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Come impugnare la delibera dell’assemblea condominiale se i 30 giorni sono scaduti?

20 Marzo 2014 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 Marzo 2014



Scaduto il termine di 30 giorni, è ancora possibile impugnare una deliberazione ed è ancora possibile contestare una decisione dell’assemblea?

Le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente, astenutosi dalla votazione o assente all’assemblea può fare ricorso all’autorità giudiziaria. Il ricorso non sospende l’esecuzione della delibera, salvo che tale sospensione sia ordinata dall’autorità stessa. Il ricorso deve essere presentato entro 30 giorni, che decorrono, per i dissenzienti e gli astenuti, dalla data della deliberazione e, per gli assenti,  dalla data di ricezione della delibera [1].

 

Vi è da dire, però, che sussistono due tipi di deliberazioni invalide: quelle annullabili e quelle nulle.

Sono annullabili le delibere prese con maggioranze inferiori a quelle stabilite dalla legge, quelle affette da irregolarità nella convocazione dell’assemblea, quelle affette da vizi formali in generale, quelle che violano le norme che richiedono maggioranze qualificate per deliberare su specifiche materie [2]. Queste delibere non possono essere impugnate dai condomini consenzienti, ma solo dal dissenziente, dall’assente e dall’astenuto e la relativa azione deve essere proposta entro il termine perentorio di 30 giorni, con le succitate decorrenze.

Sono nulle le delibere prive degli elementi essenziali (ad esempio, prive dei nominativi dei presenti in assemblea e dei rispettivi millesimi, dei votanti. Sono, a maggior ragione, nulle, le delibere non trascritte, cioè non verbalizzate), con oggetto impossibile (si pensi al caso in cui l’assemblea deliberi l’addebito ad a un condomino/proprietario di spese rese necessarie dal comportamento del conduttore dell’appartamento [3]), oggetto illecito (contrario cioè a norme imperative, all’ordine pubblico e al buon costume; ad esempio, si pensi al caso in cui si deliberi di non provvedere alla manutenzione ed all’adattamento alle norme di legge dell’impianto di riscaldamento centralizzato [4]), quelle con un oggetto che non rientra nelle competenze dell’assemblea,  le delibere che incidono sui diritti individuali dei condomini, sulle cose, sui servizi comuni, sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini (ad esempio, si pensi a una delibera che stabilisca che il box auto di ciascun condomino non si può vendere o locare a terzi), e le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto [5].

Le delibere nulle possono essere impugnate in qualsiasi momento – anche trascorsi svariati mesi dalla data della riunione dell’assemblea – e la relativa azione può essere proposta da tutti i condomini, anche da quelli che hanno votato a favore. Solo in questi casi, dunque, è possibile impugnare la delibera anche dopo che siano scaduti i trenta giorni previsti per legge.

note

[1] Art. 1137 cod. civ.

[2] Cass. sent. 3586 del 13.02.2013; Trib. Reggio Calabria, sent. 3.05.2012.; Trib. Roma, sent. n. 15153 del 8.07.2009; Trib. Salerno, sent. 23.05.2008.

[3] Trib. Roma, sent. n. 18702 del 18 settembre 2013.

[4] Cass., sent. n. 1302/98.

[5] Cass., sent. 3586 del 13.02.2013.

Autore immagine: 123rf.com


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3 Commenti

  1. se in un condominio ci sono condomini che non utilizzano le scale e l’ascensore perche’ proprietari dei locali commerciali e quindi non partecipano alle spese delle tab. millesimali 3 e 4,in sede di riunione condominiale hanno diritto al voto per la decisione delle spese relative alle dette tabelle? grazie

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  2. Egregio buongiorno.
    A me pare proprio però che la legge di riforma del condominio nr. 220/2012 abbia eliminato il ”ricorso” e adottato la ”citazione” per le impugnazioni delle deliberazioni assembleari; i termini usati letteralmente nel testo rinovellato e l’annoso orientamento passato della S.C.Cass. non lasciano dubbi in proposito.

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