti sullo stesso piano. Inoltre, può presentare opposizione anche il soggetto, inizialmente presente alla riunione, che si è allontanato dall’assemblea a meno che abbia conferito delega ad un altro condòmino che ha votato a favore delle delibere;
- trenta giorni dalla data di comunicazione delle deliberazioni, per i condòmini assenti. A tal proposito, bisogna evidenziare che se la comunicazione avviene a mezzo raccomandata a/r e il suo destinatario non si trova in casa al momento dell’arrivo del postino, questi lascia l’avviso di giacenza nella cassetta delle lettere. Il condòmino, quindi, deve recarsi presso l’ufficio postale per il ritiro. In tal caso, il termine di trenta giorni decorre dalla data di ritiro della missiva presso l’ufficio postale. Se il ritiro avviene dopo 10 giorni dal deposito dell’avviso di giacenza, il termine decorre dall’11° giorno successivo al deposito.
Ad esempio, sono annullabili le delibere assembleari assunte con il voto di un condòmino fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento oppure quelle che non sono state precedute dalla convocazione di uno o più condòmini.
Invece, se le delibere condominiali sono affette da vizi più gravi dell’annullabilità, possono essere impugnate per nullità. In questa ipotesi, si può fare ricorso contro il condominio in qualsiasi momento, senza alcun limite di tempo.
L’azione di nullità può essere esercitata da chiunque vi abbia interesse, dunque, non solo dai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti.
Ad esempio, sono nulle le delibere che hanno un oggetto illecito, quelle che interferiscono sul diritto di proprietà dei singoli condòmini oppure che mancano di uno dei requisiti essenziali.
Si sospende l’esecutività delle delibere impugnate?
La proposizione dell’impugnazione delle delibere assembleari non ne sospende l’esecutività. Il giudice, però, può ordinarla ove sussista il pericolo di un danno irreparabile che fa seguito all’esecuzione dei provvedimenti.
La richiesta di sospensione può essere presentata:
- prima della presentazione dell’impugnazione. Il termine di trenta giorni per l’opposizione, però, non viene comunque sospeso;
- dopo o contestualmente all’impugnazione delle delibere attraverso un’istanza allo stesso giudice che deve decidere sulla loro validità.
Impugnazione delle delibere condominiali: come fare?
L’impugnazione delle delibere condominiali deve essere preceduta, obbligatoriamente, da un tentativo di mediazione dinanzi a un organismo presente nella città dove si trova il più vicino tribunale competente a decidere.
Se la conciliazione non dà esito positivo, il legale incaricato dal condòmino può procedere dinanzi al tribunale o al giudice di pace a seconda del valore della causa.
L’atto introduttivo del giudizio deve contenere tra l’altro l’indicazione:
- delle delibere assembleari oggetto di impugnazione;
- dei motivi di illegittimità per i quali le decisioni si assumono in contrasto con la legge o con il regolamento condominiale.
Se le delibere sono state impugnate per l’annullabilità, l’eventuale sentenza di accoglimento dell’opposizione sarà di tipo costitutivo nel senso che le decisioni assembleari verranno annullate solo a seguito della pronuncia del giudice. Viceversa, se le delibere sono state impugnate per nullità, l’eventuale sentenza di accoglimento dell’opposizione sarà di accertamento e non costitutiva. Le delibere, infatti, sono già di per sé nulle ed il giudice non farà altro che accertare tale circostanza.
ON.LE GIUDICE DI PACE/TRIBUNALE DI ____________
ATTO DI CITAZIONE EX ART. 1137 C.C.
Il sig.___________, nato a _____________, il_________, residente in________, via/piazza_________, n.______, cod. fisc. __________, rappresentato e difeso in forza di procura in calce al presente atto dall’avv.____________ (cod. fisc._________), presso il cui studio in _________ alla via/piazza_______, n.________, elegge domicilio, il quale, altresì ai sensi dell’art. 133, comma 3, e dell’art. 134, comma 3, c.p.c. dichiara di volere ricevere comunicazioni all’indirizzo di pec___________ o al numero di tel/fax___________
ATTORE
CONTRO
Il condominio ________, sito in ________ alla via/piazza________, n._______, in persona dell’amministratore pro-tempore, sig.____________, con studio in ______alla via/piazza_______, n.___________
CONVENUTO
FATTO
Il sig.__________è proprietario di un appartamento facente parte del condominio di via___________, in__________. In data __________ veniva convocata l’assemblea del predetto condominio per il giorno _______ed in seconda convocazione per il giorno _________, presso lo studio dell’amministratore pro-tempore, per discutere tra le altre cose, del seguente punto all’ordine del giorno ________(esporre il punto, o i punti, da contestare). L’assemblea riunitasi in seconda convocazione deliberava in ordine a _________(riportare l’oggetto della delibera) con la maggioranza di ____________ millesimi.
L’attore si opponeva alla decisione, votando a sfavore oppure astenendosi dal voto, facendo rilevare la mancanza del quorum necessario e sufficiente per l’approvazione della medesima deliberazione. Inoltre, faceva presente che____________(esporre i motivi in fatto).
DIRITTO
La deliberazione concernente _________ per essere valida deve raggiungere la maggioranza indicata dall’art. ___________(inserire i motivi di diritto).
La delibera impugnata, invece, come si evince dal verbale di assemblea è stata adottata con la maggioranza pari a _____________millesimi.
Pertanto, la decisione assembleare deve ritenersi invalida in quanto ______________(esporre i motivi).
Tutto quanto sopra premesso, il sig._________ come sopra rappresentato, domiciliato e difeso
CITA
il condominio di _______, in persona dell’amministratore pro-tempore sig._________, a comparire dinanzi al Giudice di Pace/Tribunale di________, ai sensi dell’art. 168 bis c.p.c., all’udienza che sarà tenuta nel giorno __________, ore e locali di rito, con invito a costituirsi entro venti giorni prima dell’udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall’art. 166 c.p.c. e con avvertimento che, in difetto, incorrerà nelle decadenze di cui all’art. 167 c.p.c. e si procederà in sua contumacia, per ivi sentire accogliere le seguenti
CONCLUSIONI
Voglia l’On.le Giudice di Pace/Tribunale adito, in accoglimento delle domande formulate e disattesa ogni diversa e contraria istanza, pretesa ed eccezione:
- preliminarmente, per i motivi esposti in narrativa, sospendere l’efficacia della delibera assembleare del_________, relativamente ai punti____, _______e _______ all’ordine del giorno;
- nel merito, per tutti i motivi esposti in narrativa, accertare e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera assembleare del_______, adottata dal condominio____________, relativamente ai punti______, _______e_____all’ordine del giorno;
- condannare il convenuto al pagamento delle spese, competenze ed onorari del presente giudizio, oltre IVA e CPA come per legge, da distrarre in favore del procuratore costituito.
In via istruttoria si chiede l’ammissione dei seguenti mezzi di prova________(indicare quali).
Si allega:
- verbale dell’assemblea del condomino tenutasi in data _____________
- altra documentazione necessaria.
Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 si dichiara che per il presente procedimento il contributo dovuto è pari ad __________.
Luogo e data _____________
Avv. _______________
note
[1] Cass. Civ. sent. n. 14007/2008.
[2] Cass. Civ. Sez. Un. sent. n. 8491/2011.
