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Chi paga i danni da infiltrazioni dal terrazzo di proprietà?

20 Aprile 2021
Chi paga i danni da infiltrazioni dal terrazzo di proprietà?

Uso del lastrico solare non comune a tutti i condomini: concorso di responsabilità.

Il terrazzo è, di regola, di proprietà condominiale: appartiene cioè a tutti i condomini in proporzione ai rispettivi millesimi. Tuttavia, può anche succedere che lo stesso sia assegnato a un condomino soltanto, di norma quello dell’ultimo piano. In tale ipotesi, come dovranno essere ripartite le spese per la relativa manutenzione? In altri termini, chi paga i danni da infiltrazione dal terrazzo di proprietà. 

La questione è di facile soluzione anche se, come si vedrà a breve, anche in ipotesi del genere possono sorgere liti e contestazioni in merito all’entità del risarcimento e all’eventuale corresponsabilità dell’amministratore che non abbia vigilato sulla copertura dell’edificio. 

Prima di andare avanti nella trattazione, però, è doverosa una premessa. Il terrazzo è costituito dalla copertura piana dell’edificio, distinguendosi in ciò dal tetto che, invece, è spiovente. Il lastrico è anche dotato di una ringhiera che consente l’affaccio verso l’esterno; tale elemento lo contraddistingue dal «lastrico solare» che, pur essendo anch’esso piano, non presenta una balaustra. Per il resto, le due strutture sono sostanzialmente equiparabili. Pertanto, tutto ciò che diremo in merito a chi paga i danni da infiltrazioni dal terrazzo di proprietà vale anche nel caso in cui, al posto del terrazzo, vi sia un semplice lastrico solare. 

Chi paga le spese per il terrazzo di proprietà?

Quando il terrazzo è comune, le spese di manutenzione sono divise tra tutti i condomini; ciascuno partecipa in proporzione ai rispettivi millesimi. 

Tuttavia, se il condominio è costituito da più stabili, le spese sono sostenute solo da coloro il cui appartamento si trova sotto l’asse verticale del terrazzo in questione, ossia da coloro che dallo stesso sono coperti.

Quando invece il terrazzo è di proprietà, le spese di manutenzione sono così distribuite [1]:

  • un terzo (1/3) a carico del proprietario esclusivo;
  • due terzi (2/3) a carico dei condomini coperti da tale terrazzo.

Chi paga i danni per le infiltrazioni dal terrazzo di proprietà 

Il risarcimento dei danni derivanti dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo sono a carico del proprietario dell’immobile che ha causato il danno. È quanto dispone l’articolo 2051 del Codice civile in forza del quale il titolare di un bene risponde dei danni da esso prodotti. 

Pertanto, nel caso di terrazzo di proprietà, i danni devono essere risarciti dal relativo proprietario esclusivo. 

La giurisprudenza ha però chiarito che, in simili ipotesi, si può configurare anche una concorrente responsabilità del condominio nel caso in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi di custodia delle cose comuni su di lui gravanti oppure nel caso in cui l’assemblea non provveda alle opere di manutenzione straordinaria su di essa gravanti. 

Difatti, sia il tetto, il lastrico solare e il terrazzo, anche se attribuiti in proprietà esclusiva ad uno dei condòmini – svolgono una funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla loro riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava, in parte (cioè per 2/3), su tutti i condòmini.

La conseguenza, allora, è che le infiltrazioni che dipendono dal tetto sono un problema di tutti i condòmini e, quindi, dello stabile intero. L’amministratore, in qualità di custode dell’edificio e delle parti comuni, è tenuto a prendersi cura e a rappresentare gli interessi dei proprietari di tutti gli appartamenti, tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo.

Pertanto, le spese di risarcimento dei danni da infiltrazioni del terrazzo di proprietà saranno ripartite secondo i medesimi criteri delle spese di manutenzione ossia:

  • un terzo (1/3) a carico del proprietario esclusivo;
  • due terzi (2/3) a carico dei condòmini coperti da tale terrazzo.

Tra questi ultimi è ricompreso anche il condomino danneggiato: egli infatti riveste sia la qualità di danneggiante (in quanto partecipe del condominio) che danneggiato (in quanto titolare dell’immobile interessato dalle infiltrazioni). Questo comporta che il condomino che ha subito le perdite di acqua nel proprio appartamento riceverà sì il risarcimento, ma da questo sarà detratta la sua quota millesimale della spesa.

A quanto ammontano i danni da infiltrazioni

Come chiarito dalla Cassazione, il risarcimento dei danni da infiltrazione non si può limitare solo alla parete su cui sono apparse le macchie di umidità, ma deve riguardare la pittura dell’intera stanza. Ciò al fine di evitare differenze cromatiche che altrimenti si verrebbero a notare tra la vecchia e la nuova tinteggiatura.


note

[1] Cassazione civile sez. II, 17/05/1994, n.4816: «I danni cagionati dalla mancata manutenzione del lastrico solare di un edificio in condominio, al pari delle spese della sua riparazione o costruzione, non possono porsi interamente a carico del proprietario o usuario del lastrico stesso, ma debbono essere risarciti con il concorso degli altri condomini nella proporzione stabilita dall’art. 1126 c.c. Ciò non esclude l’eventuale concorso di responsabilità, da accertare in via di rivalsa ove non sia stata dedotta nello stesso giudizio, del costruttore o dell’amministratore del condominio in proprio per vizi di costruzione o per negligente omissione delle necessarie riparazioni».


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