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Come non perdere le agevolazioni prima casa

13 Aprile 2021 | Autore:
Come non perdere le agevolazioni prima casa

Come evitare la decadenza, e quindi la revoca del bonus e le sanzioni, se si verificano fatti sopravvenuti che rendono impossibile rispettare i termini.

I benefici per l’acquisto dell’abitazione principale offrono un notevole risparmio fiscale grazie alle imposte agevolate, ma spettano solo a chi è in possesso di determinati requisiti e condizioni. Il Fisco è molto severo e controlla tutti gli atti stipulati, anche perché, essendo sottoposti all’obbligo di registrazione, è impossibile sfuggire. La casistica è molto varia. C’è chi rivende l’immobile prima che siano trascorsi cinque anni senza acquistarne un altro entro l’anno successivo, chi non riesce a trasferire la residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile agevolato, chi dopo l’acquisto si separa o divorzia e cede la casa familiare all’ex coniuge, oppure essa gli viene assegnata dal giudice come abitazione.

In tutte queste ipotesi, l’Agenzia delle Entrate emette un atto impositivo, con il quale comunica che il contribuente è decaduto dalle agevolazioni concesse e deve pagare le imposte ordinarie, più una sanzione del 30% sulla differenza che non era stata versata all’inizio. Ma spesso c’è il modo di mantenere il bonus. In questo articolo esamineremo tutti gli aspetti ed i fenomeni che possono accadere e vedrai come non perdere le agevolazioni prima casa.

Analizzeremo molte pronunce giurisprudenziali che sono intervenute negli ultimi anni sul tema: la Corte di Cassazione si è pronunciata parecchie volte sulle questioni più ricorrenti e, in molti casi, ha dato ragione ai contribuenti, riconoscendo la spettanza del bonus. Proseguendo la lettura, probabilmente, troverai la pronuncia che fa al caso tuo e potrai farla valere in riconoscimento del tuo diritto a mantenere le agevolazioni sulla prima casa.

Agevolazioni prima casa: requisiti e condizioni

Il cosiddetto bonus prima casa consiste in una forte agevolazione fiscale: se si acquista l’immobile da un privato si paga l’imposta di registro al 2% anziché al 9%, mentre se l’acquisto avviene dal costruttore o da un’impresa l’Iva è al 4% invece che al 10%. Sono abbattute anche le imposte ipotecarie e catastali (50 euro ciascuna se si compra da un privato, 200 euro in caso di acquisto da ditta).

A fronte di questo grosso beneficio, la legge [1] richiede precisi requisiti e condizioni. Innanzitutto, l’immobile non deve essere di lusso (sono considerati tali quelli inseriti nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9).

Inoltre, l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha già la residenza o si impegna a stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto, con un’espressa dichiarazione contenuta nel rogito. Ed ancora, l’acquirente non deve essere:

  • titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile acquistato con le agevolazioni;
  • titolare (neppure per quote), sull’intero territorio italiano di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un altro immobile ad uso abitativo già acquistato da egli stesso o dal coniuge fruendo delle agevolazioni per la prima casa.

Decadenza dalle agevolazioni prima casa

La decadenza dalle agevolazioni prima casa si verifica quando il contribuente in sede di acquisto ha reso dichiarazioni mendaci oppure quando vende o dona gli immobili acquistati con i benefici fiscali prima che siano trascorsi cinque anni completi dalla data di acquisto, salvo il caso in cui egli provveda, entro il termine di un anno dalla vendita, ad acquistare un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

Quando l’Agenzia delle Entrate riscontra la decadenza chiede il pagamento delle imposte di registro, o dell’Iva, e delle imposte ipotecarie e catastali nella misura piena, recuperando quindi a tassazione tutta la differenza sino a quel momento non versata e applicando una sanzione del 30% su tale importo.

L’Amministrazione ha a disposizione un termine di tre anni per completare gli accertamenti ed emettere l’avviso di liquidazione delle imposte (per approfondire questo aspetto leggi “Agevolazioni prima casa: quando arriva l’accertamento?“).

Sospensione Covid termini di trasferimento residenza

Abbiamo appena visto che il contribuente decade dalle agevolazioni se non trasferisce la residenza nel Comune ove si trova l’immobile entro 18 mesi dalla data del suo acquisto. Questo termine è stato prorogato per l’emergenza Covid: la sua decorrenza è sospesa [2] nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2021.

Analogamente, è stato sospeso anche il termine di un anno per il riacquisto di un altro immobile in caso di vendita del primo, se fatta entro il quinquennio dall’acquisto. Entrambi i termini riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2022.

Residenza anagrafica o di fatto?

Ciò premesso, vediamo ora qual è il concetto di residenza al quale occorre fare riferimento. La giurisprudenza [3] attribuisce rilevanza alla sola residenza anagrafica e non a quella di fatto, che potrebbe essere diversa. Quindi, per mantenere il bonus prima casa non sarà sufficiente asserire di aver spostato la propria dimora nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato con le agevolazioni ma senza aver provveduto ad effettuare il cambio di residenza: ai fini della prova contano solo le risultanze degli atti dello stato civile e non altri documenti, come le bollette di luce e gas.

