Appalto nullo senza la concessione edilizia per costruire l’immobile

Il committente non è tenuto a pagare la ditta appaltatrice neanche in caso di concessione posticipata.

Il contratto di appalto per la costruzione di un immobile senza concessione edilizia è nullo. Esso, infatti, ha un oggetto considerato illecito, per violazione delle norme imperative in materia urbanistica. Con la conseguenza che l’appaltatore non sarà tenuto a pagare il committente, per l’opera da questi realizzata. La nullità del contratto non può essere sanata neanche da una eventuale concessione posticipata con effetti retroattivi.

È quanto risulta da una recente sentenza della Cassazione [1].

La vicenda

Il proprietario di un terreno aveva stipulato un contratto di appalto per la realizzazione di un fabbricato. L’appaltatore, dopo aver concluso l’opera, si è visto rifiutare il pagamento del corrispettivo concordato poiché – a detta del committente – il contratto di appalto era nullo per via della mancanza del permesso di costruire per realizzare la stalla.

La sentenza

Secondo la Corte, il contratto di appalto è nullo tutte le volte in cui ha ad oggetto la realizzazione di un’opera contraria alla legge e, in particolare alle norme imperative in materia urbanistica. Con la conseguenza che tale nullità, una volta verificatasi, impedisce sin dall’origine al contratto di produrre gli effetti suoi propri. Il che autorizza il committente a non pagare il corrispettivo convenuto.

Ciò vale – sottolinea la Corte – anche nell’ipotesi in cui intervenga, successivamente alla stipula, la concessione edilizia: quest’ultima infatti non può sopperire all’invalidità originaria del contratto d’appalto per l’esecuzione di lavori.

Altri giudici, in passato, hanno dimostrato un orientamento meno severo, ritenendo che il contratto di appalto sarebbe nullo solo ove esso sia, di fatto, eseguito senza che sia mai intervenuta la concessione. Invece resterebbe valido qualora la concessione venga rilasciata dopo la data della firma del contratto di appalto, ma prima della realizzazione dell’opera.

Nella vicenda in esame, tuttavia, la concessione edilizia era pervenuta quando i lavori erano stati da tempo eseguiti. Insomma, il contratto era stato interamente eseguito e solo dopo aveva fatto seguito l’autorizzazione amministrativa.