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Mutuo fondiario: per quale scopo può essere usato?

20 Aprile 2021
Mutuo fondiario: per quale scopo può essere usato?

Il mutuo con ipoteca di primo grado può essere dichiarato se le somme vengono utilizzate per finalità diverse da quelle indicate in contratto?

Esistono svariate forme di mutui, a ciascuna delle quali corrispondono diverse caratteristiche e finalità. Il mutuo fondiario è sicuramente la tipologia che, più di tutte, può rappresentare meglio gli interessi del cliente. Questo perché, come vedremo a breve, non è un «mutuo di scopo», sicché né la banca, né il giudice può sindacare l’utilizzo del denaro da parte del mutuatario. 

Una recente sentenza della Cassazione è tornata a fare chiarezza su tale tipologia di contratto, rispondendo a una domanda piuttosto frequente: «Per quale scopo può essere usato il mutuo fondiario?». Ecco cosa ha detto, in proposito la Suprema Corte, aderendo peraltro a un indirizzo interpretativo ormai stabile e consolidato [1].

Mutuo fondiario: cos’è?

Il mutuo fondiario (detto anche credito fondiario) è un finanziamento bancario regolato dall’articolo 38 del Testo Unico bancario. Esso deve presentare le seguenti caratteristiche:

  • una durata minima di almeno 18 mesi (cosiddetto finanziamento a medio o lungo termine);
  • garanzia ipotecaria di primo grado su beni immobili. Dunque, non è possibile la concessione di un mutuo fondiario se, sull’immobile, è già presente un’ipoteca;
  • un importo non superiore all’80% del valore dei beni ipotecati (può raggiungere anche il 100% in presenza di ulteriori garanzie oltre all’ipoteca predetta). Tale limite è rivolto a tutelare le stesse banche e, indirettamente, il sistema bancario in quanto è volto ad impedire che le stesse assumano esposizioni finanziarie senza adeguate contropartite e garanzie. Il superamento di tale limite implica – secondo l’orientamento più recente della giurisprudenza – la nullità del contratto di mutuo.

Per quali scopi può essere usato il mutuo fondiario?

Nella prassi bancaria viene di solito esplicitato, nel contratto di mutuo fondiario, lo scopo del finanziamento come, ad esempio, la destinazione della somma mutuata all’acquisto o alla conservazione di un immobile, alla ristrutturazione, ecc.

Tuttavia, come chiarito dalla Cassazione, l’indicazione della causa del mutuo non è un elemento essenziale del contratto e, quindi, la violazione di tale finalità non determina la nullità del mutuo. In buona sostanza, se anche il mutuatario dovesse utilizzare il denaro – con o senza l’accordo dell’istituto di credito – per finalità diverse rispetto a quelle indicate nel contratto, il mutuo resterebbe ugualmente valido e la somma dovrà essere restituita integralmente. 

Laddove invece la causa del finanziamento rileva come elemento essenziale del contratto e la deviazione rispetto allo scopo ne implica la nullità si parla di mutuo di scopo. 

Ebbene, la Suprema Corte ha precisato che il mutuo fondiario non è un mutuo di scopo, sicché è del tutto indifferente per quali finalità la somma venga destinata. 

Pertanto, è fondiario il mutuo che consente al mutuatario di superare momenti di difficoltà economica, ad esempio per una riorganizzazione aziendale, oppure per ristrutturare la casa o acquistare gli immobili necessari a un’attività produttiva. 

Alcuni giudici sostengono – ma l’orientamento è tutt’altro che unanime – che il mutuo fondiario non possa essere utilizzato per estinguere precedenti posizioni debitorie (ad esempio, un precedente mutuo fondiario) nei confronti delle banche mutuanti: tale operazione ha natura meramente contabile e non può inquadrarsi come atto a titolo oneroso, in quanto non prevede l’erogazione di nuova liquidità al mutuatario [2]. Si registrano anche posizioni contrarie: secondo un altro lato della giurisprudenza, la banca infatti ben può erogare, a titolo di mutuo fondiario, una somma per estinguere un precedente debito che il mutuatario aveva con essa. In tal modo, si apre un nuovo finanziamento a condizioni più agevoli e con rate più dilatate. 

