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Occupazione abusiva e Imu

13 Aprile 2021
Occupazione abusiva e Imu

Inquilino non paga l’affitto: si paga l’Imu? Sulla casa oggetto di pignoramento o sequestro è dovuta l’Imu?

Nel caso in cui, risolto il contratto di locazione per scadenza del termine o per morosità, l’inquilino non lasci spontaneamente l’appartamento, il locatore – costretto a ricorrere all’esecuzione forzata e all’ufficiale giudiziario – è tenuto, nel frattempo, a versare l’Imu? L’imposta sugli immobili è dovuta anche in caso di occupazione abusiva? 

La questione sui rapporti tra occupazione abusiva e Imu è al centro di un dibattito giurisprudenziale. 

Secondo alcuni giudici di primo e secondo grado, il Comune non può riscuotere l’Imu per gli immobili occupati abusivamente. Ciò vale tanto quando vi sia, all’origine, un valido contratto di locazione che abbia trasferito la detenzione del bene (si pensi all’inquilino che, a seguito dell’ordinanza di sfratto, non voglia restituire le chiavi dell’immobile), tanto nel caso di spoglio clandestino avvenuto senza alcun tipo di rapporto giuridico alla base (si pensi ad una famiglia di abusivi che, nel cuore della notte, abbiano forzato la porta d’ingresso per stabilizzarsi all’interno dell’abitazione). A dirlo, ad esempio, è stata la Commissione Tributaria Provinciale di Roma [1], quella di Genova [2] e la Commissione Tributaria Regionale di Milano [3]. Secondo quest’ultima, in particolare «appare contrario al principio di capacità contributiva (art. 53 Cost.) il pagamento di un’imposta – appunto l’Imu – su un bene non disponibile da parte del proprietario per cause del tutto estranee alla propria volontà e non evitabili con l’ordinaria diligenza».

In buona sostanza, se è vero che l’imposta municipale sugli immobili colpisce la capacità contributiva dei contribuenti e che un immobile occupato abusivamente non può certo produrre reddito, è anche vero che tale bene non può essere tassato.

Tuttavia, questo orientamento è stato fortemente contestato dalla Cassazione [4] secondo cui ciò che conta, ai fini della tassazione della casa, non è tanto il possesso o la detenzione, ma la titolarità. Sicché, in quanto anche in presenza di un abusivo, il proprietario non cessa di essere tale, l’Imu va versata nonostante l’occupazione abusiva dell’immobile.  

Secondo i giudici Supremi, è del tutto irrilevante il possesso di fatto del bene. A comprova di ciò, vi è l’orientamento – ormai stabile in giurisprudenza – secondo cui l’Imu va versata anche nel caso di casa soggetta a pignoramento, sequestro civile o penale, giudiziario o conservativo. E ciò perché si tratta di misure che non fanno venir meno la titolarità dell’immobile sottoposto a tali misure. 

Del resto, soggetto passivo dell’Imu può essere soltanto il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile, non certo il detentore come potrebbe essere l’abusivo o, ancor meno, l’autorità giudiziaria che ha sottoposto il bene al sequestro. 

Per la Cassazione, la nozione di possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni «va riferita propriamente a quella corrispondente alla titolarità del diritto di proprietà o di diritto reale minore sull’immobile». 

Anche in presenza di una procedura espropriativa, il proprietario non è privato del possesso di diritto dell’immobile, «in quanto il bene continua ad appartenergli finché non interviene il decreto di esproprio, mentre nell’occupante, che riconosce la proprietà in capo all’espropriando, manca l’animus rem sibi habendi, sicché lo stesso deve essere qualificato come mero detentore». Conclude la Cassazione affermando che «il sequestro non comporta, al contrario della confisca, la perdita della titolarità dei beni a esso sottoposti sicché il proprietario dell’immobile continua a essere soggetto passivo dell’imposta». Insomma, è dovuta l’Imu su un immobile pignorato.

Ed ancora, anche nell’ipotesi di leasing finanziario, il locatore è tenuto al pagamento dell’Imu anche se il locatario non riconsegna il bene. Il locatore, infatti, è soggetto passivo del tributo anche se il contratto viene risolto prima della scadenza naturale e il locatario non restituisce il bene immobile. 

Ai fini del versamento dell’Imu, rileva pertanto il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà, mentre risulta irrilevante la semplice detenzione. La Corte richiama i propri precedenti, rilevando che «In tema di Ici, nel caso di comproprietà dell’immobile, l’imposta è dovuta dal comproprietario nei limiti della sua quota, senza che possa assumere alcun rilievo l’eventuale esercizio, da parte sua, di poteri gestori e di amministrazione dell’intero immobile; la legge [6] riferisce il possesso – quale presupposto del tributo – alla titolarità del diritto di proprietà del cespite, prescindendo completamente dalla fruttuosità, o non, del bene». 

Approfondimenti sul tema: “Casa occupata abusivamente: bisogna pagare l’Imu?“.


note

[1] CTP Roma, sent. n. 25506/17 del 20.11.2017 e n. 26532/17 del 7.12.2017.

[2] CTP Genova, sent. n. 220/4/2019.

[3] CTR Milano, sent. n. 4133/19 del 23.10.2019.

[4] Cass. sent. n. 25249/2019, n. 7800/2019.

[5] Cass. ord. n. 8057/2021.

[6] D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 1, comma 2, e art. 3, comma 1.

[6] Cass. sent. n. 29195/2017, n. 6064/2017, n. 21157/2016, n. 19041/2016, n. 4753/2010, n. 21433/2007. Conforme Cass., Sez. I, 12 ottobre 2007 n. 21433, in Giust. civ. Mass., 2007.

Autore immagine: depositphotos.com


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