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Superbonus in condominio: maggioranze assembleari e tutele

15 Maggio 2021
Superbonus in condominio: maggioranze assembleari e tutele

Un condomino chiede con quali maggioranze l’assemblea condominiale può deliberare lavori ai quali è applicabile il superbonus, nonché il loro affidamento a un general contractor e in che modo i condòmini dissenzienti possono tutelarsi.

Il Superbonus 110% è stato introdotto dal recente Decreto Rilancio allo scopo di favorire gli interventi edilizi di riqualificazione energetica (ecobonus) e quelli volti alla riduzione del rischio sismico (sisma bonus).

In occasione di tali interventi, molti condomìni decidono di affidarsi a un general contractor. Si tratta di un professionista che coordina l’attività delle diverse imprese (si pensi a quelle edili e del settore della termodinamica) coinvolte nella realizzazione dei lavori che possono usufruire del bonus 110%. Ma il GC si assume la responsabilità anche per quelli che possono essere definiti servizi collaterali, quali la progettazione, l’acquisizione di aree, i rapporti con i terzi e le indennità agli stessi nonché gli adempimenti fiscali, burocratici e assicurativi.

Proprio per facilitare e rendere conveniente il ricorso al Superbonus – con i vantaggi che ne conseguono per la collettività sotto il duplice profilo della tutela ambientale e della prevenzione del rischio sismico – il decreto stabilisce che le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’approvazione di tale tipo di lavori, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio [1].

Il Decreto Rilancio non fa espresso riferimento all’eventuale conferimento dell’incarico al general contractor e tuttavia, in considerazione dell’interesse generale perseguito dal Legislatore attraverso questa misura fiscale, si può affermare che la maggioranza assembleare sopra richiamata si applichi anche alla delibera con la quale l’assemblea decida che il condominio si rivolga a un GC.

Bisogna peraltro precisare che, nel contesto del condominio, il termine general contractor è utilizzato per comodità ma, dal punto di vista tecnico-giuridico, tale figura è formalmente prevista dal nostro ordinamento soltanto con riguardo alla realizzazione di opere pubbliche strategiche [2], mentre alle procedure di affidamento di lavori suscettibili di usufruire del Superbonus si applicano le norme del codice civile relative all’appalto.

Tuttavia, la disciplina pubblicistica potrebbe produrre una qualche utilità anche nel caso di lavori da eseguirsi in condominio e assoggettabili al regime del bonus 110%.Infatti, relativamente ai lavori pubblici, per poter essere qualificata General Contractor l’impresa dovrà dimostrare di possedere una adeguata struttura progettuale e tecnico-organizzativa, tale da fornire al committente pubblico la garanzia della sua capacità, quale soggetto aggiudicatario, a realizzare completamente l’opera, nel rispetto dei tempi, dei costi e delle esigenze di qualità concordati.

Ebbene, a evitare che l’incarico a un general contractor venga affidato con eccessiva disinvoltura, l’assemblea condominiale potrebbe deliberare che l’incarico di GC venga assegnato a un soggetto in possesso dei requisiti previsti dalla normativa sulla realizzazione di opere pubbliche strategiche.

Per le medesime ragioni di opportunità, è consigliabile far inserire nel contratto una clausola che permetta al committente (cioè al condominio in persona del suo amministratore), di verificare e soprattutto di poter mettere il veto sui soggetti – professionisti e imprese chiamati dal General Contractor alla concreta esecuzione dei lavori – i quali non risultino affidabili secondo gli standard qualitativi del condominio.

Peraltro, non è detto che la delibera che approva i lavori per i quali si può accedere al Superbonus venga votata all’unanimità. Vediamo, dunque, quali possono essere le tutele per i condòmini dissenzienti.

In primo luogo va ricordato che alle delibere assembleari relative agli interventi di cui si sta trattando, non si applica l’art. 1121 c.c.. Tale norma prevede che, nel caso in cui l’innovazione comporti una spesa particolarmente gravosa o abbia carattere voluttuario e consista in opere, impianti o manufatti che possono essere utilizzati separatamente, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

Ebbene, i lavori che favoriscono l’efficientamento energetico del condominio o riducono il rischio sismico del fabbricato non sono, di certo, considerabili voluttuari [3] e, quanto all’onerosità della relativa spesa, questa non potrebbe essere mai considerata tale da legittimare la decisione, da parte di eventuali condòmini dissenzienti, di sottrarsi al pagamento dei rispettivi contributi all’esborso totale. Ciò in quanto il condominio, nel rapporto con la ditta appaltatrice, può avvalersi dello sconto in fattura oppure può cedere a quest’ultima il credito nei confronti dell’Erario.

Ulteriore vantaggio economico per la compagine condominiale è dato dal fatto che gli interventi che accedono all’ecobonus determinano un ragguardevole risparmio energetico.

Ovviamente, la delibera assembleare potrebbe essere impugnata anche per motivi che ne determinano la nullità o l’annullabilità.

Sono nulle (dunque impugnabili in ogni tempo) le delibere:

  • che mancano di uno o più elementi essenziali;
  • che hanno un oggetto impossibile o illecito;
  • il cui oggetto non era inserito nell’ordine del giorno;
  • che incidono su parti di proprietà esclusiva di singoli condòmini oppure su diritti dei condòmini relativi a beni o servizi comuni.

Sono invece annullabili (quindi impugnabili entro 30 giorni, che decorrono dalla votazione per i contrari e gli astenuti o dalla comunicazione del verbale per gli assenti) le delibere

  • emesse da un’assemblea irregolarmente costituita o convocata;
  • adottate con maggioranza inferiore a quella prevista dalla legge o dal regolamento di condominio;
  • affette da vizi formali di altro tipo.

Al di là delle ipotesi appena richiamate di nullità e annullabilità, la deliberazione di affidamento dei lavori a un General Contractor sarebbe annullabile (e dunque impugnabile) nel caso di mancata costituzione del fondo speciale. Infatti, l’art. 1135 c.c. stabilisce che, in caso di opere di manutenzione straordinaria o di innovazioni, l’assemblea costituisca un fondo speciale di importo uguale all’ammontare dei lavori.

Infine, con riguardo alla fase preparatoria e a quella esecutiva dei lavori, laddove si verificassero irregolarità tali da meritare l’interessamento dell’Agenzia delle Entrate, il condominio avrebbe la facoltà di agire in giudizio nei confronti del General Contractor e ciò in virtù del fatto che, tra le responsabilità assunte dal GC, rientrano, oltre alla realizzazione dell’opera, anche quelli che possono essere definiti servizi collaterali, quali la progettazione, l’acquisizione di aree, i rapporti con i terzi e le indennità agli stessi nonché gli adempimenti fiscali e burocratici.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Massimo Coppin


note

[1] Art. 19, comma 9bis, DL 34/2020.

[2] L. 443/2001.

[3] L. 13/1989, così come modificato dall’art. 10, comma 3 del DL 76/2020.


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