Diritto e Fisco | Articoli

Come tutelarsi in caso di donazione

14 Aprile 2021
Come tutelarsi in caso di donazione

Azione di riduzione e lesione della quota legittima degli eredi: come si tutela chi acquista un immobile da una persona che lo ha ricevuto per donazione?

Quando si vuol acquistare una casa che il venditore ha, in precedenza, ricevuto in donazione bisognerebbe consultare un avvocato o un notaio. Difatti, i problemi che potrebbero sorgere da tale atto sono di non poco conto. C’è innanzitutto il rischio che gli eredi del donante possano riprendersi l’immobile, pur se regolarmente pagato. Proprio per tale ragione, la banca potrebbe rifiutarsi di erogare un mutuo a fronte di un acquisto così “traballante”. Ed allora è normale chiedersi: come tutelarsi in caso di donazione?

Di tanto parleremo qui di seguito; faremo il punto di tutti i problemi legati a una donazione immobiliare. Ma procediamo con ordine.

Perché tutelarsi in caso di donazione?

Coniuge e figli del defunto (o, in assenza dei figli, i genitori) sono detti «eredi legittimari». A loro spetta sempre una fetta del patrimonio del defunto, anche se questi ha disposto diversamente nel proprio testamento. Tale quota si chiama «legittima». Dunque, è impossibile diseredare gli eredi legittimari.

Se la quota di legittima è stata lesa, i legittimari possono agire contro gli altri coeredi per ottenere ciò che è stato loro negato dal defunto. 

Ai fini della verifica del rispetto delle quote dovute ai legittimari, si prendono in considerazione anche le donazioni fatte dal defunto quand’era ancora in vita. Ciò al fine di evitare che questi, per eludere le quote riservate ai legittimari, possa distribuire il proprio patrimonio prima ancora di morire.

Risultato: gli eredi legittimari possono impugnare le donazioni fatte dal defunto, sempre che le rispettive quote di legittima siano state lese (ossia abbiano ricevuto in eredità meno di quanto riserva loro il Codice civile).

Tale impugnazione può far sì che coniuge e figli del defunto (o, in assenza dei figli, i genitori) possano anche riprendersi, nei confronti di terzi, i beni che sono stati oggetto di donazione e che sono stati successivamente venduti, nonostante l’avvenuto passaggio di proprietà. 

Questo significa che chi acquista un immobile da chi lo ha ricevuto in donazione potrebbe essere soggetto all’azione restitutoria degli eredi legittimari.

Per sapere quali sono le quote di eredità dei legittimari clicca qui.

Termini entro cui agire contro chi compra da una donazione

La cosiddetta «azione di riduzione della legittima» (quella cioè che si intraprende contro gli eredi e i donatari “che hanno avuto di più” rispetto ai legittimari) può essere fatta entro massimo 10 anni dall’apertura della successione ossia dalla morte del de cuius. Quindi, ci sono 10 anni per contestare le eventuali donazioni fatte in vita dal defunto.

Tuttavia, i legittimari possono riprendersi i beni venduti dal donatario a terzi solo se non sono decorsi 20 anni dall’atto di donazione (con la cosiddetta «azione di restituzione»). Decorso tale termine, il terzo acquirente del bene proveniente dalla donazione potrà dormire sonni tranquilli.

Come tutelarsi in caso di donazione?

A questo punto, sorge il problema di tutelare chi acquista un immobile proveniente da una donazione. Questi infatti corre il rischio – come anticipato – di dover restituire agli eredi legittimari ciò che ha già pagato. C’è anche il rischio che, a monte di ciò, la banca non gli finanzi l’acquisto, negandogli il mutuo.

Esistono diverse opzioni per tutelarsi in caso di donazione.

La prima è chiedere agli eredi legittimari di rinunciare all’azione di restituzione. Coloro che potrebbero impugnare la donazione e riprendersi l’immobile da chi lo ha legittimamente acquistato firmano un atto di rinuncia dinanzi a un notaio in cui si impegnano a non contestare la donazione in questione o meglio ad agire nei confronti del terzo acquirente (fermo eventualmente il diritto di agire contro il donatario-venditore).

Una seconda soluzione è quella di sciogliere la donazione e far sì che il bene donato passi dal donatario all’originario donante. Sarà quest’ultimo, quindi, a vendere il bene al terzo compratore, in modo che il suo atto – del tutto legittimo – non possa essere contestato dagli eredi legittimari (i quali possono impugnare solo le donazioni e non le compravendite).

La terza soluzione è stipulare una polizza assicurativa, ossia una fideiussione per coprire l’acquirente dal rischio di un’azione di restituzione. Infatti, alcune compagnie assicurano il compratore proprio da questo pericolo. In tal caso, si può concordare col venditore uno sconto sul prezzo della vendita, pari all’importo dovuto per la polizza in esame.



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

2 Commenti

  1. Ma l’acquirente come fa a sapere se l’immobile che sta comprando è frutto di una donazione?

    1. Dovrebbe dirlo il venditore. Una recente sentenza ha ritenuto responsabili il venditore e il notaio che non avevano informato l’acquirente del fatto che l’immobile oggetto di compravendita proveniva da donazione

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube