Diritto e Fisco | Articoli

Morte del conduttore e disdetta con preavviso

15 Maggio 2021
Morte del conduttore e disdetta con preavviso

Il conduttore del locale di mia proprietà affittato per uso non abitativo (locazione per lo svolgimento di attività libero professionale) è morto e la vedova mi ha inviato disdetta. In questi casi, è dovuto il preavviso? 

Innanzitutto, le confermo che l’articolo 1614 del Codice civile non è applicabile (secondo l’insegnamento della Corte di Cassazione, sentenza n. 11.328 del 23 novembre 1990), in quanto questa norma si considera abrogata a seguito dell’entrata in vigore della legge n. 392 del 1978 che ha disciplinato compiutamente la materia della successione nel contratto di locazione in caso di morte del conduttore sia nel caso di immobili locati ad uso abitativo (articolo 6 della legge n. 392 del 1978), sia nel caso di immobili locati ad uso non abitativo (articolo 37 della legge n. 392 del 1978).

Per rispondere allora al suo quesito, soccorre però altra sentenza della Corte di Cassazione (la n. 24.278 pubblicata il 16 ottobre 2017).

Questa sentenza, emessa in un caso simile al suo (si trattava di decidere della successione nel contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo, cioè ad attività professionale di studio medico, essendo deceduto il conduttore), ha stabilito che:

  • l’unico requisito che la legge (cioè l’articolo 37 della legge n. 392 del 1978) richiede per subentrare nel rapporto di locazione relativo ad immobile ad uso non abitativo (uno dei rapporti disciplinati dall’articolo 27 della legge n. 392/1978), a seguito della morte del conduttore, è il diritto alla continuazione dell’attività che spetta in base al titolo di successione (cioè che spetta in quanto eredi legittimi del defunto conduttore), mentre non viene più richiesto, come avveniva in passato, che l’erede che subentra nel contratto debba essere poi necessariamente lui a continuare effettivamente l’attività del defunto.

Questo vuol dire che anche se gli eredi legittimi del defunto conduttore non possiedono i titoli professionali necessari per continuare ad esercitare personalmente e direttamente l’attività del defunto, ad essi spetta comunque il diritto di continuare l’attività (e, quindi, il diritto a subentrare nel contratto di locazione) perché, prosegue nel suo ragionamento la Cassazione, essi possono cedere a terzi l’attività come stabilisce l’articolo 36 della legge n. 392 del 1978.

In particolare, la sentenza della Cassazione n. 24.278 del 2017 ha riconosciuto che anche nel caso di un’attività libero professionale (come pare essere quella del defunto conduttore nel suo caso) è possibile, all’erede che non possa o non voglia continuare l’attività del defunto (avendone comunque il diritto), cederla a terzi verso corrispettivo ai sensi dell’articolo 36 della legge n. 392/1978 (si verificherebbe in tal caso un vero e proprio trasferimento dell’attività).

Da queste necessarie premesse, possiamo trarre le seguenti conclusioni.

Riassumendo ciò che stabiliscono gli articoli 36 e 37 della legge n. 392 del 1978 e ciò che ha deciso la Corte di Cassazione con sentenza n. 24.278 del 2017, possiamo dire che:

  • subentra nel contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo, in caso di morte del conduttore, l’erede che ha il diritto di continuare l’attività del defunto;
  • il diritto di continuare l’attività spetta all’erede legittimo anche se non possiede i titoli professionali per continuare personalmente l’attività del defunto in quanto gli è riconosciuta la possibilità di cedere l’attività a terzi ai sensi dell’articolo 36 della legge n. 392/1978;
  • se, quindi, l’erede ha il diritto di continuare l’attività del defunto conduttore (diritto esercitabile anche attraverso la possibilità di cedere a terzi l’attività), egli va considerato subentrato nel contratto di locazione al defunto e, quindi, dovrà dare disdetta ai sensi dell’articolo 27, 8° comma, della legge n. 392 del 1978 (recesso previsto direttamente dalla legge, se ricorrono gravi motivi, da darsi con preavviso di sei mesi) nel caso in cui non intenda esercitare il proprio diritto di continuare l’attività né personalmente, né attraverso la cessione a terzi dell’attività.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube