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Se non paghi il prezzo fissato nel compromesso: quando il venditore non può rifiutare il rogito

26 Marzo 2014
Se non paghi il prezzo fissato nel compromesso: quando il venditore non può rifiutare il rogito

Preliminare: se è esiguo l’inadempimento dell’acquirente che non ha pagato una parte del prezzo di vendita prima del rogito, il venditore non può recedere dal contratto.

 

Spesso, l’acquisto di una casa o di un altro immobile avviene firmando prima un compromesso (cosiddetto “contratto preliminare”) e poi la vendita vera e propria dal notaio (il “rogito”).

Ancor prima, però, dell’atto definitivo che sancisce il trasferimento della proprietà, l’acquirente in genere viene obbligato dal venditore a versare una parte cospicua del prezzo, di norma a rate, specie se l’immobile è ancora da costruire. In mancanza di tale adempimento, il venditore può scegliere di recedere dal contratto, chiedendo eventualmente il risarcimento del danno.

Ma, una recente sentenza della Cassazione [1], ha stabilito che se l’acquirente non ha pagato una o alcune rate indicate nel preliminare, ma il valore complessivo di queste ultime è scarso rispetto al prezzo totale della vendita, allora il venditore non può più “sciogliersi” dal contratto; e ciò – cosa più importante – anche se nel contratto è previsto espressamente il diritto di recesso anche al mancato versamento di una sola rata.

L’inadempimento deve essere “essenziale”

Secondo la Suprema Corte, se lo scarto fra il versato e il dovuto è di poche migliaia di euro, ossia un’inezia rispetto al cospicuo valore dell’immobile da compravendere, la risoluzione del contratto è una misura eccessiva rispetto alla colpa dell’acquirente. Quindi il venditore non può esercitare tale facoltà nonostante nel contratto vi sia la classica clausola che prevede la risoluzione anticipata in caso di mancato pagamento anche di una sola delle rate previste (cui, normalmente, si accompagna il diritto del venditore di trattenere, a titolo di penale, le anticipazioni ricevute sino alla risoluzione). Infatti la risoluzione si può chiedere solo nel caso in cui l’inadempimento non sia di scarsa importanza.

Con la conseguenza che, in questo caso, il venditore sarà comunque costretto a presentarsi dal notaio per il passaggio di proprietà o, a tutto voler concedere, concordare una successiva data per dare all’acquirente la possibilità di corrispondere il residuo.

Resta inteso che l’inadempimento dovrà essere comunque sanato, pena l’avvio di un giudizio per inadempimento contrattuale.


note

[1] Cass. sent. n. 6786/14 del 21.03.14.

Autore immagine: 123rf.com


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