Ma per computare il rispetto del termine di 18 mesi dall’acquisto è sufficiente aver presentato la richiesta di trasferimento di residenza nel Comune interessato, anche se la pratica non si è ancora conclusa e alla scadenza il cambio non perfezionato. Infatti, quando il procedimento si concluderà positivamente, l’iscrizione anagrafica avrà effetto retroattivo dalla data di presentazione della domanda e ciò è sufficiente per mantenere le agevolazioni [4].

Enzo acquista casa il 2 gennaio 2018 fruendo delle agevolazioni. Fa domanda di residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile il 30 luglio 2019, a ridosso del termine di scadenza dei 18 mesi utili. La sua domanda viene però accettata solo a settembre. Il cambio di residenza è comunque valido ai fini fiscali per il mantenimento dell’agevolazione.

Quando il cambio di residenza è impossibile

A volte, possono verificarsi cause di forza maggiore che impediscono il trasferimento di residenza e lo rendono impossibile. In questi casi, il contribuente non sarà considerato responsabile del mancato adempimento dell’obbligo di porre la residenza nel Comune dove si trova l’immobile, perché è stato ostacolato da un fattore imprevedibile e inevitabile.

La Corte di Cassazione [5] ha sottolineato che può attribuirsi rilevanza solo agli ostacoli sopravvenuti e non a quelli preesistenti o preventivabili con l’ordinaria diligenza. Il ritardo è giustificato soltanto quando è caratterizzato da non imputabilità a chi ha fruito delle agevolazioni.

I casi più ricorrenti sono quelli dell’acquisto di una casa in corso di costruzione, o di ristrutturazione. Qui, il termine di 18 mesi decorre dalla data di acquisto e può essere prorogato solo per cause eccezionali, non per la mera mancata conclusione dei lavori progettati, che non è una situazione inevitabile o imprevedibile. Inoltre, la Suprema Corte [6] afferma che il trasferimento della residenza va compiuto non necessariamente in quell’immobile, ma nel Comune in cui esso è ubicato; perciò, non si tratta di un impedimento assoluto.

Ci sono però dei casi particolari che giustificano l’omissione del tempestivo cambio di residenza: uno di essi è la cosiddetta «sorpresa archeologica», cioè il rinvenimento durante gli scavi di reperti che inevitabilmente bloccano l’esecuzione dei lavori in corso, con un apposito provvedimento emesso dalla Soprintendentenza per i beni archeologici, artistici e paesaggistici [7].

Talvolta, anche i ritardi della Pubblica Amministrazione rilevano come causa di forza maggiore e perciò impediscono la decadenza dell’acquirente: un ritardo nell’emissione da parte del Comune del titolo edilizio o urbanistico necessario per costruire o ristrutturare – circostanza che, ovviamente, esula dalla sfera di disponibilità del richiedente – giustifica il mancato trasferimento della residenza quando è da considerarsi «anomalo e non prevedibile» [8].

Anche i danni nell’immobile possono costituire un impedimento insormontabile, quando sono dovuti ad eventi imprevisti e sono tali da rendere particolarmente lunghe e difficili le riparazioni necessarie come nei casi di alluvioni o di terremoti che abbiano comportato allagamenti, crolli o smottamenti [9].

Quando l’immobile acquistato è occupato da terzi

Se l’immobile acquistato con le agevolazioni fiscali risulta occupato da terzi, il ritardo del contribuente nel trasferire la residenza è giustificato, per la presenza di una causa di forza maggiore indipendente dalla sua volontà. Lo hanno affermato in varie occasioni i giudici di piazza Cavour [10].

Le ipotesi più frequenti sono la mancata ottemperanza dell’inquilino al rilascio dell’immobile, che dopo lo sfratto continua ad essere abusivamente occupato nonostante gli accessi dell’Ufficiale giudiziario per liberarlo. Invece, la normale disdetta del contratto di locazione non è ritenuta dalla giurisprudenza un motivo sufficiente a far scattare l’ipotesi di forza maggiore [11].

Motivi di lavoro o condizioni di salute

I giudici adottano un orientamento restrittivo sui motivi di lavoro o di salute addotti dal contribuente come giustificazione per non aver provveduto al tempestivo cambio di residenza entro i 18 mesi dall’acquisto dell’immobile. Ad esempio, una sentenza [12] ha rigettato il ricorso di un insegnante che era stato trasferito in un’altra zona, poiché tale eventualità non era affatto imprevedibile per chi svolge la professione di docente.

Le gravi condizioni di salute, invece, possono valere purché debitamente documentate e successive alla data di stipula del rogito; se fossero preesistenti, o comunque conosciute al momento dell’acquisto dell’immobile agevolato, non potrebbero essere considerate imprevedibili [13].

