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Quando si ha un condominio minimo?

13 Agosto 2021 | Autore:
Quando si ha un condominio minimo?

Un condominio si costituisce anche quando in un fabbricato sono presenti poche unità immobiliari, purché appartenenti a proprietari diversi.

Tu e tua sorella abitate in un fabbricato composto da due appartamenti, ciascuno di proprietà esclusiva, con in comune il vano scala, la soffitta e il parcheggio antistante. In questa ipotesi, si configura un condominio? La risposta è affermativa e, nella specie, si tratta di un condominio minimo. Ma quando si ha un condominio minimo?

In generale, la nascita di un condominio si determina automaticamente, senza necessità di alcuna deliberazione, nel momento in cui viene realizzata una costruzione su un suolo comune oppure quando l’unico proprietario di un edificio fraziona l’immobile in modo tale che i piani o le porzioni di piano vengano attribuiti a due o più soggetti in proprietà esclusiva.

Come qualsiasi altro condominio, anche il condominio minimo si costituisce in via automatica e senza necessità di un’apposita deliberazione quando nell’edificio vi sono almeno due proprietari o due condòmini. Nella prassi, la disciplina del condominio minimo si applica anche al piccolo condominio, ovvero a quei fabbricati che non presentano più di otto proprietari/condòmini, per i quali non è necessaria la nomina di un amministratore.

Il Codice civile prevede che se in un edificio i proprietari/condòmini sono più di otto, è obbligatorio nominare l’amministratore e se l’assemblea non vi provvede, quest’ultimo è designato dall’autorità giudiziaria [1]. Sotto tale soglia (otto proprietari/condòmini o meno), non è obbligatoria la nomina dell’amministratore ma è solo facoltativa.

Condominio minimo: com’è disciplinato  

Quando si ha un condominio minimo, si applicano le norme dettate dal Codice civile per il condominio ordinario in materia di ripartizione e pagamento delle spese, votazioni in assemblea, millesimi ed organizzazione interna. In tal senso, si è espressa la Corte di Cassazione con una sentenza del 2006 laddove ha affermato l’applicabilità della disciplina del condominio di edifici ai condomini minimi, cioè composti da due soli partecipanti, sia con riguardo alle norme codicistiche che regolamentano l’organizzazione interna sia con riferimento a quelle che disciplinano le situazioni soggettive dei partecipanti quali ad esempio il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni [2].

Inoltre, nel condominio minimo:

  • non è necessario approvare un regolamento, che contenga ad esempio le norme circa l’uso delle cose comuni oppure quelle per la tutela del decoro dell’edificio, in quanto la legge prevede che lo stesso debba essere formato solo nell’ipotesi in cui in un edificio il numero dei condòmini sia superiore a dieci [3];
  • le spese per le parti comuni vanno ripartite tra i condòmini secondo le tabelle millesimali. A tal proposito, la giurisprudenza ha affermato l’obbligatorietà di queste ultime anche con riguardo ai condomini minimi [4]. Peraltro, qualora le tabelle millesimali dovessero mancare, il giudice, ai soli fini del giudizio, dovrà individuare il valore delle proprietà dei condòmini obbligati al pagamento [5];
  • le spese necessarie per la conservazione o la manutenzione della cose comuni devono essere approvate con un’apposita delibera, adottata in un’assemblea condominiale convocata ad hoc;
  • il funzionamento dell’assemblea è regolato dalle stesse norme previste per il condominio ordinario, adeguate al singolo caso concreto. Ad esempio, se il Codice civile richiede la maggioranza per l’approvazione di una determinata delibera, qualora i condòmini siano solo due, si applica la regola dell’unanimità [6]. Se non si raggiunge l’unanimità, ciascun condòmino può rivolgersi all’autorità giudiziaria, la quale provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore [7].

Per quanto attiene la possibilità da parte di un condominio minimo di beneficiare delle detrazioni fiscali previste per le ristrutturazioni, in materia è intervenuto un chiarimento dell’Agenzia delle Entrate [8] (ADE).

In un’apposita circolare, l’ADE ha precisato che ai fini della fruizione delle predette detrazioni non è necessario acquisire il codice fiscale del condominio se i condòmini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, non hanno provveduto a richiederlo. Condizione necessaria, però, è che le banche e Poste Italiane Spa abbiano rispettato l’obbligo di operare la prescritta ritenuta all’atto dell’accredito del pagamento.

Pertanto, mancando il codice fiscale del condominio, per beneficiare delle detrazioni fiscali, i contribuenti devono inserire le spese sostenute per le ristrutturazioni nella propria dichiarazione, utilizzando il codice fiscale dei condòmini che hanno effettuato i bonifici. Altresì, in caso di controlli, devono dimostrare che gli interventi sono stati realizzati su parti comuni dell’edificio.

Se per l’assistenza fiscale si sono rivolti ad un Caf o ad un intermediario abilitato, i contribuenti sono tenuti ad esibire un’autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati ed indichi i dati catastali delle unità immobiliari condominiali. Devono anche fornire la documentazione che provi il diritto all’agevolazione.


note

[1] Art. 1129 co. 1 cod. civ.

[2] Cass. Civ. Sez. Un. Sent. n. 2046/2006.

[3] Art. 1138 cod. civ.

[4] Trib. Trapani del 28.02.2018.

[5] Cass. Civ. sent. n. 9280/2018.

[6] Cass. Civ. sent. n. 5329/2017.

[7] Art. 1105 cod. civ.

[8] Circolare Agenzia delle Entrate n. 7/E del 27.04.2018.


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