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Convocazione assemblea di condominio ricevuta in ritardo: che succede?

15 Aprile 2021
Convocazione assemblea di condominio ricevuta in ritardo: che succede?

Quanti giorni di preavviso per convocazione assemblea condominiale? Che succede se il condomino non riceve la raccomandata e questa va in giacenza?

Un nostro lettore ci chiede: quanti sono i giorni di preavviso per la convocazione dell’assemblea condominiale? In buona sostanza, quanto tempo deve intercorrere tra il ricevimento dell’avviso di convocazione e la riunione di condominio? Che succede in caso di convocazione dell’assemblea di condominio ricevuta in ritardo? 

La risposta è contenuta nell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, per come più volte interpretato dalla Cassazione. Cerchiamo di fare il punto della situazione e di analizzare tutti i dubbi che, normalmente, si pongono in merito al termine per la convocazione dell’assemblea condominiale. Ma procediamo con ordine.

Quanti giorni di preavviso prima dell’assemblea di condominio?

La legge stabilisce che, per la regolare costituzione dell’assemblea di condominio, l’amministratore è tenuto ad inviare ai condomini un avviso di convocazione entro 5 giorni dalla prima riunione. 

In particolare, il già richiamato art. 66 disp. att. cod. civ. stabilisce che «l’avviso di convocazione contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione a mezzo raccomandata». 

Il regolamento del condominio può prevedere un termine più lungo. Dubbi sorgono sulla possibilità che il regolamento contenga un termine più breve: difatti, l’articolo 72 delle disposizioni di attuazione al Codice civile considera inderogabile l’articolo 66 delle stesse disposizioni (che, come detto, stabilisce in cinque giorni il termine di convocazione).

Scopo della norma è consentire ai condomini di valutare se partecipare all’assemblea in relazione all’importanza e all’interesse rispetto ai punti indicati all’ordine del giorno e, in caso contrario, conferire una delega a un altro soggetto.

Come si calcolano i giorni di preavviso per l’assemblea di condominio?

Si deve trattare di “giorni liberi”: il che significa che non si contano né il giorno iniziale, né quello finale. Si contano invece tutti i giorni intermedi, anche se festivi. Per cui, ad esempio, se l’invito viene ricevuto il venerdì, l’assemblea può già tenersi il giovedì successivo. 

Il giorno di partenza del calcolo è quello di ricevimento della raccomandata e non quello di spedizione. Pertanto, eventuali ritardi del servizio postale ricadono sul mittente. 

Ciò implica che l’avviso di convocazione debba essere spedito per tempo, in modo che giunga al destinatario nel rispetto del termine di cinque giorni. 

Che succede se la raccomandata con l’avviso di convocazione non viene ritirata?

Se l’avviso è stato recapitato nei tempi previsti, la circostanza che il destinatario abbia respinto la raccomandata, o non l’abbia ritirata, è irrilevante. 

Pertanto, nell’ipotesi di invio dello stesso con lettera raccomandata, ove questa non sia consegnata per l’assenza del destinatario, detta data coincide con quella di rilascio dell’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro [1].

Convocazione assemblea di condominio ricevuta in ritardo: che succede?

Il mancato rispetto del termine per l’avviso di convocazione comporta l’annullabilità dell’assemblea, sia in prima sia in seconda convocazione, stante il rapporto di dipendenza, temporale e logico, tra le due riunioni.

Il condomino che riceve in ritardo l’avviso di convocazione può quindi impugnare la delibera. Tuttavia, egli deve agire entro 30 giorni a pena di decadenza; deve farlo prima dinanzi all’organismo di mediazione e poi in tribunale. Se non agisce nei termini, la delibera si sana e resta valida ogni votazione. 

Ad impugnare la delibera per omessa o tardiva convocazione può essere solo il condomino interessato e non gli altri. 

Il condomino, poi, che abbia ricevuto l’avviso fuori termine, ma che abbia partecipato all’assemblea, non può eccepire il mancato rispetto del termine, poiché la sua presenza all’assemblea sana il vizio di convocazione [2]. 

Se però, pur in presenza di un avviso arrivato fuori termine per la prima convocazione, ma in tempo utile per la seconda, la prima convocazione era andata deserta, le delibere adottate in seconda convocazione con la maggioranza richiesta per la prima sono valide [3].

Quanto tempo tra la prima e la seconda convocazione?

Tra la data della prima e della seconda convocazione ci deve essere almeno un giorno d’intervallo. La seconda convocazione deve tenersi dopo, non oltre 10 giorni dalla prima.

Quorum costitutivo per l’assemblea di condominio 

In prima convocazione deve essere presente la maggioranza dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di due terzi del valore dell’edificio (667/1.000). 

In seconda convocazione deve essere presente un terzo dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno un terzo del valore dell’edificio (334/1.000).

Quorum deliberativo per l’assemblea di condominio 

In prima convocazione, la delibera è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno la metà del valore dell’edificio (500/1.000). 

In seconda convocazione, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno un terzo del valore dell’edificio (334/1.000).


note

[1] Cass. sent. n. 23396/17.

[2] Trib. Roma sent. del 4/3/2005.

[3] Cass. sent. n. 9992/2003.

Autore immagine: depositphotos.com


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