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Quale parte del balcone è condominiale?

14 Aprile 2021
Quale parte del balcone è condominiale?

Quali sono gli elementi decorativi del balcone e chi ne sostiene le spese?

Individuare quale parte del balcone è condominiale assume un’importanza determinante in diverse occasioni. Diventa ad esempio necessario quando si devono dividere le spese di rifacimento della facciata dell’edifico, al fine di definire quali costi vanno ripartiti tra tutti i condomini e quali invece sono di competenza del singolo; ed è altresì fondamentale per stabilire la responsabilità per eventuali danni recati a terzi da un difetto di manutenzione. 

Vediamo dunque cosa dice in proposito la legge e quali sono gli orientamenti della giurisprudenza, in particolar modo della Cassazione. 

Di chi è il balcone?

Il balcone, sia esso aggettante (ossia sporgente al di fuori della linea verticale della facciata) che incassato (ossia ricavato all’interno della facciata), è sempre di proprietà del condòmino cui esso inerisce. 

Tuttavia, gli elementi decorativi del balcone, quelli cioè che contribuiscono all’abbellimento estetico della facciata dell’edificio, sono di proprietà del condominio. Essi infatti rappresentano parte del cosiddetto “decoro architettonico” che costituisce un bene di tutti i condomini. 

Dunque, stabilire quale parte del balcone è condominiale significa individuare quali sono gli elementi decorativi. 

Se è vero, infatti, che i balconi consentono l’estensione della proprietà individuale attraverso l’utilizzazione esclusiva della superficie praticabile e della possibilità d’affaccio, è vero anche che essi si pongono come elementi decorativi esterni che si inseriscono nella struttura della facciata, la cui condominialità non è in discussione [1]. 

Per cui, le spese per gli elementi architettonici decorativi dei balconi, quando si identificano con la struttura della facciata, vanno ripartite a carico della collettività condominiale, suddivise tra tutti i condomini in maniera proporzionale alle singole quote di proprietà. 

Quali sono gli elementi decorativi del balcone?

Abbiamo compreso che il balcone è di proprietà del singolo condomino che quindi risponde di tutti i difetti di manutenzione e degli eventuali danni arrecati a terzi. Fanno eccezione solo gli elementi decorativi del balcone stesso che invece sono di proprietà del condominio. Le spese per il rifacimento di tali elementi vanno poste a carico di tutti i condomini (anche quelli privi di balcone).

Per stabilire quali sono gli elementi decorativi del balcone e, di conseguenza, quale parte del balcone è condominiale, bisogna guardare al caso concreto e valutare la portata che tale struttura ha sull’armonia dell’edificio. In generale, salvo quanto diremo nei prossimi paragrafi, sono elementi decorativi – e quindi condominiali – tutte le parti del balcone che rendono gradevole l’estetica dell’edificio.

Quale parte del balcone è condominiale?

I frontalini sono considerati, da larga parte della giurisprudenza, come un elemento imprescindibile della facciata poiché assicurano l’estetica dello stabile, tanto quanto lo stesso muro perimetrale dell’edificio con cui si integrano in un rapporto armonico [2]. 

Per accertare la ricorrenza dei presupposti che determinano la condominialità dei frontalini si può acquisire il parere di un esperto disponendo una consulenza tecnica d’ufficio.

I frontalini sono la parte inferiore del balcone che riveste esternamente il piano di calpestio, quello cioè dove si cammina. Il frontalino è dunque quella parte di vernice e calce che sta sotto il parapetto (o ringhiera), che si vede all’esterno e cinge il perimetro del balcone su tutti e tre i lati. 

Il più delle volte, i frontalini, quali elementi di finitura, caratterizzanti la scansione orizzontale dei prospetti, così come realizzata, concorrono a costituire il decoro architettonico degli edifici e ne caratterizzano le facciate [3]. 

Parapetto, balaustre e ringhiere sono condominiali quando non si limitano a una semplice grata di ferro o altro metallo, ma assumono un valore ornamentale. 

Sono altresì condominiali le fioriere in muratura, quelle cioè realizzate dal costruttore dell’edificio e che costituiscono una parte integrante della facciata.

Sono altresì condominiali tutti i decori architettonici come mosaici, capitelli, statue ed altri fregi ornamentali.


note

[1] Cass. sent. n. 945/1998

[2] cfr. Trib. Milano n. 5102/1992; Cass. n. 1361/1989.

[3] Trib. Roma, sent n. 915/2021.

Autore immagine: depositphotos.com


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