Nullità del mutuo e differenze tra mutuo fondiario e mutuo di scopo

Con la sentenza in commento la Cassazione ricorda che il mutuo fondiario non è un mutuo di scopo. 

Nel caso di specie, due persone avevano agito contro la banca per ottenere la dichiarazione di nullità di due fideiussioni da loro prestate a garanzia di due mutui erogati in favore di una società: gli stessi deducevano che detti mutui – formalmente qualificati come fondiari – fossero in realtà mutui di scopo, diretti a finanziare opere edili della società (il primo per l’acquisto di un terreno, il secondo per la costruzione di immobili). Pertanto, i mutui dovevano ritenersi nulli, con conseguente inesistenza dell’obbligo di restituzione delle somme erogate. 

Come già chiarito in passato dalla stessa Cassazione a Sezioni Unite [3]:

  • il mutuo fondiario non è un mutuo di scopo, non essendo strutturalmente previsto, per la sua validità, che la somma erogata dall’istituto mutuante debba essere destinata a una specifica finalità che il mutuatario sia tenuto a perseguire; né l’istituto mutuante è abilitato a controllare l’utilizzazione che viene fatta della somma erogata, risultando piuttosto connotato, quel mutuo, dalla possibilità di prestazione da parte del proprietario di immobili (rustici o urbani) di una garanzia ipotecaria [4];
  • invece, il mutuo di scopo convenzionale è un contratto consensuale parzialmente diverso dal mutuo ordinario previsto dal codice civile data la sua diversa funzione, e il requisito per tale sua classificazione è l’esistenza di un interesse (anche) del mutuante, e non solo del mutuatario, alla destinazione delle somme [5]. Il mutuo di scopo è preordinato alla realizzazione di una finalità convenzionale necessaria, tale da contrassegnare la funzione consistente nel procurare al mutuatario i mezzi economici destinati a un’utilizzazione vincolata [6]: la diversità, rispetto allo schema tipico del contratto di mutuo, è evidente, dal momento che chi riceve le somme si obbliga non soltanto a restituirle e a corrispondere gli interessi, ma anche a realizzare lo scopo previsto con l’attuazione in concreto dell’attività programmata.

Insomma, il mutuo di scopo risponde alla funzione di procurare al mutuatario i mezzi economici destinati al raggiungimento di una determinata finalità, concordata con la banca. Il mutuatario non si obbliga solo a restituire la somma mutuata e a corrispondere gli interessi, ma anche a realizzare lo scopo concordato, mediante l’attuazione in concreto del programma indicato nel contatto.

La destinazione delle somme mutuate alla finalità programmata assurge pertanto a componente imprescindibile del contratto di mutuo. Sicché, se il denaro finanziato viene utilizzato per altri scopi, il mutuo è nullo. 

Ebbene, il mutuo fondiario non presenta tali caratteristiche e la somma può essere impiegata anche per scopi differenti da quelli eventualmente (ma non necessariamente) dedotti in contratto, senza che ciò determini una nullità del mutuo.

Quindi, anche laddove nel contratto di mutuo fondiario sia indicata la destinazione delle somme erogate dall’istituto di credito, lo sviamento da tale finalità non determina la nullità del contratto perché non esiste alcun obbligo legale di rispettare tale vincolo, né un diritto della banca a verificare sull’andamento dei lavori di costruzione, effettuando un’attività di vigilanza. 


note

[1] Cass. sent. n. 9838 del 14.04.2021.

[2] Cass. 8 aprile 2020 n. 7740, Cass. 18 aprile 2013 n. 9482, App. Milano 17 ottobre 2006

[3] Cass., SS.UU., 8 marzo 2019, n. 6882. 

[4] cfr. Cass. n. 9511/07; Cass. n. 4792/12.

[5] Cass. n. 25180/07; v. per il credito agevolato, Cass. n. 1369/16.

[6] cfr. Cass., sez. I, 21 dicembre 1990, n. 12123.


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