Diritto e Fisco | Articoli

Un magazzino interrato deve pagare le spese per il cappotto?

21 Aprile 2021
Un magazzino interrato deve pagare le spese per il cappotto?

Quali condòmini devono pagare il cappotto termico e come si ripartisce la spesa?

Una recente sentenza della Cassazione risponde a una domanda abbastanza frequente: il proprietario di un locale o di un magazzino interrato deve pagare le spese per il cappotto termico? 

La questione si è posta perché il titolare dell’immobile sito al di sotto del piano terra non viene servito dal rivestimento dell’edificio, essendo appunto protetto dalle fondamenta dell’edificio. Dunque, la spesa non si risolve, per lui, in un’utilità diretta. 

Potrebbe peraltro parlarsi, nel caso di specie, di una «innovazione voluttuaria» che – ai sensi dell’articolo 1121 del Codice civile – consentirebbe al soggetto in questione di dissociarsi dal condominio, non pagando la relativa spesa.

Ebbene, secondo la pronuncia della Cassazione qui in commento [1], i lavori di coibentazione dell’edificio, rivolti al risparmio energetico, sono un intervento di miglioramento della qualità generale dell’edificio: essi infatti permettono «un risparmio energetico e benefici fiscali», perciò sono a vantaggio di tutti i condòmini. Da ciò deriva che tutti i condomini devono pagare il cappotto termico, anche il titolare di un locale interrato. 

È vero: il citato articolo 1121 del Codice civile stabilisce il diritto di sottrarsi alle spese per le innovazioni gravose e voluttuarie suscettibili di utilizzazione separata (leggi sul punto Lavori condominiali non obbligatori). In pratica, la legge attribuisce ad ogni condomino la possibilità di non pagare le opere che non siano strettamente necessarie al condominio e il cui costo, in relazione al valore dell’edificio, sia eccessivamente oneroso. L’uso delle opere in questione deve peraltro poter essere “frazionato”, in modo da escludere il condomino “dissociato” dal relativo godimento.

Tuttavia, secondo la Cassazione, l’intervento per il risarcimento del cappotto termico non può essere definito di natura voluttuaria perché è destinato a migliorare l’efficienza energetica di tutto lo stabile. 

Come già nel 2015 la stessa Cassazione aveva detto [2], la realizzazione del cappotto «non dà luogo ad opera suscettibile di utilizzazione separata», e l’intervento non può ritenersi un’innovazione gravosa e voluttuaria, perché non rientrante «nel mero abbellimento e nel superfluo».

Nel caso di specie, la Corte si è attestata sugli stessi principi, ribadendo che l’intervento di efficientamento energetico, tramite il cappotto, non può essere considerato voluttuario in quanto i lavori di coibentazione eseguiti permettono un risparmio energetico che compensa, il più delle volte, l’investimento iniziale e produce un costo parzialmente detraibile fiscalmente (oggi soprattutto grazie ai nuovi bonus sul risparmio energetico e sulle ristrutturazioni anche a livello condominiale).

Le innovazioni voluttuarie, al contrario, ha spiegato la Cassazione, sono quelle che entrano nel campo «del mero abbellimento o del superfluo». Inoltre, la realizzazione di un “cappotto termico” sulle superfici esterne di un edificio condominiale, in quanto volta a migliorare l’efficienza energetica dello stesso, non dà luogo a un’opera che possa ritenersi suscettibile di utilizzazione separata, agli effetti dell’articolo 1121 del Codice civile, né, una volta eseguita, configura una cosa che è destinata a servire i condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell’intero fabbricato. Il cappotto termico, infatti, è finalizzato alla coibentazione del fabbricato in funzione di protezione dagli agenti termici e va ricompreso tra le opere destinate al vantaggio comune e godute dall’intera collettività condominiale, inclusi i proprietari dei locali interrati. 

Senza contare che l’edificio dotato di cappotto acquista maggiore pregio anche sotto un aspetto commerciale, andando ad incrementare la stima di ogni singolo appartamento e apprezzandone il valore commerciale. 

Pertanto, nel caso in cui la realizzazione del cappotto termico sia deliberata dall’assemblea, le spese vanno ripartite tra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà.


note

[1] Cass. sent. n. 10371/21 del 20.04.2021.

[2] Cass. sent. n. 6496/2015.

Autore immagine: depositphotos.com


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube