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Condominio: invalidità delibera per violazione criteri di ripartizione

16 Aprile 2021 | Autore:
Condominio: invalidità delibera per violazione criteri di ripartizione

Mancato rispetto dei principi di suddivisione degli oneri condominiali: la decisione assembleare è nulla o annullabile?

È difficile trovare un condominio in cui regni l’armonia e dove le delibere dell’assemblea siano pacificamente accettate da tutti. A volte, però, le lamentele dei condòmini sono giustificate, soprattutto quando si tratta di errori che riguardano la ripartizione delle spese tra comproprietari. Com’è noto, a meno che tutte le parti non abbiano stabilito un accordo diverso, gli oneri condominiali devono essere sopportati da tutti in maniera proporzionale alle proprietà di cui si è titolari. Se una delibera assembleare dovesse violare questo principio, essa sarebbe impugnabile dai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti. Con questo articolo ci occuperemo proprio di questo tema: parleremo cioè dell’invalidità della delibera di condominio per violazione dei criteri di ripartizione.

Sul punto, si è espressa recentemente la Corte di Cassazione a Sezioni unite [1], stabilendo un importante principio: la delibera condominiale che viola i criteri di ripartizione delle spese relative alla gestione delle parti comuni è affetta da annullabilità e non da nullità. Da ciò derivano importanti conseguenze in ordine alle modalità di impugnazione della delibera, la quale dovrà effettuarsi necessariamente negli stretti limiti di tempo stabiliti dalla legge per questo tipo di invalidità.

Ma non solo: secondo la Suprema Corte, l’invalidità della delibera può essere valutata anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, con la conseguenza che il condomino che impugna la decisione dell’assemblea con cui gli vengono imputate spese che in realtà non gli competono, può chiedere al giudice non solo di annullare il decreto ingiuntivo, ma anche la delibera che sta a monte. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme cosa fare in caso di delibere condominiali invalide per violazione dei criteri di ripartizione delle spese.

Ripartizione spese condominiali: come funziona?

Il criterio generale di divisione delle spese condominiali è il seguente: tutte le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione [2].

Questa regola offre almeno un paio di eccezioni. Secondo la legge, se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

È il caso dei proprietari delle abitazioni a piano terra, i quali non sono tenuti a partecipare alle spese di illuminazione delle scale che conducono agli appartamenti posti ai piani superiori.

L’altra eccezione al normale criterio di ripartizione delle spese riguarda i condomìni parziali: quando un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

Ciò significa che le spese di gestione riguardanti la manutenzione e l’utilizzo dei beni e degli impianti rientranti nel condominio parziale debbono essere attribuite solo ai condòmini interessati, mentre tutti gli altri vanno esclusi

Tabelle millesimali: cosa sono?

Le quote di proprietà di ciascun condomino sono riportate all’interno delle tabelle millesimali. Secondo la legge [3], il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in un’apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

In pratica, le tabelle millesimali rappresentano le quote di proprietà nel condominio, espresso come rapporto fra il valore di ciascuna unità e il valore dell’intero edificio, fatto uguale a mille.

Ad esempio, la proprietà del condomino che dovesse avere metà del valore dell’intero condominio sarebbe pari a 500/1000, mentre colui che ne è proprietario solo di 1/5 sarebbe titolare di 200/1000.

Secondo la giurisprudenza [4], l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non deve essere deliberato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata, purché tale approvazione sia meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e quindi dell’esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell’uso.

Di conseguenza, è imposta a pena di nullità l’approvazione di tutti i condòmini solo per le delibere dell’assemblea di condominio con le quali siano stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dalla legge (vedi primo paragrafo), oppure siano modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento contrattuale.

Invalidità delibera assembleare: cos’è?

L’invalidità della delibera assembleare può essere di due tipi: nullità e annullabilità.

La nullità è la forma d’invalidità più grave, che ricorre in linea di massima soltanto per le decisioni prive di elementi essenziali, con oggetto impossibile, illecito oppure non rientrante nella competenza dell’assemblea. Sono altresì nulle le delibere che incidono sui diritti individuali su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino [5].