Immobile acquistato dai coniugi

Se i coniugi sono acquirenti dell’immobile comprato con le agevolazioni prima casa e si trovano in regime di comunione dei beni, la Cassazione [14] ritiene che il requisito della residenza va riferito alla famiglia e non al singolo: quindi, ciò che conta è che l’appartamento venga adibito entro i termini previsti a residenza familiare, anche se uno dei due componenti della coppia non ha la residenza anagrafica nel Comune ove esso è ubicato.

I coniugi uniti in matrimonio sono obbligati alla «coabitazione» [15] che non comporta la necessità di avere la medesima residenza. Se invece i coniugi si trovano nel regime patrimoniale di separazione dei beni, gli acquisti immobiliari si considerano fatti dal singolo coniuge e il bonus prima casa non si estende all’altro: l’intestazione rimarrà nell’esclusiva sfera giuridica dell’acquirente, che sarà tenuto a possedere i requisiti e le condizioni per fruire dell’agevolazione fiscale [16].

Separazione o divorzio dei coniugi

Gli accordi di separazione o di divorzio raggiunti tra i coniugi giustificano il mancato cambio di residenza se l’immobile acquistato con le agevolazioni è stato ceduto all’ex marito o moglie [17]. Il motivo della permanenza del beneficio consiste nel fatto che il trasferimento degli immobili per separazione coniugale o divorzio è esentasse in virtù di un’espressa disposizione di legge [18].

Anche quando la casa familiare viene assegnata, in sede di separazione o di divorzio, ad uno dei due ex coniugi i benefici fiscali non sono preclusi, perché non viene attribuito un diritto reale (come la proprietà o l’usufrutto) ma soltanto un diritto personale di godimento, stabilito in favore del genitore collocatario, per abitarvi insieme ai figli minori [19]. Per ulteriori informazioni fai riferimento a questo articolo: “Bonus prima casa: decade se i coniugi si separano?“.

Proprietà di altra abitazione nel Comune

Abbiamo visto all’inizio che non può fruire delle agevolazioni prima casa chi è già titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di un altro immobile ad uso abitativo situato nel medesimo Comune ove si trova l’immobile da acquistare. Ma secondo la Cassazione [20] tale titolarità di diritti non rileva se l’alloggio posseduto risulta inidoneo a soddisfare le esigenze abitative: le agevolazioni vengono meno solo quando la casa già posseduta è concretamente fruibile come abitazione. Sarà l’interessato a dover dimostrare che tale immobile non è in grado di soddisfare tali esigenze, ad esempio per dimensioni insufficienti o caratteristiche inadeguate.

Questo orientamento giurisprudenziale, però, non è univoco e vi sono altre sentenze [21] che affermano il contrario: bisogna guardare solo ai dati catastali e, pertanto, se le risultanze attribuiscono la proprietà o un altro diritto reale a chi chiede le agevolazioni, esse non potranno essere fruite.

Infine, la proprietà di un’altra abitazione nello stesso Comune ove è ubicato l’immobile agevolato non rileva se la quota di comproprietà è estremamente esigua, ad esempio del 5%, perché in tal caso non si ha il potere di disporre autonomamente del bene ad uso abitativo, come ha affermato la Suprema Corte [22].

Approfondimenti

Per ulteriori approfondimenti sugli argomenti trattati leggi anche i seguenti articoli:


note

[1] Art. 1 della Tariffa – parte prima – allegata al D.P.R. 131/1986.

[2] Art. 24 D.L. n. 23/2020 e art. 3 D.L. n.183/2020.

[3] Cass. sent. n. 24926 del 26.11.2009 e n. 10072 del 10.04.2019.

[4] Cass. sent. n. 18187 del 16.09.2015 e n. 16163 del 28.06.2017.

[5] Cass. sent. n. 864 del 19.01.2016.

[6] Cass. sent. n. 13148 del 24.06.2016.

[7] Cass. sent. n. 14399 del 07.06.2013.

[8] Cass. sent. n. 25880 del 23.12.2015.

[9] Cass. sent. n. 1392 del 26.01.2010 e n. 19247 del 11.09.2014.

[10] Cass. sent. n. 12404 del 09.05.2019, n. 10936 del 18.04.2019 e n. 25437 del 17.12.2015.

[11] Cass. sent. n. 13346 del 28.06.2016.

[12] Cass. sent. n. 26328 del 19.10.2018.

[13] Cass. sent. n. 17225 del 12.07.2017 e n. 22002 del 17.10.2014.

[14] Cass. sent. n. 16604 del 22.06.2018 e n. 1494 del 27.01.2016.

[15] Art. 143 Cod. civ.

[16] Cass. sent. n. 26653 del 17.12.2014.

[17] Cass. sent. n. 22023 del 21.09.2017.

[18] Art. 19 L. n. 74/1987.

[19] Cass. sent. n. 21289 del 08.10.2014.

[20] Cass. sent. n. 2273 del 03.02.2014.

[21] Cass. sent. n. 19989 del 28.07.2018.

[22] Cass. sent. n. 25646 del 21.12.2015 e n. 19255 del 02.08.2017.


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