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Si può vendere un locale condominiale?

14 Aprile 2021
Si può vendere un locale condominiale?

Cessione di una parte condominiale: quale maggioranza richiede la vendita di un’area condominiale?

Si può vendere un locale condominiale come, ad esempio, il sottoscala, l’ex portineria, il ripostiglio, un’area di parcheggio o un pianerottolo? Quale maggioranza è necessaria in assemblea per ritenere valida la cessione di una parte condominiale? La questione è stata più volte analizzata dalla giurisprudenza. 

Il punto da cui partire è che l’area condominiale è di tutti, anche se divisa per quote ideali e indivisibili (le quote millesimali). In buona sostanza, tutti i condomini sono proprietari delle aree comuni. 

Da ciò derivano due importanti conseguenze: 

  • trattandosi di una quota ideale indivisibile, non è possibile la vendita della singola quota;
  • la vendita deve avvenire con il consenso di tutti i proprietari.

Ma procediamo con ordine e vediamo se si può vendere un locale condominiale. 

Quali sono le aree condominiali?

Le aree comuni sono quelle indicate dall’articolo 1117 del Codice civile che contiene comunque un’elencazione esemplificativa.  

Le parti comuni dell’edificio, dunque, sono riconducibili a tre gruppi:

  • elementi essenziali dell’edificio (ad es. fondamenta, tetto, muri maestri, facciata, scale);
  • locali adibiti a servizi comuni (parcheggio, giardino, portineria, lavanderia, stenditoi, ecc.);
  • pertinenze e servizi che servono all’uso e al godimento comune (ascensore, pozzo, cisterna, impianti idrici e fognari).

Si può vendere un’area comune?

La vendita di un’area comune è possibile solo se c’è l’unanimità. Questo perché, come anticipato, la proprietà è di tutti i condomini (pro quota) e, come per ogni altro bene, la stessa può essere ceduta solo con il consenso di tutti i titolari del bene. È quanto confermato dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

Il principio sancito dalla Suprema Corte è molto chiaro: le parti comuni o le loro porzioni annesse alla proprietà privata (come, per esempio, una parte di un volume tecnico) non si possono vendere senza il consenso di tutti i condòmini, pena la nullità del contratto di compravendita in favore di terzi. E ciò perché, diversamente, sarebbe assimilabile a un contratto acquistato senza il consenso di uno dei proprietari. 

Condomini minimi e vendita di un’area comune

Questo principio vale a prescindere dalle dimensioni del condominio, quindi anche per il condominio minimo. 

Il che significa che, anche laddove l’immobile sia costituito solo da tre proprietari, c’è bisogno del consenso di tutti e tre per cedere un’area comune dell’edificio. Non rileva il fatto che questi non abbiano mai fatto una riunione condominiale.

Come noto, il condominio si costruisce non appena l’unico proprietario di un immobile ne vende anche una sola parte. Ad esempio, si forma un condominio nel momento in cui il padre, proprietario di una villa, la divide in due appartamenti diversi, lasciandoli in eredità ai propri due figli. Si formerà così in automatico un condominio con riferimento alle parti comuni come, ad esempio, il tetto, le fondamenta, le scale, la facciata. Ebbene, anche in questi casi, è sempre necessaria l’unanimità.

Il caso deciso dalla Cassazione è molto simile a quello appena rappresentato. 

Due fratelli avevano costruito un edificio lasciandolo in proprietà indivisa. Successivamente, gli stessi vendevano un appartamento ubicato all’interno del fabbricato in favore di una sorella. Con un atto separato i due fratelli vendevano anche un ripostiglio a un terzo soggetto ma senza il consenso della sorella. I venditori però avevano dimenticato di considerare che, con la vendita dell’immobile a quest’ultima, si era costituito il condominio.   

Quindi, una volta costituito il condominio, con atto che prevedeva la comproprietà del ripostiglio condominiale e delle parti comuni, i fratelli “costruttori” non potevano disporne come se fossero unici proprietari del “ripostiglio e delle altre parti divenute comuni”, anche se le stesse erano state in passato “abusivamente modificate”.


note

[1] Cass. sent. n. 9361/2021.


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1 Commento

  1. Mi è permesso si eccepire una “lacuna”, un buco nero… nel video? D’altronde la casistica è infinita… è inevitale… Impossibile prendere in considerazione milioni di casi…
    Una coppia convivente (ma forse ciò è irrilevante).., anche se si tratta di una coppia che vive ai confini della legalità, siamo ai piccoli delinquenti…, diciamo che si arrabatta a campare con “espedienti”…, al primo inciampo avrà guai con la Legge, se scoperta. HaTRE FIGLI dai tre ai sei anni di età’. E’ vero che – sic stantibus rebus – è come se costoro fossero in una botte di ferro e diventano una specie di “intoccabili” per la presenza di figli minori???

    ???

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