Al contrario, sono annullabili le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio. Ad esempio, è annullabile la decisione adottata senza rispettare i quorum stabiliti dal Codice civile, oppure quella che stabilisce in maniera contraria a quanto statuito dal regolamento o dalla legge.

Mentre la delibera nulla può essere impugnata sempre, senza limiti di tempo, la delibera annullabile è impugnabile solamente dai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti, entro trenta giorni dalla data di comunicazione della stessa agli assenti [6].

Violazione criteri ripartizione spese: la delibera è nulla?

Se la delibera assembleare viola i criteri di ripartizione delle spese così come stabiliti dal regolamento e dalle tabelle allegate, la decisione è nulla oppure annullabile? Secondo le Sezioni unite della Corte di Cassazione (sentenza citata in apertura), la delibera condominiale che viola i criteri di ripartizione delle spese relative alla gestione delle parti comuni, senza tuttavia modificarli, è annullabile e non nulla.

Per la precisione, la Suprema Corte ha stabilito che:

  • sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro;
  • sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio delle dette attribuzioni assembleari.

Ciò significa che il condomino che si sia visto addebitare una somma maggiore può impugnare la delibera entro trenta giorni, purché egli sia stato assente, astenuto o dissenziente in sede assembleare.

Invalidità delibera: chi decide?

Ma c’è di più. Secondo la sentenza della Suprema Corte in commento, Il vaglio sulla legittimità o meno della delibera può essere effettuato anche dal giudice in sede di opposizione a decreto ingiuntivo.

In pratica, se il condomino si vede notificare un decreto ingiuntivo con cui gli si intima di pagare le spese così come ingiustamente ripartite in assemblea, il proprietario può opporsi e, in questa sede, chiedere al giudice di verificare la legittimità della delibera.

In altre parole, la Corte di Cassazione ha stabilito che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, il giudice può sempre sindacare la validità della decisione posta a fondamento della richiesta di pagamento.

Si tratta di una sentenza per certi versi rivoluzionaria, in quanto non tutta la giurisprudenza era d’accordo su questo specifico punto. Molti giudici, infatti, ritenevano al contrario che la deduzione della nullità o annullabilità della delibera per violazione dei criteri di riparto delle spese doveva ritenersi preclusa nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo, il cui oggetto non poteva estendersi all’esame delle questioni relative all’invalidità della delibera di approvazione della spesa intimata.

Secondo un precedente orientamento della Suprema Corte [7], nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo avente ad oggetto il pagamento di contributi per spese condominiali, il condomino opponente non avrebbe potuto far valere questioni attinenti all’annullabilità della delibera condominiale, ferma restando la rilevabilità, anche d’ufficio, della diversa e più grave forma di invalidità della delibera, ovvero la nullità della stessa.

Secondo la nuovissima sentenza delle Sezioni unite, invece, al condomino viene riconosciuta la possibilità di far valere l’annullabilità della delibera anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, purché siano rispettati i normali termini previsti per l’impugnazione, cioè trenta giorni dalla data di conoscenza della delibera.

Questo il principio espresso dalla Corte di Cassazione: «nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità, dedotta dalla parte o rilevata d’ufficio, della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione, sia l’annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest’ultima sia dedotta in via di azione – mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione in opposizione – ai sensi dell’art. 1137, secondo comma, cod. civ., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione».


La delibera condominiale che viola i criteri di ripartizione delle spese relative alla gestione delle parti comuni è affetta da annullabilità e non da nullità. Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, il giudice può sempre sindacare la validità della decisione posta a fondamento della richiesta di pagamento.

note

[1] Cass., Sez. Un., sent. n. 9839 del 14 aprile 2021.

[2] Art. 1123 cod. civ.

[3] Art. 68 disp. att. c.c.

[4] Cass., sent. n. 2635 del 4 febbraio 2021; Cass., sez. un., sent. n. 18477 del 09 agosto 2010.

[5] Trib. Torino, sent. n. 2396 del primo aprile 2014.

[6] Art. 1137 cod. civ.

[7] Cass., ord. n. 33039 del 20 dicembre 2018.

Autore immagine: canva.com/


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