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Chi paga il compenso dell’amministratore?

16 Agosto 2021 | Autore:
Chi paga il compenso dell’amministratore?

Il condominio deve pagare all’amministratore il compenso che gli spetta e rimborsare le spese da questi anticipate.

L’amministratore di condominio è il soggetto che, su incarico dei condòmini, si occupa dell’amministrazione e della gestione di uno stabile, dell’osservanza del regolamento e della tenuta della contabilità. Per lo svolgimento di tali attività ha diritto a ricevere un compenso. Dal punto di vista giuridico, infatti, il rapporto che si instaura tra amministratore e condòmini rientra nel mandato con rappresentanza [1]. Chi paga il compenso dell’amministratore?

La legge prevede che al momento dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, l’amministratore deve specificare, a pena di inammissibilità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta [2]. Per ottenere il compenso e il rimborso delle spese anticipate, l’amministratore deve presentare il rendiconto del proprio operato al condominio, nel quale devono essere specificati necessariamente i dati contabili relativi alle entrate, alle uscite e al saldo finale.

Chi paga il compenso dell’amministratore? I proprietari delle singole unità immobiliari che compongono il condominio sulla base delle tabelle millesimali. Un diverso criterio di ripartizione è ammissibile solo se adottato all’unanimità.

Compenso dell’amministratore: chi paga?

La legge prevede che le spese condominiali, ovvero quelle relative ai beni comuni, devono essere sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione [3].

Il criterio legale di ripartizione delle spese condominiali si utilizza anche per quanto attiene il compenso dell’amministratore. Pertanto, ogni condòmino dovrà pagare una quota minore o maggiore rispetto a quella pagata dagli altri in relazione al numero di millesimi assegnati dalle apposite tabelle a ciascuna unità immobiliare.

Il criterio legale di ripartizione delle spese condominiali può essere derogato dalle parti, le quali possono decidere di adottarne uno diverso, all’uopo approvando, all’unanimità, una specifica convenzione. Infatti, la Cassazione ha più volte affermato che per derogare ai criteri legali o contrattuali di ripartizione delle spese è necessaria l’unanimità [4].

In altre parole, i condòmini possono accordarsi tra loro e all’unanimità, affinché le spese relative al compenso dell’amministratore vengano ripartite in parti uguali tra i titolari delle diverse unità immobiliari, indipendentemente dai millesimi di proprietà di ciascuno. In seguito possono modificare tale accordo, tornando al criterio legale, sempre con il consenso unanime di tutti i condomini.

Se un’unità immobiliare facente parte del condominio viene venduta, la convenzione in deroga, qualora non registrata, non assume valore per gli acquirenti degli originari stipulanti i quali, poiché estranei all’accordo, conservano il diritto di vedere applicato nei loro confronti il criterio legale di ripartizione delle spese. La situazione cambia se i nuovi proprietari manifestano la volontà di accettare la deroga, espressamente o per fatti concludenti [5].

Contratti di locazione: chi paga l’amministratore?

Se un appartamento che si trova all’interno di un condominio viene concesso in locazione, sorge il problema di stabilire chi tra il proprietario e il conduttore sia tenuto a pagare il compenso dell’amministratore. In merito, la legge stabilisce che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative:

  • al servizio di pulizia;
  • al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore;
  • alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria;
  • allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
  • alla fornitura di altri servizi comuni.

Altresì, sono a carico del conduttore nella misura del 90%, le spese per il servizio di portineria, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore [6].

Poiché nel predetto elenco non sono ricomprese le spese dell’amministratore, per stabilire a chi spetta pagarle, bisogna fare riferimento a quanto deciso sul punto dalla giurisprudenza.

La Cassazione ha stabilito che il compenso dell’amministratore non rientra per funzione, tra gli oneri accessori che la normativa locatizia pone a carico del conduttore, la cui elencazione viene considerata tassativa. Quindi, il relativo pagamento spetta al proprietario dell’immobile locato [7]. Ciò nonostante le parti possono accordarsi diversamente tra loro, includendo nel contratto di locazione una clausola in base alla quale il conduttore si accolla il compenso dell’amministratore in toto oppure al 50%.

Quali voci compongono il compenso dell’amministratore?

Il compenso dell’amministratore risulta composto da più voci, ovvero da:

  • una quota fissa, dovuta per l’attività gestoria intesa nella sua accezione generale;
  • una quota ulteriore, in caso di esecuzione di lavori straordinari;
  • il rimborso spese, da pagare per le raccomandate di convocazione dell’assemblea, la cancelleria, ecc.

Non esistono dei minimi tariffari, pertanto, la valutazione sulla congruità del corrispettivo richiesto è rimessa all’assemblea.

La quota fissa riguarda l’attività ordinaria, quale ad esempio la rappresentanza legale del condominio, l’esecuzione delle delibere assembleari (in materia ordinaria), la redazione del rendiconto e del preventivo ordinario con la ripartizione, la convocazione dell’assemblea ordinaria, la disciplina dell’uso dei beni comuni e della prestazione dei servizi, i rapporti con la Pubblica Amministrazione in relazione alla gestione ordinaria, la riscossione degli oneri condominiali, gli adempimenti fiscali come il versamento delle ritenute o la presentazione del modello 770.

La quota ulteriore riguarda solitamente i lavori straordinari. Ad esempio, l’amministratore può richiedere un compenso specifico per ogni assemblea straordinaria oppure, nel caso in cui debbano essere compiuti lavori straordinari, come il rifacimento della facciata o della copertura del palazzo, qualora l’amministratore debba seguire i suddetti lavori (con sopralluoghi, incontri con le imprese, ecc.), viene richiesta, solitamente, una percentuale sui lavori. Anche in questo caso, previa apposita delibera assembleare.

Il rimborso spese riguarda le spese di cancelleria e postali, le spese vive come quelle relative all’acquisto del libro verbale, delle targhette da apporre esternamente sulla facciata del condominio, per la eventuale copia delle chiavi e così via. Tali spese sono soggette a rimborso previa esibizione dei documenti giustificativi.

Inoltre, l’amministratore ha diritto al rimborso delle spese anticipate nell’esercizio dell’attività gestoria e durante il mandato. Egli può rivolgere la domanda restitutoria sia nei confronti del condominio che verso il singolo condòmino inadempiente all’obbligo di pagare la propria quota [8]. Infatti, l’obbligazione di rimborsare l’amministratore sorge nel momento stesso in cui egli effettua le anticipazioni, nell’esecuzione dell’incarico di mandato.

Naturalmente, l’amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati presentando un rendiconto del proprio operato che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili.


note

[1] Art. 1703 cod. civ.

[2] Art. 1129 co. 14 cod. civ.

[3] Art. 1123 cod. civ.

[4] Cass. Civ. sent. n. 17101/2006, Cass. Civ. sent. n. 27016 del 15.12.2011.

[5] Cass. Civ. sent. n. 7353 del 09.08.1996.

[6] Art. 9 L. n. 392/1978.

[7] Cass. Civ. sent. n. 6088 del 11.11.1988, Cass.  Civ. sent. n. 6216 del 3.6.1991.

[8] Trib. Torino 544/2016.

[9] Cass. Civ. sent. n. 3596/1990, Cass. Civ. sent. n. 13878/2010.


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